Bausubstanz beim Altbau erkennen: worauf es ankommt

Danny Wanderer · 24. August 2026

Kurz gesagt

• Bausubstanz ist das, was bleibt: Fundament, Kellerwände, Außenmauern, Decken, Dachstuhl. Heizung, Fenster und Leitungen gehören nicht dazu, sie werden ohnehin irgendwann erneuert.
• Das Baujahr beantwortet die Frage nach der Bausubstanz nicht: Zwei Häuser aus demselben Jahr können in völlig verschiedenem Zustand sein.
• Im Landkreis Hildburghausen sind rund 82 Prozent der Gebäude mit Wohnraum freistehende Häuser, in Thüringen insgesamt rund 65 Prozent (Zensus 2022).
• Im Bewertungsrecht taucht der Zustand ganz am Ende auf: Baumängel und Bauschäden werden nach § 8 Abs. 3 ImmoWertV erst zum Schluss als Zu- oder Abschlag berücksichtigt.
• Zustand und Preis sind zwei getrennte Fragen. Die eine beantwortet ein Gebäudegutachten, die andere eine Wertermittlung vor Ort.

Irgendwann steht die Frage im Raum: Wie gut ist das Haus eigentlich noch? Meist kommt sie nicht aus dem Nichts. Ein dunkler Rand an der Kellerwand, ein Brief vom Steuerberater, ein Nachbar, der plötzlich fragt, ob Sie verkaufen wollen. Das Unangenehme daran ist selten der Fleck an der Wand. Es ist, dass man ihn schon eine Weile sieht und bisher nichts gesagt hat. Wer dann die Bausubstanz beim Altbau erkennen will, hört als Erstes eine Jahreszahl. 1908. 1936. 1964. Und aus dieser Zahl wird abgeleitet, was das Haus heute noch taugt.

Das funktioniert nicht, und zwar aus einem einfachen Grund: Das Baujahr sagt, wann gebaut wurde. Es sagt nichts darüber, was seitdem passiert ist.

Bausubstanz und Baujahr sind zwei verschiedene Fragen

Ein Haus von 1912, an dem seit vierzig Jahren das Dach dicht ist, der Keller trocken und die Fassade in Ordnung, steht besser da als ein Haus von 1978, bei dem seit zwanzig Jahren Wasser hinter die Verkleidung läuft. Die Jahreszahl kehrt diese Reihenfolge nicht um. Sie ordnet nur ein.

Trotzdem wird aus dem Baujahr ständig auf den Zustand geschlossen. Das passiert in Online-Rechnern und am Gartenzaun. Es passiert auch überall dort, wo Baualtersstufen aufgelistet und in einen Sanierungsbedarf umgerechnet werden. Ich halte das für den häufigsten Denkfehler bei diesem Thema. Eine Baualtersstufe beschreibt, wie damals üblicherweise gebaut wurde. Über Ihr Haus sagt sie nichts, weil Ihr Haus seither fünfzig, achtzig oder hundert Jahre lang benutzt, repariert, umgebaut oder eben vernachlässigt worden ist.

Was bedeutet Bausubstanz bei einem Altbau?

Bausubstanz meint die tragenden und dauerhaften Teile eines Hauses: Fundament, Kellerwände, Außenmauern, Geschossdecken und Dachstuhl. Sie entscheidet darüber, wie belastbar das Gebäude ist und was sich später mit vertretbarem Aufwand verändern lässt. Nicht dazu zählt, was ohnehin in Abständen erneuert wird: Heizung, Fenster, Elektrik, Leitungen, Oberflächen. Ein Haus mit alter Heizung kann eine gute Bausubstanz haben. Umgekehrt genauso.

Zur Bausubstanz gehören: Fundament, Kellerwände, Außenmauern, Geschossdecken, Dachstuhl. Nicht dazu gehören: Heizung, Fenster, Elektrik, Leitungen, Oberflächen.

Diese Trennung ist keine Wortklauberei. Sie entscheidet darüber, ob eine Beobachtung ein Grund zur Sorge ist oder eine Position auf der Liste, die jeder Eigentümer irgendwann abarbeitet. Was das für eine einzelne Beobachtung an Ihrer Wand bedeutet, steht im nächsten Abschnitt.

