Was der Bodenrichtwert über den Hauspreis aussagt

Danny Wanderer · 24. August 2026

Kurz gesagt

• Der Bodenrichtwert sagt über Ihren Hauspreis wenig aus. Er gilt dem Boden: Ihr Haus ist in dieser Zahl per Gesetz weggedacht (§ 196 Abs. 1 S. 2 BauGB).
• Die verbreitete Rechnung “Bodenrichtwert × Quadratmeter” führt deshalb selbst beim reinen Bodenwert nicht ans Ziel. Die ImmoWertV verlangt eine Prüfung und Anpassung an das konkrete Grundstück.
• Das Richtwertgrundstück ist ein fiktives Grundstück. Alles, was sich erst bei einer Einzelbegutachtung zeigt, ist darin ausdrücklich nicht enthalten.
• Im ländlichen Raum kippt das die Rechnung besonders schnell: große Grundstücke, tiefe Gärten, Scheunen und Nebengebäude sind hier eher die Regel als die Ausnahme.
• Einsehen sollten Sie den Wert trotzdem. In Thüringen geht das über BORIS-TH kostenfrei. Nur beantwortet die Zahl eine andere Frage als die, die Sie stellen.

Wer den Verkauf seines Hauses überlegt, stößt früher oder später auf den Bodenrichtwert. Die Zahl ist amtlich, sie ist kostenfrei einsehbar, und sie sieht nach einer Antwort aus. Deshalb lautet die Frage fast immer gleich: Was sagt der Bodenrichtwert über den Hauspreis aus? Die ehrliche Antwort ist unbequem. Er sagt etwas über den Boden unter Ihrem Haus, und nichts über das Haus selbst. Diesen Unterschied hat der Gesetzgeber so angeordnet.

Was der Bodenrichtwert überhaupt ist

Bodenrichtwerte kommen aus echten Verkäufen. Die Gutachterausschüsse werten dafür ihre Kaufpreissammlung aus. § 196 Abs. 1 S. 1 BauGB formuliert das so: “Auf Grund der Kaufpreissammlung sind flächendeckend durchschnittliche Lagewerte für den Boden unter Berücksichtigung des unterschiedlichen Entwicklungszustands zu ermitteln (Bodenrichtwerte).” Zuständig sind die Gutachterausschüsse, die § 192 Abs. 1 BauGB als “selbständige, unabhängige” Gremien beschreibt.

Das Thüringer Landesamt für Bodenmanagement und Geoinformation nennt den Bodenrichtwert einen “durchschnittlichen Lagewert des Bodens für eine Mehrheit von Grundstücken innerhalb eines abgegrenzten Gebiets”. Dieses abgegrenzte Gebiet ist die Richtwertzone. § 196 Abs. 1 S. 3 BauGB verlangt, dass solche Zonen “jeweils Gebiete umfassen, die nach Art und Maß der Nutzung weitgehend übereinstimmen”.

Merken Sie sich das Wort “durchschnittlich”. Darauf komme ich gleich zurück.

Was sagt der Bodenrichtwert über den Hauspreis aus?

Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert für den Boden, bezogen auf einen Quadratmeter. Über den Hauspreis sagt er direkt nichts aus: In bebauten Gebieten wird er nach § 196 Abs. 1 S. 2 BauGB so ermittelt, als wäre der Boden unbebaut. Gebäude, Zustand und Ausstattung bleiben außen vor. Für den Verkaufspreis deckt er nur den Bodenanteil ab.

Warum Ihr Haus in dieser Zahl gar nicht vorkommt

Diesen einen Satz aus § 196 Abs. 1 S. 2 BauGB sollten Sie zweimal lesen. Ihr Haus steht auf dem Grundstück, für die Ermittlung des Bodenrichtwerts wird es weggedacht. Für diese Ermittlung existiert es schlicht nicht. Die ImmoWertV wiederholt denselben Gedanken für den Bodenwert in § 40 Abs. 1: Er ist “ohne Berücksichtigung der vorhandenen baulichen Anlagen auf dem Grundstück” zu ermitteln.

