Immobilienmakler in Schleusegrund und seinen Ortsteilen

Wenn Sie in Schleusegrund eine Immobilie verkaufen, vermieten oder verwalten lassen möchten, sind Sie hier richtig. Mein Name ist Danny Wanderer, ich bin selbstständiger Immobilienmakler und führe mein Büro in Eisfeld. Schleusegrund gehört zu meinem Tätigkeitsgebiet, und zwar mit allen acht Ortsteilen: Schönbrunn, Gießübel, Langenbach, Steinbach, Biberschlag, Engenstein, Lichtenau und Tellerhammer.

Sie haben dabei von der ersten Frage bis zum Notartermin einen Ansprechpartner. Es gibt keine wechselnden Sachbearbeiter und keine Weitergabe an Dritte.

Sie überlegen, Ihre Immobilie in Schleusegrund zu verkaufen? Der erste Schritt ist ein unverbindliches Gespräch mit einer Marktwertermittlung vor Ort, kostenfrei und ohne Verpflichtung zu einem Verkauf. Mein Honorar ist rein erfolgsbasiert und fällt erst an, wenn der Verkauf beim Notar beurkundet wurde. Ich sage Ihnen offen, was ich für realistisch halte. 0160 73 999 01 · info@wandererimmobilien.de · Termin anfragen

Der Grundstücksmarkt in Schleusegrund

Fangen wir mit dem an, was amtlich feststeht. Die Bodenrichtwerte für Thüringen veröffentlicht der zuständige Gutachterausschuss im Portal BORIS-TH. Für Schleusegrund ist das der Gutachterausschuss für Grundstückswerte für das Gebiet des Landkreises Hildburghausen, des Landkreises Schmalkalden-Meiningen und der kreisfreien Stadt Suhl. Seine Geschäftsstelle sitzt in Schmalkalden, nicht im Landratsamt Hildburghausen.

Vier Beispiele für baureifes Land, jeweils Mischgebiet, offene Bauweise, beitragsfrei, Stichtag 1. Januar 2026:

Quelle: BORIS-TH, Bodenrichtwertinformationssystem Thüringen, abgerufen am 21. August 2026.

Zwischen der höchsten und der niedrigsten dieser vier Zahlen liegen vier Euro pro Quadratmeter, innerhalb einer einzigen Gemeinde. Das Baugesetzbuch sieht genau das vor: Richtwertzonen umfassen Gebiete, “die nach Art und Maß der Nutzung weitgehend übereinstimmen” (§ 196 Absatz 1 Satz 3 BauGB). Wo die Nutzung anders aussieht, entsteht eine eigene Zone mit eigenem Wert.

So sehen Sie den Wert für Ihr Grundstück selbst nach

Die Einsichtnahme in die Bodenrichtwerte über BORIS-TH ist für jedermann gebührenfrei möglich. Öffnen Sie die Karte, suchen Sie Ihre Adresse oder Ihre Gemarkung und achten Sie darauf, dass der Stichtag 1. Januar 2026 eingestellt ist. Welche Zone für Ihr Grundstück gilt, sehe ich im Termin nach.

Wer land- oder forstwirtschaftliche Flächen geerbt hat, findet die Werte in einer gemeinsamen Zone über die Gemarkungen Steinbach, Gießübel, Tellerhammer, Lichtenau, Engenstein, Biberschlag, Langenbach und Gabel: Acker 0,56 €/m² bei einer Ackerzahl von 21, Grünland 0,50 €/m² bei einer Grünlandzahl von 20, forstwirtschaftliche Fläche 0,24 €/m² in der Richtwertzone “Thüringer Gebirge”. Ebenfalls Stichtag 1. Januar 2026.

Warum der Bodenrichtwert nicht der Wert Ihrer Immobilie ist

Diesen Punkt möchte ich deutlich machen, weil er ein verbreiteter Denkfehler beim Verkauf ist. Der Bodenrichtwert beschreibt den Boden, nicht Ihr Haus. Das Gesetz sagt es wörtlich: “In bebauten Gebieten sind Bodenrichtwerte mit dem Wert zu ermitteln, der sich ergeben würde, wenn der Boden unbebaut wäre” (§ 196 Absatz 1 Satz 2 BauGB). Ihr Gebäude, sein Zustand, die Heizung, das Dach, die Nebengebäude, der Zuschnitt des Grundstücks. Nichts davon steckt im Bodenrichtwert. Hinzu kommt, dass die Werte nur alle zwei Jahre neu ermittelt werden (§ 196 Absatz 1 Satz 5 BauGB).

