Bodenrichtwert im Landkreis Hildburghausen richtig lesen

Danny Wanderer · 24. August 2026

Kurz gesagt

• Einen einzigen Bodenrichtwert für den Landkreis Hildburghausen gibt es nicht. Allein in der Gemeinde Schleusegrund stehen zum Stichtag 01.01.2026 vier Werte nebeneinander: 14, 15, 17 und 18 Euro pro Quadratmeter.
• Ein Kreisdurchschnitt gehört keinem Grundstück. Amtlich gilt je Zone genau ein Wert, Spannen sind unzulässig.
• Zwei Zahlen sind nur vergleichbar, wenn Nutzungsart, Bauweise und Richtwertgrundstück übereinstimmen. Sonst vergleichen Sie 800 mit 300 Quadratmetern.
• Für den Landkreis Hildburghausen gibt es keinen eigenen Gutachterausschuss. Zuständig ist ein gemeinsamer Gutachterausschuss für drei Gebietskörperschaften, die Geschäftsstelle sitzt in Schmalkalden.
• Zu einer Hoflage gehören fast immer Flächen in anderen Zonen: Acker, Grünland, Wald. Auch die haben Werte, nur an anderer Stelle in der Karte.

Wer nach dem Bodenrichtwert im Landkreis Hildburghausen sucht, bekommt schnell eine Zahl geliefert. Meist ist es ein Durchschnitt für den ganzen Kreis oder für eine Stadt, dazu eine Spanne von ganz unten bis ganz oben. Die Zahl ist nicht falsch. Sie ist nur für Ihr Grundstück ohne Bedeutung, weil sie über Hunderte Zonen mit völlig verschiedenen Nutzungsarten gemittelt wurde. Was tatsächlich in der amtlichen Karte steht, ist deutlich kleinteiliger. Und brauchbarer. Ich zeige Ihnen an echten Werten aus dem Kreis, wie Sie die richtige Zahl finden und woran Sie erkennen, ob sie zu Ihrem Grundstück passt.

Warum es den einen Bodenrichtwert für den Kreis nicht gibt

Die Bodenrichtwertkarte ordnet Flächen nach ihrer Nutzung. Ortsnamen spielen dabei keine Rolle. § 196 Abs. 1 S. 3 BauGB verlangt Richtwertzonen, die “jeweils Gebiete umfassen, die nach Art und Maß der Nutzung weitgehend übereinstimmen”. Eine Gemeindegrenze interessiert dabei niemanden. Deshalb kann eine einzige Gemeinde vier oder fünf Zonen enthalten, und deshalb hört eine Zone mitten im Feld auf.

Innerhalb einer Zone gilt dann genau ein Wert. § 13 Abs. 2 ImmoWertV ist da unmissverständlich: “Je Bodenrichtwertzone ist ein Bodenrichtwert anzugeben. Bodenrichtwertspannen sind nicht zulässig.” Das ist der Grund, warum die Zahl so eindeutig aussieht.

Und es ist auch der Grund, warum mich Kreisdurchschnitte stören. Der Verordnungsgeber verbietet die Spanne innerhalb der Zone, weil sie den Wert unbrauchbar machen würde. Wenn ein Portal anschließend über einen ganzen Landkreis mittelt und eine Spanne von unten bis oben danebenstellt, ist genau das wieder da, nur eine Ebene höher. Der Durchschnitt gehört dann keinem einzigen Grundstück im Kreis.

Wie hoch ist der Bodenrichtwert im Landkreis Hildburghausen?

Es gibt keinen einzelnen Wert für den Kreis. Bodenrichtwerte gelten je Richtwertzone. Zum Stichtag 01.01.2026 weist BORIS-TH allein für baureifes Land im Mischgebiet in der Gemeinde Schleusegrund vier Werte aus: Steinbach 14, Gießübel 15, Biberschlag 17 und Unterneubrunn 18 Euro pro Quadratmeter. Maßgeblich ist immer die Zone Ihres Flurstücks. Wer diese Zonen festlegt und wo die Zuständigkeit für den Kreis liegt, klärt der nächste Abschnitt.