Zustand außen, Zustand innen: was eine Beobachtung sagt und was nicht

In meinen Objektbeschreibungen benenne ich den Zustand bewusst offen — Sie finden das bei meinen aktuellen Objekten durchgehend so, getrennt nach Zustand außen und Zustand innen. Diese Aufteilung zwingt dazu, jede Beobachtung einzeln zu bewerten, statt aus einem Gesamteindruck ein Urteil zu machen.

Was mich an den üblichen Checklisten im Netz stört: Sie sind fast alle für Käufer geschrieben. Der Eigentümer, der sein eigenes Haus einschätzen will, kommt darin kaum vor. Dabei ist seine Lage die schwierigere. Er kennt das Haus zu gut, um es noch zu sehen.

Deshalb hier eine Übersetzungshilfe.

Die letzte Zeile ist die unauffälligste und macht später die meiste Arbeit. Kaputt ist deswegen nichts. Es erinnert sich später nur niemand mehr, wann das Dach zuletzt gedeckt wurde.

Vom Hinsehen zum Umfang

Viermal steht in der Tabelle “nichts über den Umfang”. Das ist keine Ausflucht, sondern die eigentliche Schwierigkeit: Sehen können Sie eine Stelle, messen können Sie sie nicht.

Ein Stück weit hilft schlichtes Beobachten. Ein Riss, den Sie über ein Jahr hinweg zweimal an derselben Stelle fotografieren, verrät, ob er sich bewegt. Eine feuchte Stelle, die nach drei trockenen Wochen verschwunden ist, verhält sich anders als eine, die bleibt. Ab dem Punkt, an dem die Antwort hinter dem Putz, unter der Dämmung oder in der Konstruktion liegt, hilft nur noch Öffnen, und das gehört in Fachhände.

Genau dazwischen liegt der Zweck eines Gebäudegutachtens. Es dokumentiert den Zustand einer Immobilie objektiv und dient als Entscheidungsgrundlage. Es trennt also, was feststeht, von dem, was noch geklärt werden muss, statt beides zu einem Gefühl zu vermischen.

Ihr eigener Rundgang, eine halbe Stunde

Bevor jemand anders in Ihr Haus schaut, lohnt sich ein Durchgang in dieser Reihenfolge. Nehmen Sie das Telefon mit und fotografieren Sie jede Stelle mit Datum, statt sie zu überstreichen.

1. Keller. Sockel und Wandfuß rundum: dunkle Ränder, abplatzender Putz, Ausblühungen. Hier wird selten renoviert, deshalb steht hier die ehrlichste Information.
2. Dachboden. Sparren und Auflager, besonders an den Traufen und rund um Kamin und Dachfenster. Dunkle Stellen am Holz, Tageslicht durch die Deckung.
3. Außen: Sockel und Traufe. Wo Regenwasser hinläuft und wo es nicht abläuft. Volle oder abgerissene Rinnen, Spritzwasserränder am Sockel.
4. Innen: die kalten Ecken. Außenwandecken hinter Möbeln, Fensterlaibungen, Räume über unbeheizten Bereichen.
5. Alles, was nicht das Wohnhaus ist. Scheune, Anbau, Garage. Nebengebäude fallen bei der Einschätzung gern hinten runter und bringen dann eigene Fragen mit.

Und dann die Papiere. Für die Zustandsfrage zählen vor allem diese fünf:

• Nachweise über Modernisierungen und Sanierungen
• Bauzeichnungen und Grundrisse
• Wohnflächenberechnung
• vorhandener Energieausweis
• aktueller Grundbuchauszug

Wenn davon die Hälfte fehlt, ist das kein Hindernis. Ich prüfe die vorhandenen Dokumente auf Vollständigkeit und fordere fehlende Unterlagen bei den zuständigen Ämtern an. Den Behördenmarathon nehme ich Ihnen ab; Sie tragen nur die tatsächlich anfallenden Gebühren der Ämter und Dienstleister. Und bringen Sie die Fotos aus Ihrem Rundgang zum Ortstermin mit. Damit sind wir beide schneller durch.