Zur Orientierung ist er also brauchbar. Online-Rechner haben dasselbe Problem, nur ohne die amtliche Grundlage: Sie kennen weder den tatsächlichen Zustand Ihrer Immobilie noch die Besonderheiten des lokalen Marktes. Gerade im ländlichen Raum unterscheiden sich vergleichbar große Objekte im Wert erheblich, je nach Lage, Bausubstanz und Renovierungsbedarf. Deshalb wird der Wert bei mir nicht am Schreibtisch geschätzt, sondern vor Ort ermittelt.

Was auf Ihrem Grundstück steht, sehe ich mir persönlich an. 0160 73 999 01

Was der Gebäudebestand in Schleusegrund über Ihr Haus verrät

Schleusegrund hat 2.500 Einwohner auf 58,99 Quadratkilometern (Stand 31. Dezember 2025), verteilt auf acht getrennte Ortslagen ohne durchgehenden Ortskern. Zwischen Steinbach und Unterneubrunn liegen ein paar Kilometer und vier Euro Bodenrichtwert je Quadratmeter. Deshalb sagt eine Zahl für ganz Schleusegrund wenig aus. Interessanter sind für Sie als Eigentümer die Zahlen aus dem Zensus 2022:

• In der Gemeinde gibt es 1.065 Gebäude mit Wohnraum.
• 890 davon sind freistehende Häuser. Einfamilienhäuser im ländlichen Raum sind der Schwerpunkt meines Angebots.
• 947 davon gehören Privatpersonen, also rund 89 Prozent.

Und die Baualtersstruktur: 338 Gebäude wurden vor 1919 gebaut, weitere 287 zwischen 1919 und 1949. Zusammen rund 59 Prozent des Bestands. Seit 2016 sind zehn Gebäude dazugekommen.

Quelle: Thüringer Landesamt für Statistik, Zensus 2022, Stichtag 15. Mai 2022, abgerufen am 21. August 2026.

Ein Baujahr sagt vor allem etwas darüber, welche Fragen ein Käufer stellen wird. Ein sorgfältig gepflegtes Haus von 1890 kann in besserer Verfassung sein als ein lieblos gebautes von 1995. Wenn Ihr Haus alt ist, geht es beim Verkauf selten nur um den Preis. Die Unruhe kommt eher von der Frage, was ein Käufer entdeckt, das Sie selbst seit Jahren übersehen.

Zuerst der belegbare Zustand. Ein Gebäudegutachten dokumentiert den Zustand einer Immobilie objektiv und dient als Entscheidungsgrundlage. Es beantwortet die Frage, wie es um das Haus steht. Es geht dabei um dieselben Punkte, die ich auch bei einer Besichtigung offen anspreche: Baujahr und Bauweise, Dach, Fenster, Dämmung, bereits erfolgte Modernisierungen, offener Renovierungsbedarf und die Technik im Haus, also Heizungsart und Anlagentechnik. In Objektbeschreibungen benenne ich den Zustand offen, getrennt nach Zustand außen und Zustand innen. Das kostet manchmal einen Interessenten. Dafür weiß der, der kommt, worauf er sich einlässt.

Dann die richtige Wohnfläche. Bei Häusern, deren Unterlagen aus den Fünfzigern stammen oder ganz fehlen, kann die überlieferte Quadratmeterzahl von einer Berechnung nach den geltenden Vorgaben abweichen. Die Wohnflächenverordnung rechnet Flächen erst ab zwei Metern lichter Höhe voll an. Zwischen einem und zwei Metern zählen sie nur zur Hälfte. Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen gehen “in der Regel zu einem Viertel, höchstens jedoch zur Hälfte” ein (§ 4 WoFlV). Kellerräume, Abstellräume außerhalb der Wohnung, Waschküchen, Bodenräume, Trockenräume, Heizungsräume und Garagen gehören gar nicht zur Wohnfläche (§ 2 Absatz 3 WoFlV). Bei einem nachträglich ausgebauten Dach erklärt das oft, warum zwei Angaben zur selben Immobilie auseinandergehen. Vorgeschrieben ist die Verordnung für Wohnraum nach dem Wohnraumförderungsgesetz; darüber hinaus wird ihre Anwendung üblicherweise vereinbart.