Wer die Werte festsetzt, und wo dieser Jemand sitzt

Für den Landkreis Hildburghausen besteht kein eigener Gutachterausschuss. § 1 Nr. 5 ThürGAVO fasst drei Gebietskörperschaften zusammen; der Ausschuss heißt in der amtlichen Langform “Gutachterausschuss für Grundstückswerte für das Gebiet des Landkreises Hildburghausen, des Landkreises Schmalkalden-Meiningen und der kreisfreien Stadt Suhl”. Die Geschäftsstelle sitzt in Schmalkalden. Ein Ausschuss also für das Suhler Stadtgebiet, für die Rhönausläufer und für die Dörfer am Rand des Thüringer Waldes.

Woher die Werte kommen, hat das Thüringer Landesamt für Bodenmanagement und Geoinformation am 02.04.2026 mitgeteilt: Die 22.939 Bodenrichtwerte zum Stichtag 01.01.2026 wurden “auf Grundlage der pro Jahr bis zu 30.000 durch die Geschäftsstellen der Gutachterausschüsse ausgewerteten Kaufverträge ermittelt”.

Für Sie als Eigentümer ist daran vor allem eines wichtig: Die Werte kommen aus beurkundeten Kaufverträgen. Angebotspreise fließen nicht ein. Was ein Portal als Angebotspreis ausweist, ist deshalb eine andere Größe als ein Bodenrichtwert, auch wenn beide in Euro pro Quadratmeter stehen.

Zwischenfazit: Zuständig ist ein Ausschuss für drei Gebietskörperschaften mit Sitz in Schmalkalden, und er arbeitet zonenscharf statt ortsscharf. Wie fein das im Kreis tatsächlich aussieht, steht im nächsten Abschnitt, mit den Zahlen dazu.

Was im Landkreis Hildburghausen wirklich in der Karte steht

Hier sind echte Werte aus dem Kreis, alle zum Stichtag 01.01.2026 über BORIS-TH abgerufen. Ich stelle bewusst die vollständigen Bezugsangaben daneben, denn ohne sie ist jede dieser Zahlen irreführend.

Alle Werte beitragsfrei. Und jetzt der wichtigste Satz zu dieser Tabelle: Sie dürfen die Zeilen nicht gegeneinander rechnen.

Gießübel steht mit 15 Euro über Steinbach mit 14, aber das Richtwertgrundstück ist dort 500 statt 800 Quadratmeter groß. Bedheim und Gleichamberg sind beide dörfliches Wohngebiet in offener Bauweise, immerhin grundsätzlich vergleichbar. Und selbst da ist das Richtwertgrundstück verschieden groß, 800 gegen 900 Quadratmeter. Römhild schließlich ist Kerngebiet in geschlossener Bauweise mit einem Richtwertgrundstück von 300 Quadratmetern. Diese Zeile beschreibt einen innerstädtischen Bautyp, kein Dorfgrundstück. Wer sie neben Bedheim legt und daraus einen Preisunterschied zwischen zwei Orten abliest, vergleicht drei abweichende Merkmale auf einmal.

Dieselbe Zone 233018 in Bedheim, mit unveränderten Merkmalen — dörfliches Wohngebiet, offene Bauweise, beitragsfrei, 800 Quadratmeter Richtwertgrundstück — lag zum Stichtag 01.01.2024 bei 14 Euro pro Quadratmeter und liegt zum Stichtag 01.01.2026 bei 16. Zwei Euro Unterschied auf zwei Jahre, bei identischem Richtwertgrundstück. Eine Prozentzahl setze ich hier bewusst nicht daneben, und eine Verkaufspreisentwicklung lässt sich daraus schon gar nicht ableiten.

Denn eines bleibt bei allen diesen Zahlen gleich: Sie betreffen den Boden, nicht Ihr Haus. Wie stark der Zustand daneben wiegt, dazu weiter unten mehr.

Zwischenfazit: Innerhalb weniger Kilometer stehen im Kreis Werte zwischen 14 und 36 Euro pro Quadratmeter, aber sie beschreiben verschiedene Nutzungsarten, Bauweisen und Richtwertgrundstücke. Zonennummer und Nutzungsart gehören deshalb zu jeder Angabe. Was in diesen Zeilen gar nicht auftaucht, sind die Flächen ohne Bauland. Dazu jetzt.