Zwischenfazit: Bausubstanz sind die tragenden Teile, alles andere ist Ausstattung. Eine einzelne Beobachtung sagt fast nie, wie groß ein Problem ist, sondern nur, dass es eine Frage gibt. Wie der Gesetzgeber mit alten Gebäuden umgeht, steht im nächsten Abschnitt, und dort geht es um zwei Vorschriften: eine Frist, die erst den Käufer trifft, und eine Ausnahme für erhaltenswerte Bausubstanz.

Was das Gesetz vom Altbau verlangt, und wo es nachgibt

Seit dem 29. Juli 2026 heißt das Gebäudeenergiegesetz Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG), verkündet im BGBl. 2026 I Nr. 226. Wer noch Ratgeber mit der Abkürzung GEG liest, liest einen überholten Gesetzesnamen. Die Paragrafennummern der drei hier genannten Vorschriften sind unverändert.

Die Dämmpflicht für die oberste Geschossdecke trifft im geregelten Fall den neuen Eigentümer

§ 35 Abs. 1 GModG verlangt, oberste Geschossdecken so zu dämmen, dass “der Wärmedurchgangskoeffizient der obersten Geschossdecke 0,24 Watt pro Quadratmeter und Kelvin nicht überschreitet”. Interessant ist Absatz 3, weil er auf Ein- und Zweifamilienhäuser zutreffen kann:

“Bei einem Wohngebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen der Eigentümer eine Wohnung am 1. Februar 2002 selbst bewohnt hat, ist die Pflicht nach Absatz 1 erst im Fall eines Eigentümerwechsels nach dem 1. Februar 2002 von dem neuen Eigentümer zu erfüllen. Die Frist zur Pflichterfüllung beträgt zwei Jahre ab dem ersten Eigentumsübergang nach dem 1. Februar 2002.”

Entscheidend ist der Stichtag: Absatz 3 knüpft an die Selbstnutzung am 1. Februar 2002 an. Absatz 4 regelt einen anderen Fall, nämlich die heutige Selbstnutzung, und nimmt die Pflicht zurück, “soweit die für eine Nachrüstung erforderlichen Aufwendungen durch die eintretenden Einsparungen nicht innerhalb angemessener Frist erwirtschaftet werden können”. Ob Ihr Haus unter den einen, den anderen oder unter keinen fällt, ist eine Rechtsfrage. Sie gehört zu einem Notar oder einer Fachanwältin, nicht zu mir.

Für erhaltenswerte Bausubstanz kann abgewichen werden

§ 105 GModG regelt eine Ausnahme von den energetischen Anforderungen:

“Soweit bei einem Baudenkmal, bei auf Grund von Vorschriften des Bundes- oder Landesrechts besonders geschützter Bausubstanz oder bei sonstiger besonders erhaltenswerter Bausubstanz die Erfüllung der Anforderungen dieses Gesetzes … [die Substanz oder das Erscheinungsbild beeinträchtigt oder einen unverhältnismäßig hohen Aufwand auslöst], kann von den Anforderungen dieses Gesetzes abgewichen werden.”

Drei Dinge dazu, damit daraus keine falsche Erwartung wird. Es ist eine Kann-Regelung, kein Automatismus. Sie setzt voraus, dass eines von drei Merkmalen vorliegt, die der Normtext ausdrücklich nennt: Beeinträchtigung der Substanz, Beeinträchtigung des Erscheinungsbilds oder unverhältnismäßig hoher Aufwand. Und sie betrifft die energetischen Anforderungen, nicht den Energieausweis.

Der Name des Gesetzes hat gewechselt, die beiden hier genannten Vorschriften nicht. Wichtig ist nur, dass Sie in einem Ratgeber von 2024 dieselbe Regel unter einer anderen Abkürzung finden.