Nach der Wohnfläche richtet sich der Kaufpreis, und sie steht in jedem Exposé. Ungenaue oder veraltete Angaben können später zu Streit oder Nachforderungen führen. Eine saubere Wohnraumberechnung räumt das vorher aus.

Beides können Sie einzeln beauftragen; dafür müssen Sie nicht verkaufen wollen. Was das für Ihre Immobilie bedeutet, bespreche ich vorab mit Ihnen; offene Angaben zu den Kosten gehören für mich dazu.

Wer in Schleusegrund kauft

Käufer kommen wegen der Lage: ruhige Ortslagen, viel Natur, Wiesen und Wälder in unmittelbarer Nähe, und trotzdem eine gute Anbindung an die umliegenden Städte und die Autobahn. Der Landstrich entlang der ehemaligen innerdeutschen Grenze heißt Grünes Band Deutschlands, eine naturnahe Region, die über Jahrzehnte weitgehend unberührt geblieben ist. Schleusegrund liegt genau dort, am Rand des Thüringer Waldes. Das Thüringer Landesamt für Statistik führt die Gemeinde amtlich im Reisegebiet Thüringer Wald.

Die Käufergruppen, für die ich im ländlichen Raum vermittle, sind Familien, Mehrgenerationen-Haushalte, Pendler, Naturliebhaber und handwerklich geschickte Käufer. Die letzte Gruppe ist bei einem Bestand mit rund 59 Prozent Vorkriegsbausubstanz die interessanteste. Ein Haus, das Arbeit braucht, schreckt sie nicht ab; sie sehen darin Spielraum für ein eigenes Wohnkonzept.

Meine Leistungen als Immobilienmakler für Schleusegrund

Alles kommt aus einer Hand. Eine Übersicht steht unter Dienstleistungen, auf Schleusegrund bezogen heißt das:

• Vermittlung von Grundstücken, Wohn- und Gewerberäumen, zum Kauf, Verkauf und zur Vermietung. Aktuelle Objekte finden Sie in meiner Objektübersicht.
• Wertermittlung als nachvollziehbare Grundlage für Verkauf, Kauf oder Finanzierung, mit Blick auf die Richtwertzone, in der Ihr Grundstück tatsächlich liegt.
• Gebäudegutachten zum baulichen Zustand, vor einem Verkauf, vor einer Sanierung oder einfach, um den Stand belastbar festzuhalten.
• Wohnraumberechnung nach den geltenden gesetzlichen Vorgaben, besonders relevant bei den vielen älteren Häusern der Gemeinde mit nachträglich ausgebautem Dach.
• Den Energieausweis lasse ich für Sie erstellen, wenn keiner vorliegt.
• Verwaltung von Eigentum, gemeinschaftliches Wohnungseigentum ebenso wie Mietverhältnisse für Dritte. Das ist auch dann eine Option, wenn Sie ein geerbtes Haus im Schleusegrund halten und vermieten statt verkaufen möchten.

Für Fragen zur Finanzierung oder Versicherung verweise ich an einen festen Partner in der Region. Das gehört nicht zu meinen Leistungen, und ich tue auch nicht so.

So läuft der Verkauf ab

1. Unverbindliches Erstgespräch und Besichtigung der Immobilie vor Ort
2. Marktwertermittlung und gemeinsame Festlegung des Angebotspreises
3. Prüfung der Unterlagen, Beschaffung fehlender Dokumente, falls nötig Erstellung des Energieausweises
4. Abstimmung, wo und wie Ihr Objekt angeboten wird
5. Bearbeitung der Anfragen und Vorauswahl der Interessenten
6. Durchführung der Einzelbesichtigungen, auf Wunsch in Ihrer Abwesenheit, mit regelmäßigem Feedback
7. Prüfung der Kaufkraft: Finanzierungsbestätigung oder Eigenkapitalnachweis
8. Verhandlungsführung und Abstimmung der Konditionen
9. Vorbereitung und Begleitung des Notartermins bis zur Beurkundung