Ackerland, Grünland und Wald: der Teil, den kaum jemand zeigt

Zu vielen älteren Hoflagen hier gehören Flächen, die nie Bauland waren. Eine Wiese hinter der Scheune, ein Ackerstück am Ortsrand, ein Waldanteil. Auch die haben Bodenrichtwerte. Sie stehen nur in anderen Zonen, mit anderen Nutzungsarten, und sie tauchen in keiner Ortsstatistik auf.

Legen Sie zwei Enden des Kreises nebeneinander, beide zum Stichtag 01.01.2026:

Das ist derselbe Landkreis. Der Boden im Süden ist der bessere Ackerboden, und die Bodenzahlen sagen das genauso deutlich wie die Richtwerte. Ich finde das einen der ehrlichsten Datensätze: Die Ackerzahl steht direkt an der Zahl, man kann nachsehen, warum der Wert ist, wie er ist. Bei Bauland wünschte ich mir das manchmal auch.

• Diese Zonen umfassen jeweils mehrere Gemarkungen. Es ist also kein “Ackerwert für Bedheim”, sondern ein Wert für eine Zone, die unter anderem die Gemarkung Bedheim einschließt.
• Die Baulandzone endet regelmäßig an der Ortslage. Bei einer Abfrage außerhalb des Orts liefert die Karte kein Bauland mehr, sondern Acker, Grünland oder Forst. Der Baulandwert gilt für Bauland im Ort. Die übrige Gemarkungsfläche deckt er nicht ab.

Eine typische Hoflage, durchgesehen

Nehmen Sie einen Hof, wie er hier oft steht. Im Grundbuch stehen drei Flurstücke, im Kopf des Eigentümers steht “das Haus mit Garten”. Die Frage im Erstgespräch ist jedes Mal dieselbe: Was ist das wert?

Der erste Schritt ist nicht die Schätzung, sondern das Nachsehen. Flurstück für Flurstück in die Karte, jedes einzeln. Und dann steht dort eben nicht ein Wert, sondern drei: das Bauland in der Ortslage als dörfliches Wohngebiet, rund 900 Quadratmeter; die Wiese hinter der Scheune als Grünland in einer Zone, die mehrere Gemarkungen umfasst, gut 4.000 Quadratmeter; und ein halber Hektar Waldanteil in einer dritten Zone mit einer dritten Nutzungsart. Drei Zonen, drei Nutzungsarten, ein Grundbuch. Zwischen 16 Euro und 28 Cent pro Quadratmeter liegt in so einem Fall die ganze Spannweite.

Genau das führt beim Verkauf regelmäßig zu Überraschungen. Erst beim Notartermin zu merken, dass ein Flurstück in einer ganz anderen Zone liegt, ist der denkbar ungünstigste Zeitpunkt. Vorab lässt sich das in Ruhe klären.

Zwischenfazit: Zu einer Hoflage gehören fast immer Flächen in mehreren Zonen mit ganz verschiedenen Werten. Wie Sie die für Ihr Grundstück der Reihe nach herausfinden, steht jetzt.

So lesen Sie Ihren Wert Schritt für Schritt

Die Reihenfolge ist wichtiger, als sie aussieht. So gehe ich das mit Eigentümern durch:

1. Flurstücke zusammentragen. Sie brauchen alle Flurstücksnummern aus dem Grundbuch. Mit der Adresse allein kommen Sie in der Karte nicht weit. Bei alten Hoflagen sind es fast nie nur zwei. Den Grundbuchauszug bekommen Sie beim Grundbuchamt, die Liegenschaftskarte mit den Flurstücksnummern und der amtlichen Fläche beim Katasteramt. Wenn Sie mögen, nehme ich Ihnen den Behördenmarathon ab. Meine Arbeitszeit dafür berechne ich nicht, nur die tatsächlich anfallenden Amtsgebühren.
2. Jedes Flurstück einzeln in der Karte aufsuchen. In Thüringen läuft das über BORIS-TH. Sie navigieren in der Karte zu Ihrem Ort und klicken die Fläche an; die Angaben zur Richtwertzone erscheinen dann als Informationsfenster und lassen sich als PDF ausgeben. BORIS-TH selbst schreibt dazu: “Jedermann kann kostenfrei auf BORIS-TH zugreifen. Hierfür sind weder ein Benutzername noch ein Passwort erforderlich.” Auch der Ausdruck als PDF ist kostenfrei möglich.
3. Notieren Sie Zonennummer und Nutzungsart, nicht nur den Euro-Betrag. Ohne diese beiden Angaben ist die Zahl später nicht mehr einzuordnen.
4. Halten Sie die Bezugsgrößen gegen Ihr Grundstück. Passt die Nutzungsart? Passt die Bauweise? Wie weit liegt Ihre tatsächliche Fläche vom Richtwertgrundstück entfernt? Bei jedem Nein wird die Übertragung schwieriger.
5. Prüfen Sie den Stichtag. § 196 Abs. 1 S. 5 BauGB sieht vor, dass Bodenrichtwerte “jeweils zu Beginn jedes zweiten Kalenderjahres zu ermitteln” sind, ergänzt um den ausdrücklichen Zusatz “wenn nicht eine häufigere Ermittlung bestimmt ist”. Der aktuelle Thüringer Stichtag ist der 01.01.2026.
6. Das Gebäude ist eine eigene Rechnung. Der Bodenrichtwert kennt es nicht.

Und was gilt, wenn es nicht passt? Ehrliche Antwort: kein Dreisatz. Weicht Ihr Grundstück in der Fläche, im Zuschnitt, in der Bauweise oder im beitragsrechtlichen Zustand vom Richtwertgrundstück ab, ist die Zahl noch eine Orientierung, aber keine Rechengrundlage mehr. Je mehr Merkmale abweichen, desto weniger trägt sie. Die Anpassung an ein konkretes Grundstück ist genau der Schritt, den die Karte nicht leisten kann und den ich vor Ort mache.

Ein Wort zu “beitragsfrei”, weil es in fast jeder Zonenangabe steht: Gemeint ist der beitragsrechtliche Zustand des fiktiven Richtwertgrundstücks. “Beitragsfrei” heißt, dass für dieses fiktive Grundstück die Erschließungsbeiträge als gezahlt unterstellt sind. Das ist eine Annahme über die Zone, keine Auskunft über Ihr Grundstück. Ob bei Ihnen noch etwas offen ist, steht nicht in der Karte.

Wenn Sie lieber jemanden fragen möchten: § 196 Abs. 3 S. 2 BauGB gibt Ihnen ein Recht darauf. “Jedermann kann von der Geschäftsstelle Auskunft über die Bodenrichtwerte verlangen.” Zuständig ist die Geschäftsstelle in Schmalkalden; die aktuellen Kontaktdaten stehen in der Zuständigkeitsliste des TLBG.

Was Sie für den Zonen-Check beisammen haben sollten:

• Grundbuchauszug mit allen Flurstücken des Objekts
• Liegenschaftskarte mit Flurstücksnummern und amtlicher Fläche
• Je Flurstück: Zonennummer und Art der Nutzung
• Je Zone: Bauweise, beitragsrechtlicher Zustand, Größe des Richtwertgrundstücks
• Stichtag, zu dem die Werte gelten

Zwischenfazit: Erst Flurstücke, dann Zonen, dann Bezugsgrößen, dann Stichtag. Wer bei Schritt zwei aufhört und die Zahl notiert, hat einen Wert ohne Kontext. Bleibt die Frage, was das alles über Ihr Haus sagt. Kurz: wenig. Warum, steht als Nächstes.

Wo der Boden aufhört und der Zustand anfängt

Rechnen Sie die Größenordnung einmal an den Zahlen nach, die oben stehen. Zone 233018 in Bedheim: 16 Euro pro Quadratmeter, Richtwertgrundstück 800 Quadratmeter. Das sind 12.800 Euro für den Boden des fiktiven Richtwertgrundstücks. Was Haus, Scheune und Nebengebäude zum Wert beitragen, steht in keiner Zonenangabe. Der Bodenrichtwert beschreibt den unbebauten Boden, und zwar konstruktionsbedingt: Er gilt so, als stünde nichts darauf.