Rechtsstand: Verkündet am 8. August 2020 (BGBl. I S. 1728), damals als Gebäudeenergiegesetz. Das Änderungsgesetz vom 23. Juli 2026 wurde am 28. Juli 2026 ausgegeben (BGBl. 2026 I Nr. 226) und trat am 29. Juli 2026 in Kraft. Das amtliche Vollzitat führt deshalb den neuen Namen mit dem alten Datum. Weitere Änderungsstufen desselben Gesetzes treten zum 1. Januar 2027, 2028 und 2030 in Kraft.

Der Energieausweis wird vor der Besichtigung gebraucht

Kurz, weil es hier nicht das Thema ist: § 80 Abs. 4 Satz 1 GModG bestimmt, dass “der Verkäufer oder der Immobilienmakler dem potenziellen Käufer spätestens bei der Besichtigung einen Energieausweis oder eine Kopie hiervon vorzulegen” hat. Es gibt ihn als Bedarfs- und als Verbrauchsausweis; welche Art in Frage kommt, kläre ich mit Ihnen, bevor ich ihn beauftrage. Die Beschaffung übernehme ich, ausstellen lasse ich ihn.

Zwischenfazit: Das Gesetz behandelt alte Gebäude nicht pauschal strenger. Es kennt Übergangsregeln, es kennt Ausnahmen für erhaltenswerte Bausubstanz, und es verschiebt die Dämmpflicht für die oberste Geschossdecke im geregelten Fall auf den neuen Eigentümer. Wie der Bestand hier tatsächlich aussieht, zeigt die amtliche Statistik. In einem Punkt hat sie mich überrascht.

Wie in Südthüringen gebaut wurde: der Altbaubestand in Zahlen

Der Zensus 2022 zählt für den Landkreis Hildburghausen 20.607 Gebäude mit Wohnraum. 6.160 davon stammen aus der Zeit vor 1919, das sind rund 30 Prozent. Knapp jedes dritte Gebäude im Landkreis ist also älter als hundert Jahre. Stichtag aller Zahlen ist der 15. Mai 2022.

Eine Einschränkung vorweg, weil sie oft unter den Tisch fällt: Diese Zahlen gelten für den ganzen Landkreis, der vom Grünen Band Deutschlands an der ehemaligen innerdeutschen Grenze bis in den Thüringer Wald reicht. Eisfeld liegt mittendrin. Die Statistik weist zwar auch einzelne Gemeinden aus, aber ein Ortswert trägt eine Aussage über den Landkreis nicht, und umgekehrt genauso wenig.

Meine Erwartung war, dass der Landkreis damit deutlich über dem Thüringer Durchschnitt liegt. Das stimmt nicht: Rechnet man die Bauzeit bis 1949 zusammen, kommt der Landkreis auf 9.976 von 20.607 Gebäuden (rund 48 Prozent), Thüringen insgesamt auf 282.440 von 567.413 (rund 50 Prozent). Der Satz “bei uns steht besonders viel Altbau” lässt sich mit dieser Statistik also nicht belegen, und ich schreibe das hin, weil es die bequemere Geschichte gewesen wäre.

Der belastbare Unterschied liegt woanders, und er ist deutlich:

Quelle: Thüringer Landesamt für Statistik, Zensus 2022, Tabellen “Gebäude mit Wohnraum am 15. Mai 2022 nach Gebäudetyp-Bauweise” und ”… nach Baujahr (Jahrzehnte)”, Gebiete Landkreis Hildburghausen und Thüringen, abgerufen am 24. August 2026. Die Prozentwerte sind eigene Berechnungen aus den amtlichen Absolutzahlen. Die Summen 9.976 und 282.440 sind eigene Additionen der Klassen “vor 1919” und “1919 bis 1949”. Die Fußnote der Quelle lautet: “Abweichungen in den Summen erklären sich aus dem eingesetzten Geheimhaltungsverfahren.” Unterschiede von weniger als zwei Prozentpunkten sind wegen dieses Verfahrens nicht interpretierbar.

Rund 82 gegen rund 65 Prozent, das sind 17 Prozentpunkte. Gut vier von fünf Gebäuden im Landkreis stehen frei. Gereihte Häuser, also die Bauform, bei der ein Objekt dem nächsten weitgehend gleicht, machen hier rund 7 Prozent aus, landesweit rund 19.