Der Wert, den Sie beim Verkauf meinen, heißt im Gesetz anders. § 194 BauGB definiert den Verkehrswert, auch Marktwert genannt, als den Preis, der “nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks” zu erzielen wäre. “Tatsächliche Eigenschaften” und “sonstige Beschaffenheit”: Ihr Dach, Ihre Heizung, Ihr Grundriss, Ihr Renovierungsstau. Also genau die Dinge, die der Bodenrichtwert per Definition nicht kennt.

Deshalb halte ich die Multiplikation für den Rechenfehler, der beim Thema Bodenrichtwert am meisten Schaden anrichtet. Das Ergebnis gehört dann zu einer anderen Frage. Und wenn der Ausdruck aus dem Bodenrichtwertportal schon angestrichen auf dem Küchentisch liegt, ist es ein unangenehmer Satz: In dieser Zahl steckt weder das neue Dach noch die Scheune.

Zwischenfazit: Bodenrichtwert und Verkehrswert sind zwei verschiedene Größen mit zwei verschiedenen gesetzlichen Definitionen. Der eine betrachtet den Boden ohne Gebäude, der andere die Immobilie samt Gebäude, Zustand und Fläche. Wie weit die beiden auseinanderliegen können, hängt an fünf Punkten. Die stehen im nächsten Abschnitt.

Fünf Dinge, die der Bodenrichtwert über Ihr Grundstück nicht weiß

Die ImmoWertV beschreibt ziemlich genau, worauf sich ein Bodenrichtwert bezieht. Und dabei kommt heraus: auf ein Grundstück, das es nicht gibt.

§ 13 Abs. 2 ImmoWertV: “Das Bodenrichtwertgrundstück ist ein unbebautes und fiktives Grundstück, dessen Grundstücksmerkmale weitgehend mit den vorherrschenden grund- und bodenbezogenen wertbeeinflussenden Grundstücksmerkmalen in der nach § 15 gebildeten Bodenrichtwertzone übereinstimmen.” Und weiter: “Je Bodenrichtwertzone ist ein Bodenrichtwert anzugeben. Bodenrichtwertspannen sind nicht zulässig.”

Je Zone gilt genau ein Wert, Spannen sind unzulässig. Das ist der Durchschnitt, von dem oben die Rede war, und der Grund, warum die Zahl so eindeutig aussieht, obwohl sich die Grundstücke darunter stark unterscheiden.

Selbst wenn Sie nur den Bodenwert wissen wollen, ist “Richtwert mal Fläche” nicht das Verfahren. § 26 Abs. 2 ImmoWertV verlangt, die ermittelten Bodenrichtwerte “auf ihre Eignung […] zu prüfen und bei etwaigen Abweichungen […] an die Gegebenheiten des Wertermittlungsobjekts anzupassen”. Die Verordnung verlangt also zwei Arbeitsschritte, und die Multiplikation ist keiner davon.

Wozu die Zahl dann taugt

Sie taugt für den Boden, und das ist keine Kleinigkeit. Der Bodenwert ist eine eigenständige Größe: Nach § 40 Abs. 1 ImmoWertV wird er “ohne Berücksichtigung der vorhandenen baulichen Anlagen auf dem Grundstück” ermittelt, also getrennt vom Gebäude. Der Bodenrichtwert ist der Ausgangspunkt dieser Ermittlung. Er sagt Ihnen, wo Ihr Grundstück im Gefüge der Lagewerte steht, was in Ihrer Zone als übliche Nutzung gilt und wie groß das Grundstück ist, auf das sich der Wert bezieht.

Was daraus folgt, hängt allerdings stark davon ab, wo Sie stehen. In einer Lage mit hohen Bodenwerten trägt der Boden einen großen Teil des Preises, und der Zustand des Hauses fällt weniger ins Gewicht. Im ländlichen Raum ist es umgekehrt: Je niedriger der Lagewert, desto mehr entscheidet das Gebäude.