Was das praktisch heißt, zeigt ein Modellfall. Nehmen Sie zwei Höfe in derselben Richtwertzone, im selben Ort, mit demselben Bodenrichtwert:

Online-Rechner bieten in der Regel nur grobe Richtwerte. Sie kennen weder den tatsächlichen Zustand Ihrer Immobilie noch die Besonderheiten des lokalen Marktes. Gerade im ländlichen Raum unterscheiden sich vergleichbar große Objekte im Wert erheblich, je nach Lage, Bausubstanz und Renovierungsbedarf. Deshalb schätze ich den Wert nicht am Schreibtisch, sondern ermittle ihn vor Ort und benenne den Zustand offen, getrennt nach Zustand außen und Zustand innen.

Die dritte Zeile der Tabelle ist bei Hoflagen die unterschätzte. Wenn die Scheune irgendwann ausgebaut wurde, wenn unter Dachschrägen gewohnt wird, wenn ein Anbau nie in die alten Unterlagen eingeflossen ist, dann stimmt die Wohnfläche in den Papieren oft nicht mehr. Ungenaue oder veraltete Angaben können später zu Streit oder Nachforderungen führen. Eine Wohnraumberechnung klärt das, ein Gebäudegutachten dokumentiert den Zustand einer Immobilie objektiv und dient als Entscheidungsgrundlage. Beides sind eigenständige Leistungen und setzen keinen Verkauf voraus; Sie finden sie zusammen mit der Wertermittlung unter Wertermittlung, Gebäudegutachten und Wohnraumberechnung.

Zwischenfazit: Der Bodenrichtwert beschreibt den Boden. Über den Preis entscheidet der Zustand, und den sieht man nur vor Ort.

Unsicher, welche Zonen zu Ihrem Grundstück gehören? Sagen Sie mir kurz, um welches Objekt es geht. Die Marktwertermittlung vor Ort ist kostenfrei und unverbindlich. Telefon 0160 73 999 01 oder info@wandererimmobilien.de. Ich melde mich zeitnah zurück.

Häufige Fragen

Wie hoch ist der Bodenrichtwert in Hildburghausen und Umgebung? Das hängt an der Richtwertzone, nicht am Ort. Für baureifes Land im dörflichen Wohngebiet weist BORIS-TH zum Stichtag 01.01.2026 etwa für die Gemarkung Bedheim 16 Euro pro Quadratmeter aus (Zone 233018, offene Bauweise, beitragsfrei, Richtwertgrundstück 800 m²), für Gleichamberg 20 Euro (Zone 233020, 900 m²). Für Ihr Grundstück gilt die Zone, in der Ihr Flurstück liegt.

Warum nennen Portale einen Durchschnitt für den Landkreis, den ich in der Karte nicht finde? Weil sie über viele Zonen mitteln. Amtlich gilt je Zone genau ein Wert, und § 13 Abs. 2 ImmoWertV verbietet Spannen innerhalb einer Zone ausdrücklich. Ein Kreisdurchschnitt ist eine Rechengröße für Statistiken. Für die Einschätzung eines konkreten Grundstücks ist er nicht gedacht.

Kann ich aus dem Bodenrichtwert den Preis meines Hauses ausrechnen? Nein. Der Bodenrichtwert betrifft den Boden, und zwar so, als wäre er unbebaut. Das Gebäude ist darin nicht enthalten. Auch für den reinen Bodenwert ist “Richtwert mal Fläche” nicht das Verfahren. Der Wert bezieht sich auf ein fiktives Richtwertgrundstück, das Ihrem nur ähnelt.

Gibt es einen Gutachterausschuss in Hildburghausen? Keinen eigenen. § 1 Nr. 5 ThürGAVO fasst den Landkreis Hildburghausen mit dem Landkreis Schmalkalden-Meiningen und der kreisfreien Stadt Suhl zu einem gemeinsamen Gutachterausschuss zusammen. Die Geschäftsstelle sitzt in Schmalkalden. Auskunft über Bodenrichtwerte kann dort nach § 196 Abs. 3 S. 2 BauGB jedermann verlangen.