Für den Zustand hat das eine Folge, die selten jemand ausspricht, weil sie so banal klingt: Ein freistehendes Haus hat vier Wetterseiten. Ein Haus in der Reihe hat zwei bis drei. Dazu kommen bei einem frei stehenden Gebäude in aller Regel mehr Dachfläche, mehr Traufen und mehr Anschlusspunkte im Verhältnis zum selben Wohnraum. Jede dieser Flächen ist eine Stelle, an der etwas altern kann, und jede davon gehört auf Ihren Rundgang.

Das hat eine praktische Folge für jeden, der den Zustand seines Hauses in einen Preis übersetzen will. Wo überwiegend gereiht gebaut wurde, gibt es viele ähnliche Objekte, und ein Vergleich trägt weit. Hier trägt er weniger. Das ist der Punkt, an dem die Bausubstanz in Südthüringen anders wiegt als anderswo. Jedes freistehende Haus hat sein eigenes Grundstück, seine eigene Ausrichtung, seine eigene Bauweise und seine eigene Reparaturgeschichte. Gerade im ländlichen Raum unterscheiden sich vergleichbar große Objekte im Wert erheblich, je nach Lage, Bausubstanz und Renovierungsbedarf. Für einen solchen Bestand fehlen einem Online-Rechner schlicht die Vergleichsobjekte. Deshalb ermittle ich den Wert vor Ort und nicht am Schreibtisch.

Zwischenfazit: Der Gebäudebestand im Landkreis Hildburghausen ist nicht auffällig alt, aber auffällig einzeln. Wo gut vier von fünf Häusern freistehen, ist jedes Objekt ein Einzelfall, und der Zustand wiegt entsprechend schwer. Eine Verordnung regelt ziemlich genau, wo dieses Gewicht in der Bewertung landet.

Unsicher, was Ihre Immobilie heute wert ist? Ein Anruf genügt: 0160 73 999 01. Die Marktwertermittlung vor Ort ist kostenfrei und unverbindlich.

Wo der Zustand im Preis auftaucht, und warum erst zum Schluss

Die Immobilienwertermittlungsverordnung richtet sich an Gutachterausschüsse und Sachverständige, nicht an Makler. Trotzdem lohnt ein Blick hinein, weil sie den Zustand an einer sehr bestimmten Stelle einsortiert.

§ 8 Abs. 1 ImmoWertV formuliert den Grundsatz: “Im Rahmen der Wertermittlung sind Grundstücksmerkmale zu berücksichtigen, denen der Grundstücksmarkt einen Werteinfluss beimisst.” Was ein Merkmal wert ist, entscheidet der Markt. Der Eigentümer hat da wenig Stimme.

Und dann kommt Absatz 3. Er definiert die besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale als solche, “die nach Art oder Umfang erheblich von dem auf dem jeweiligen Grundstücksmarkt Üblichen oder erheblich von den zugrunde gelegten Modellen oder Modellansätzen abweichen”. Die Verordnung zählt sie auf, und an zweiter Stelle stehen Baumängel und Bauschäden. Solche Merkmale werden laut Verordnung “erst bei der Ermittlung der Verfahrenswerte insbesondere durch marktübliche Zu- oder Abschläge berücksichtigt”.

Übersetzt: Der Zustand läuft nicht im Rechenmodell mit. Er wird am Ende draufgerechnet oder abgezogen. Das erklärt, warum zwei Häuser mit gleicher Fläche, gleicher Lage und gleichem Baujahr am Ende so weit auseinanderliegen können, und warum ein Rechner, der Fläche, Lage und Baujahr abfragt, den entscheidenden Schritt gar nicht macht.

Ein Hinweis zur Einordnung: Diese Verordnung beschreibt die Arbeit von Gutachterausschüssen und Sachverständigen. Ich arbeite anders. Was ich anbiete, ist eine Marktwertermittlung vor Ort und, wenn Sie den Zustand belastbar dokumentiert haben wollen, ein Gebäudegutachten. Was dazugehört, steht bei den Leistungen: Gebäudegutachten, Wohnraumberechnung und Energieausweis. Das eine beantwortet die Frage nach dem Preis, das andere die Frage nach dem Zustand. Beide sind unabhängig voneinander beauftragbar.