Das können Sie vor dem Termin heraussuchen

• Aktueller Grundbuchauszug
• Bauzeichnungen und Grundrisse
• Wohnflächenberechnung
• Energieausweis, falls vorhanden
• Bei Eigentumswohnungen zusätzlich Teilungserklärung und Protokolle der Eigentümerversammlung

Schritt 3 ist der, den die meisten unterschätzen. Bei einem Haus, das seit drei Generationen in der Familie ist, fehlt von dieser Liste oft ein Teil. Wenn Sie am Küchentisch sitzen und feststellen, dass die Bauzeichnung im Ordner Ihrer Eltern nie lag, ist das kein Drama. Es kostet Zeit, mehr nicht. Den Behördenmarathon nehme ich Ihnen ab. Berechnet werden nur die tatsächlichen Gebühren der Ämter und Dienstleister, nicht meine Arbeitszeit.

Unsicher, was Ihre Immobilie in Schleusegrund heute wert ist? Ein Anruf genügt: 0160 73 999 01.

Warum Wanderer Immobilien

Ich betreue jeden Auftrag selbst, von der ersten Besichtigung bis zum Vertragsabschluss. Es gibt keine Schnittstellen, an denen etwas verloren geht. Und ich sehe mir das Haus an, bevor ich eine Zahl nenne.

Was das konkret heißt:

• Besichtigungen finden ausschließlich als Einzeltermine statt. Massenbesichtigungen mit mehreren Interessenten gleichzeitig gibt es bei mir nicht. Sie wissen, wer in Ihrem Haus war.
• Bevor ich mit einem Interessenten zum Notar gehe, verlange ich eine schriftliche Finanzierungsbestätigung einer deutschen Bank oder einen entsprechenden Eigenkapitalnachweis. Es kommt vor, dass sich beide Seiten einig sind, der Termin steht — und dann platzt die Finanzierung.
• Mein Maklerhonorar ist rein erfolgsbasiert und fällt erst an, wenn der Verkauf beim Notar erfolgreich beurkundet wurde. Entscheiden Sie sich nach der Bewertung gegen einen Verkauf, ist das ohne Weiteres möglich.
• Rechtliche und steuerliche Fragen gehören zu Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater. Ich erkläre Ihnen, worum es geht, und sage Ihnen, wen Sie fragen müssen.

Ein zu hoher Preis schreckt Interessenten ab und lässt die Immobilie zum Ladenhüter werden; ein zu niedriger bedeutet finanziellen Verlust. Ich mache keine unrealistischen Versprechen, weder bei der Preisfindung noch beim Zeitrahmen. Als Immobilienmakler arbeite ich in meiner Heimatregion und kenne den Markt im Grünen Band Deutschlands aus eigener Anschauung. Hier kennt man sich, und hier zählt, dass man zu dem steht, was man zusagt.

Sie brauchen Klarheit über den Zustand oder die Fläche Ihrer Immobilie, auch ohne Verkaufsabsicht? Gebäudegutachten, Wohnraumberechnung und die Beschaffung des Energieausweises sind eigenständige Leistungen und setzen keinen Verkauf voraus. Sagen Sie mir, worum es geht: 0160 73 999 01 oder info@wandererimmobilien.de.

Häufige Fragen aus Schleusegrund

Was ist mein Grundstück in Schleusegrund wert? Eine erste Orientierung geben die amtlichen Bodenrichtwerte, die je nach Gemarkung deutlich auseinandergehen: zum Stichtag 1. Januar 2026 zwischen 14 €/m² in Steinbach und 18 €/m² in Unterneubrunn für baureifes Land im Mischgebiet. Diese Werte beziehen sich nach § 196 Absatz 1 Satz 2 BauGB auf den Boden so, als wäre er unbebaut. Was Ihr Grundstück mit Ihrem Haus darauf tatsächlich wert ist, lässt sich erst im Termin vor Ort sagen. Die Marktwertermittlung ist unverbindlich und für Sie kostenfrei.

Sind Sie in allen Ortsteilen tätig oder nur in Schönbrunn? In allen acht: Schönbrunn, Gießübel, Langenbach, Steinbach, Biberschlag, Engenstein, Lichtenau und Tellerhammer. Schönbrunn ist der Sitz der Gemeindeverwaltung, aber keine eigene Gemeinde. Bis 1994 war es eine, seither gehört es wie die übrigen sieben zu Schleusegrund. Auch die Gemarkungsnamen weichen von den Ortsteilnamen teilweise ab: Unterneubrunn zum Beispiel ist eine Gemarkung im Ortsteil Schönbrunn. Für die Bewertung zählt die Gemarkung, in der Ihr Grundstück liegt; zu Ihnen komme ich in jedem Fall.