Mein Grundstück ist teils Bauland, teils Wiese. Welcher Wert gilt? Beide, je nach Flurstück und Zone. Baulandzonen enden regelmäßig an der Ortslage; dahinter liegen land- und forstwirtschaftliche Zonen mit eigenen, deutlich niedrigeren Werten. Diese Zonen umfassen meist mehrere Gemarkungen zugleich. Sie sollten also jedes Flurstück einzeln nachsehen. Für das Grundstück als Ganzes gibt es keinen einheitlichen Wert.

Warum sind Ackerwerte im Süden des Kreises höher als im Norden? Weil der Boden besser ist, und die Karte sagt das mit. In der Zone “Fränkische Platte” liegt der Ackerwert zum Stichtag 01.01.2026 bei 1,00 Euro pro Quadratmeter bei einer Ackerzahl von 34, in der Zone “Thüringer Gebirge” bei 0,56 Euro bei einer Ackerzahl von 21. Die Bodenzahl steht direkt an der Zahl und macht den Unterschied nachvollziehbar.

Wie oft ändern sich die Werte? § 196 Abs. 1 S. 5 BauGB sieht die Ermittlung “jeweils zu Beginn jedes zweiten Kalenderjahres” vor, “wenn nicht eine häufigere Ermittlung bestimmt ist”. Der aktuelle Thüringer Stichtag ist der 01.01.2026. Zwischen zwei Stichtagen kann sich am Markt einiges bewegen, ohne dass die Karte es zeigt.

Über den Autor

Hinter Wanderer Immobilien in Eisfeld steht eine Person: Danny Wanderer, selbstständiger Immobilienmakler. Ich betreue jeden Auftrag persönlich, von der ersten Beratung über die Wertermittlung vor Ort und die Vermarktung bis zum Notartermin. Es gibt keine wechselnden Sachbearbeiter und keine Weitergabe an Dritte. Ich arbeite in meiner Heimatregion, dem Grünen Band Deutschlands, und kenne den Markt hier aus eigener Anschauung.

Neben der Vermittlung übernehme ich Wertermittlungen, Gebäudegutachten, Wohnraumberechnungen, die Beschaffung des Energieausweises und die Verwaltung von Eigentum. Besichtigungen finden bei mir ausschließlich als Einzeltermine statt, und bevor ich mit einem Interessenten zum Notar gehe, verlange ich eine schriftliche Finanzierungsbestätigung einer deutschen Bank oder einen entsprechenden Eigenkapitalnachweis. Meine Arbeitsweise stützt sich auf anerkannte Wertermittlungsverfahren und auf die genaue Kenntnis des regionalen Marktes. Rechtliche und steuerliche Fragen gehören zum Notar, zum Rechtsanwalt oder zum Steuerberater. Dorthin verweise ich offen.

Wenn Sie sehen möchten, was ich aktuell begleite: meine aktuellen Objekte.

Sie überlegen, Ihre Immobilie zu verkaufen? Der erste Schritt ist ein unverbindliches Gespräch mit einer Marktwertermittlung vor Ort, kostenfrei und ohne Verpflichtung zu einem Verkauf. Ich sehe mir die Immobilie persönlich an, statt einen Online-Rechner entscheiden zu lassen, und sage Ihnen offen, was ich für realistisch halte. Mein Honorar fällt erst an, wenn der Verkauf beim Notar beurkundet ist. Rufen Sie an: 0160 73 999 01, schreiben Sie an info@wandererimmobilien.de oder schreiben Sie mir kurz, worum es geht. Ich melde mich zeitnah zurück. Mein Büro: Breite Straße 23, 98673 Eisfeld.

Quellen: BORIS-TH · § 196 BauGB · § 13 ImmoWertV · TLBG, Zuständigkeit der Gutachterausschüsse

Bodenrichtwerte: Gutachterausschuss für Grundstückswerte für das Gebiet des Landkreises Hildburghausen, des Landkreises Schmalkalden-Meiningen und der kreisfreien Stadt Suhl (BORIS-TH), Stichtag 01.01.2026, Datenstand 02.03.2026, abgerufen am 21.08.2026 und 23.08.2026. © GDI-Th, Datenlizenz Deutschland Namensnennung 2.0.

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