Was Sie über den Zustand wissen, gehört auf den Tisch

Wer einen Mangel kennt, behält ihn lieber für sich. Der Gedanke ist nachvollziehbar und führt trotzdem in die falsche Richtung. Das Kaufrecht gibt dafür einen Anhaltspunkt. Drei Sätze vorweg:

• Was der Käufer bei Vertragsschluss kennt, kann er später nicht mehr als Mangel geltend machen.
• Ein vereinbarter Haftungsausschluss trägt nicht, soweit ein Mangel arglistig verschwiegen wurde.
• Was beides für Ihren Vertrag bedeutet, klärt der Notar oder eine Fachanwältin.

§ 442 Abs. 1 Satz 1 BGB: “Die Rechte des Käufers wegen eines Mangels sind ausgeschlossen, wenn er bei Vertragsschluss den Mangel kennt.” Was der Käufer vorher weiß, kann er einpreisen. Was er nicht weiß, kann später zurückkommen.

Und § 444 BGB zieht die Grenze in die andere Richtung: “Auf eine Vereinbarung, durch welche die Rechte des Käufers wegen eines Mangels ausgeschlossen oder beschränkt werden, kann sich der Verkäufer nicht berufen, soweit er den Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie für die Beschaffenheit der Sache übernommen hat.” Das Wort “soweit” steht dort mit Absicht, und es ist enger als ein “wenn”.

Was das für einen konkreten Vertrag bedeutet, klärt der Notar oder eine Fachanwältin. Rechtsberatung gehört nicht zu meinen Leistungen. Was ich Ihnen sagen kann: Ein offen benannter Zustand ist eine Verhandlungsposition, ein verschwiegener ist ein Risiko. Deswegen stehen Zustand außen und Zustand innen bei mir in der Objektbeschreibung, gleich oben, nicht irgendwo im Kleingedruckten.

Zwischenfazit: Der Zustand ist im Bewertungsrecht ein eigener Rechenschritt am Ende, und im Kaufrecht eine Frage der Offenlegung. In beiden Fällen hilft es, ihn zu kennen, bevor jemand anders ihn feststellt. Unten stehen fünf Fragen dazu, mit den Antworten.

Häufige Fragen

Sagt das Baujahr etwas über die Bausubstanz aus? Es sagt, in welcher Zeit gebaut wurde, und damit, welche Bauweisen damals üblich waren. Über den heutigen Zustand des einzelnen Hauses sagt es nichts. Ein Gebäude von 1912 mit dichtem Dach und trockenem Keller steht besser da als eines von 1978 mit jahrelangem Wassereintritt. Das Baujahr ist ein Einordnungsmerkmal, kein Zustandsmerkmal.

Was unterscheidet Bausubstanz von Sanierungsstau? Bausubstanz sind die tragenden und dauerhaften Bauteile. Sanierungsstau beschreibt aufgeschobene Arbeiten, die meist Heizung, Fenster, Leitungen oder Oberflächen betreffen. Die Substanz bleibt davon oft unberührt. Der Unterschied ist wichtig, weil aufgeschobener Ausbau in der Regel planbar ist. Ein Schaden am tragenden Gefüge ist es seltener. Beides kann gleichzeitig vorliegen, und dann lohnt es sich, die Positionen zu trennen.

Woran erkenne ich, ob ein Riss ernst ist? Am Verlauf, nicht an der Breite. Risse, die durch mehrere Geschosse laufen, die sich diagonal über Ecken oder über Fenster- und Türöffnungen ziehen oder die sich im Laufe eines Jahres verändern, betreffen eher die Konstruktion. Feine Risse im Putz haben oft harmlose Ursachen. Sicher beurteilen lässt sich das nicht durch Hinsehen allein; dafür ist eine bauliche Untersuchung nötig.