Deshalb ein Wort zu den Faustregeln, die im Netz kursieren, etwa dass der Verkehrswert um einen festen Prozentsatz vom Bodenrichtwert abweiche oder dass der Boden einen bestimmten Anteil am Preis ausmache. Im Bewertungsrecht gibt es dafür keine Grundlage. Weder das BauGB noch die ImmoWertV kennen einen solchen Korrekturfaktor, und die Verordnung verlangt in § 26 Abs. 2 genau das Gegenteil einer Pauschale, nämlich die Prüfung und Anpassung am Einzelfall. Bei Lagewerten im niedrigen zweistelligen Eurobereich, wie sie in unseren Zonen vorkommen, fällt der Bodenanteil ohnehin ganz anders aus als in einer Stadtlage. Genau deshalb ist der nächste Abschnitt der wichtigste.

Eine Einordnung, damit hier nichts durcheinandergerät: Die ImmoWertV richtet sich an Gutachterausschüsse und Sachverständige. Ich zitiere sie, weil sie sauber beschreibt, was in einem Bodenrichtwert steckt. Meine eigene Marktwertermittlung ist kein Gutachten nach diesen Vorschriften, sondern eine nachvollziehbare Einschätzung auf Basis anerkannter Wertermittlungsverfahren und der Kenntnis des regionalen Marktes.

Was das im Landkreis Hildburghausen bedeutet

Für den Landkreis Hildburghausen gibt es keinen eigenen Gutachterausschuss. Zuständig ist der “Gutachterausschuss für Grundstückswerte für das Gebiet des Landkreises Hildburghausen, des Landkreises Schmalkalden-Meiningen und der kreisfreien Stadt Suhl”. Die Geschäftsstelle sitzt in Schmalkalden. Der Name ist sperrig, die Zuständigkeit dahinter aber eindeutig. Dieses eine Gremium deckt damit das Suhler Stadtgebiet genauso ab wie die Dörfer am Rand des Thüringer Waldes.

Wie fein die Zonen trotzdem geschnitten sind, zeigt ein Blick in die Nachbarschaft. In vier Richtwertzonen der Gemeinde Schleusegrund liegen die Bodenrichtwerte für baureifes Land im Mischgebiet zum Stichtag 01.01.2026 zwischen 14 und 18 Euro pro Quadratmeter. Vier verschiedene Werte innerhalb einer einzigen Gemeinde.

Alle Werte: baureifes Land, offene Bauweise, beitragsfrei, Stichtag 01.01.2026, abgerufen über BORIS-TH.

Warum ausgerechnet diese Gemarkungen? Weil sie zeigen, wie weit die Werte auf engem Raum auseinandergehen. Für Ihren eigenen Ort sagt die Tabelle nichts aus, denn die Zonen sind im Kreis unterschiedlich geschnitten und tragen unterschiedliche Nutzungsarten. Ihre eigene Zone schlagen Sie in BORIS-TH nach; wie das geht, steht weiter unten.

Und genau hier liegt die Falle. Die Zeile Bedheim steht zwischen Biberschlag und Gießübel, sie ist aber mit keiner der beiden vergleichbar: dörfliches Wohngebiet statt Mischgebiet, dazu ein Richtwertgrundstück von 800 Quadratmetern als Bezugsgröße. Wer die 16 gegen die 17 stellt und daraus schließt, in Bedheim sei es günstiger, vergleicht zwei Zahlen mit verschiedenen Bezugsgrößen. Nutzungsart und Zonennummer gehören deshalb zu jeder Bodenrichtwert-Angabe dazu.

Für Südthüringen wird § 41 ImmoWertV wichtig: die erhebliche Überschreitung der marktüblichen Grundstücksgröße. Wie schnell man dort landet, zeigt die Bezugsgröße aus der Tabelle: Das amtlich angesetzte Richtwertgrundstück in der Zone 233018 misst 800 Quadratmeter. Eine gewachsene Hoflage mit Scheune, ehemaligem Stall, tiefem Garten und einer Wiese dahinter kommt darüber hinaus. Nach dem, was ich hier im Grünen Band Deutschlands aus eigener Anschauung kenne, ist das kein exotischer Zuschnitt. Und es ist genau die Konstellation, für die ein zonaler Durchschnittswert am wenigsten trägt.