Mein Haus in Schleusegrund stammt von vor 1919. Lässt sich so etwas überhaupt verkaufen? Ja, und Sie sind damit in guter Gesellschaft: 338 der 1.065 Gebäude mit Wohnraum in der Gemeinde haben ein Baujahr vor 1919. Renovierungsbedarf ist dabei kein Ausschlusskriterium; für viele Käufer ist er sogar ein Vorteil. Entscheidend ist, dass der Zustand vorher offen auf dem Tisch liegt, getrennt nach außen und innen. Auf Wunsch halte ich ihn in einem Gebäudegutachten fest.

Brauche ich für den Verkauf in Schleusegrund einen Energieausweis? In aller Regel ja, und in Schleusegrund betrifft das die meisten Häuser: Rund 59 Prozent des Gebäudebestands stammt aus der Zeit vor 1950. Das Gebäudemodernisierungsgesetz (bis Juli 2026: Gebäudeenergiegesetz) verlangt beim Verkauf einen Energieausweis, “wenn nicht bereits ein gültiger Energieausweis für das Gebäude vorliegt” (§ 80 Absatz 3 GModG). Vorgelegt werden muss er “spätestens bei der Besichtigung”, übergeben unverzüglich nach Abschluss des Kaufvertrages (§ 80 Absatz 4 GModG). Das Gesetz nennt dafür “den Verkäufer oder den Immobilienmakler”. Ausnahmen gibt es für kleine Gebäude mit nicht mehr als 50 Quadratmetern Nutzfläche und für Baudenkmäler (§ 79 Absatz 4 GModG). Ob Ihr Haus ein Baudenkmal ist, entscheidet die Denkmalbehörde, nicht ich. Es gibt zwei Arten, den Bedarfs- und den Verbrauchsausweis. Welche für Ihr Haus infrage kommt, klären wir vor der Vermarktung. Liegt gar keiner vor, lasse ich ihn erstellen.

Ihr Büro ist in Eisfeld. Kommen Sie zu mir in den Schleusegrund? Ja, die Besichtigung vor Ort gehört zu jeder Bewertung, ohne sie gibt es bei mir keine Zahl. Wenn Sie selbst nicht in der Region wohnen, etwa nach einer Erbschaft, führe ich Besichtigungen auf Wunsch komplett in Ihrer Abwesenheit durch und melde mich regelmäßig mit dem aktuellen Stand.

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Schleusegrund grenzt an Masserberg. Wenn Ihre Immobilie dort liegt, finden Sie hier die passende Seite:

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Mein Büro selbst steht in Eisfeld, zwei Gemeinden weiter; dazwischen liegt Auengrund.

Ihr Kontakt für Schleusegrund

Wanderer Immobilien · Danny Wanderer Breite Straße 23, 98673 Eisfeld Telefon 0160 73 999 01 info@wandererimmobilien.de · Kontaktformular

Bitte beachten Sie, dass ich nicht immer persönlich im Büro anzutreffen bin. Damit ich mir ausreichend Zeit für Ihr Anliegen nehmen kann, vereinbaren Sie am besten vorab einen Termin: telefonisch, per E-Mail oder über das Formular. Nennen Sie dabei kurz Ihr Anliegen, also Verkauf, Kauf, Vermietung, Verwaltung, Wertermittlung oder Gutachten, dann kann ich das Gespräch vorbereiten. Ich melde mich zeitnah bei Ihnen zurück. Was mit Ihren Daten aus dem Formular passiert, steht in der Datenschutzerklärung.

Die Einschätzung zu Ihrer Immobilie in Schleusegrund erarbeite ich bei Ihnen vor Ort und erkläre sie Ihnen Punkt für Punkt. Erstberatung und Marktwertermittlung sind kostenfrei, und Sie gehen damit keine Verpflichtung ein. Rufen Sie an: 0160 73 999 01, schreiben Sie an info@wandererimmobilien.de oder nutzen Sie das Kontaktformular. Ich melde mich zeitnah zurück. Mein Büro: Breite Straße 23, 98673 Eisfeld.