Senkt eine schlechte Bausubstanz automatisch den Preis? Nicht automatisch, aber sie wirkt an einer sehr bestimmten Stelle. Nach § 8 Abs. 3 ImmoWertV sind Baumängel und Bauschäden besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale, die “erst bei der Ermittlung der Verfahrenswerte insbesondere durch marktübliche Zu- oder Abschläge berücksichtigt” werden. Ob und wie stark sich das auswirkt, hängt vom Umfang ab und davon, was der Markt hier einpreist. Eine allgemeingültige Prozentzahl dazu gibt es nicht, und wer Ihnen eine nennt, hat Ihr Haus nicht gesehen.

Brauche ich für den Zustand ein Gutachten? Müssen: nein. Sinnvoll ist es vor allem dann, wenn Sie vor einem Kauf Klarheit über den baulichen Zustand brauchen, wenn Sie als Eigentümer den Zustand belastbar festhalten wollen, oder wenn Sie vor einer geplanten Sanierung eine sachliche Ausgangsbasis suchen. Der Unterschied zur Wertermittlung liegt im Auftrag und im Ergebnis: Die Wertermittlung beantwortet die Frage nach dem Preis, das Gebäudegutachten die Frage nach dem Zustand. Sie können beides einzeln beauftragen, und das Gutachten setzt keinen Verkauf voraus.

Über den Autor

Hinter Wanderer Immobilien in Eisfeld steht eine Person: Danny Wanderer, selbstständiger Immobilienmakler. Ich betreue jeden Auftrag persönlich, von der ersten Beratung über die Wertermittlung vor Ort und die Vermarktung bis zum Notartermin. Es gibt keine wechselnden Sachbearbeiter und keine Weitergabe an Dritte. Neben der Vermittlung übernehme ich Wertermittlungen, Gebäudegutachten, Wohnraumberechnungen, die Beschaffung des Energieausweises und die Verwaltung von Eigentum. Ich arbeite in meiner Heimatregion, dem Grünen Band Deutschlands in Südthüringen, und kenne den Markt hier aus eigener Anschauung. Der Wert wird bei mir nicht am Schreibtisch geschätzt, sondern vor Ort ermittelt, und bevor ich mit einem Interessenten zum Notar gehe, verlange ich eine schriftliche Finanzierungsbestätigung einer deutschen Bank oder einen entsprechenden Eigenkapitalnachweis.

Wanderer Immobilien · Danny Wanderer · Breite Straße 23, 98673 Eisfeld · 0160 73 999 01 · info@wandererimmobilien.de

Stand: 24. August 2026

Sie wollen wissen, woran Sie bei Ihrem Haus sind? Für den Zustand gibt es das Gebäudegutachten, das den baulichen Zustand objektiv dokumentiert, dazu die Wohnraumberechnung und die Beschaffung des Energieausweises. Diese drei Leistungen sind eigenständig beauftragbar und setzen keinen Verkauf voraus. Für den Preis gibt es das unverbindliche Gespräch mit einer Marktwertermittlung vor Ort. Die ist kostenfrei und ohne Verpflichtung zu einem Verkauf. Ich sehe mir die Immobilie persönlich an, statt einen Online-Rechner entscheiden zu lassen, und sage Ihnen offen, was ich für realistisch halte. Unrealistische Versprechen mache ich weder bei der Preisfindung noch beim Zeitrahmen. Mein Honorar fällt erst an, wenn der Verkauf beim Notar beurkundet ist. Rufen Sie an: 0160 73 999 01, schreiben Sie an info@wandererimmobilien.de oder nutzen Sie das Kontaktformular. Sagen Sie mir kurz, worum es geht, dann kann ich das Gespräch vorbereiten. Ich melde mich zeitnah zurück. Mein Büro: Breite Straße 23, 98673 Eisfeld. Ich arbeite in Eisfeld und den Ortsteilen, in Veilsdorf, Schönbrunn, Schleusegrund, Römhild und Bedheim sowie in Hildburghausen, Schleusingen, Masserberg und Suhl. Wenn Sie nicht sicher sind, ob Ihre Immobilie in meinem Einzugsgebiet liegt, sprechen Sie mich einfach an.

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