So sieht der typische Ablauf aus. Ein Eigentümer mit einer gewachsenen Hoflage im Landkreis Hildburghausen schlägt den Bodenrichtwert für seine Zone nach, multipliziert ihn mit der Grundstücksfläche aus dem Grundbuch und hat eine Zahl. Beim Termin vor Ort zeigt sich dann, dass die hintere Wiese als eigenständig nutzbare Teilfläche zu betrachten ist und deshalb gar nicht in dieselbe Rechnung gehört, dass die Scheune eine eigene Frage aufwirft und dass das Dach die Zustandsfrage neu stellt. Am Ende steht ein anderer Preis. Vor allem aber steht am Ende ein Preis, den man begründen kann, wenn ein Interessent nachfragt.

Dazu kommt der Zustand. Zwei Häuser von außen gleicher Größe, im selben Ort, in derselben Richtwertzone:

• Haus A: neues Dach, gedämmte oberste Geschossdecke, trockener Keller
• Haus B: Ölheizung aus den Neunzigern, undichte Fenster, feuchter Keller

Der Bodenrichtwert ist für beide derselbe. Beim Verkauf entscheidet sich das anders.

Online-Rechner bieten in der Regel nur grobe Richtwerte. Sie kennen weder den tatsächlichen Zustand Ihrer Immobilie noch die Besonderheiten des lokalen Marktes. Gerade im ländlichen Raum unterscheiden sich vergleichbar große Objekte im Wert erheblich, je nach Lage, Bausubstanz und Renovierungsbedarf.

Deshalb schätze ich den Wert nicht am Schreibtisch, sondern ermittle ihn vor Ort.

Zwischenfazit: Im Landkreis Hildburghausen arbeitet ein Gutachterausschuss für drei Gebietskörperschaften, und schon innerhalb einer einzigen Gemeinde stehen mehrere Richtwertzonen mit verschiedenen Werten nebeneinander. Große Grundstücke und Nebengebäude sind hier der Normalfall; die Verordnung behandelt sie als Sonderfall. Bleibt die Frage, was Sie mit der Zahl praktisch anfangen.

So gehen Sie mit dem Bodenrichtwert richtig um

Der Wert gehört an die richtige Stelle. So ordnen Sie die Zahl richtig ein:

1. Sehen Sie den Wert zuerst selbst ein, über BORIS-TH. Dort suchen Sie Ihr Grundstück, achten auf den Stichtag der angezeigten Werte und lassen sich die Bodenrichtwertinformation als PDF ausgeben. Der Zugang und die Druckausgabe sind laut Betreiber für jedermann kostenfrei, ein Benutzerkonto brauchen Sie nicht. Und falls Sie im Portal nicht weiterkommen: § 196 Abs. 3 S. 2 BauGB gibt Ihnen ein Recht auf Auskunft bei der Geschäftsstelle.
2. Lesen Sie die Merkmale mit, die unter der Zahl stehen. § 196 Abs. 1 S. 4 BauGB verlangt, dass “die wertbeeinflussenden Merkmale des Bodenrichtwertgrundstücks […] darzustellen” sind. Dort steht, worauf sich der Wert bezieht: Entwicklungszustand, Art der Nutzung, Bauweise, beitragsrechtlicher Zustand, Größe des Richtwertgrundstücks.
3. Prüfen Sie den Stichtag. Nach § 196 Abs. 1 S. 5 BauGB sind Bodenrichtwerte “jeweils zu Beginn jedes zweiten Kalenderjahres zu ermitteln, wenn nicht eine häufigere Ermittlung bestimmt ist”. Zwischen zwei Stichtagen kann sich der Markt verändern.
4. Jetzt Ihr Grundstück gegen das Richtwertgrundstück halten: Passt die Nutzungsart, passt die Größe, stimmt der beitragsrechtliche Zustand? Notieren Sie jede Abweichung und legen Sie die Liste zum Termin vor Ort bereit. Jede einzelne davon ist ein Grund, warum der Zonenwert für Ihr Grundstück nicht eins zu eins gilt.
5. Das Gebäude ist eine eigene Rechnung. Notieren Sie, was Sie daran nicht belegen können: Baujahr der Heizung, Jahr der letzten Dachsanierung, tatsächliche Wohnfläche. Womit man diese Lücken schließt, steht im nächsten Abschnitt.

Was Sie dafür zusammensuchen sollten:

• Aktueller Grundbuchauszug, auch wegen möglicher Nebenflächen
• Liegenschaftskarte mit der Flurstücksnummer
• Amtliche Grundstücksfläche
• Bauzeichnungen und Grundrisse
• Wohnflächenberechnung, falls vorhanden
• Nachweise über Modernisierungen und Sanierungen
• Bei Eigentumswohnungen zusätzlich Teilungserklärung und Protokolle der Eigentümerversammlung

Fehlt etwas davon, ist das kein Hindernis. Ich prüfe die vorhandenen Dokumente auf Vollständigkeit und fordere fehlende Unterlagen bei den zuständigen Ämtern an. Den Behördenmarathon nehme ich Ihnen ab, und meine Arbeitszeit dafür berechne ich nicht. Sie tragen nur die tatsächlich anfallenden Gebühren der Ämter und Dienstleister, etwa für den Grundbuchauszug.

Unsicher, was Ihre Immobilie heute wert ist? Ein Anruf genügt, die Marktwertermittlung vor Ort ist kostenfrei und unverbindlich. Telefon 0160 73 999 01 oder info@wandererimmobilien.de. Ich melde mich zeitnah zurück.

Wo der Boden aufhört und der Zustand anfängt

Für das Gebäude braucht es ein eigenes Instrument. In der Praxis sind das zwei.

Dazu kommt der Energieausweis, den ich bei Bedarf beschaffe. Er beantwortet keine der drei Fragen, wird beim Verkauf aber gebraucht.

Ein Gebäudegutachten dokumentiert den Zustand einer Immobilie objektiv und dient als Entscheidungsgrundlage. Es beantwortet die Zustandsfrage und deckt damit genau die Lücke ab, die der Durchschnittswert aus der Karte offenlässt. Den Zustand benenne ich ohnehin offen, getrennt nach Zustand außen und Zustand innen. Eine Wohnraumberechnung klärt die zweite Größe, die oft ungenauer ist, als Eigentümer annehmen: die Fläche. Ungenaue oder veraltete Angaben können später zu Streit oder Nachforderungen führen. Beides sind eigenständige Leistungen und setzen keinen Verkauf voraus; Sie finden sie zusammen mit der Wertermittlung unter Wertermittlung, Gebäudegutachten und Wohnraumberechnung.

Ein Punkt, der leicht untergeht: Bei alten Hoflagen können zum Eigentum noch land- oder forstwirtschaftliche Nebenflächen gehören, manchmal in einer ganz anderen Richtwertzone mit ganz anderer Nutzungsart. Im Grundbuch tauchen sie auf, und beim Verkauf dann eben auch, weshalb es sich lohnt, vorab in aller Ruhe nachzusehen, was tatsächlich alles zum Objekt gehört.

Zwischenfazit: Der Boden ist die eine Frage. Gebäude und Fläche sind zwei weitere. Der Bodenrichtwert beantwortet die erste, und auch die nur teilweise. Für die anderen beiden braucht es einen Blick auf das konkrete Objekt.

Häufige Fragen

Kann ich den Wert meines Hauses aus dem Bodenrichtwert berechnen? Nein. Der Bodenrichtwert bezieht sich nach § 13 Abs. 1 ImmoWertV auf einen Quadratmeter Grundstücksfläche des Bodenrichtwertgrundstücks, und dieses Grundstück ist unbebaut und fiktiv. Das Gebäude ist darin nicht enthalten. Selbst für den reinen Bodenwert verlangt § 26 Abs. 2 ImmoWertV eine Prüfung und Anpassung an das konkrete Objekt.

Ist der Bodenrichtwert dasselbe wie der Verkehrswert? Es sind zwei gesetzlich getrennte Begriffe. Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert für den Boden (§ 196 Abs. 1 S. 1 BauGB). Der Verkehrswert, im Gesetz gleichbedeutend mit Marktwert, richtet sich nach § 194 BauGB auch nach den “tatsächlichen Eigenschaften” und der “sonstigen Beschaffenheit” des Grundstücks, also nach dem, was tatsächlich darauf steht und in welchem Zustand es ist.

Wo finde ich den Bodenrichtwert für mein Grundstück in Thüringen? Über BORIS-TH, das Bodenrichtwert-Informationssystem des Thüringer Landesamts für Bodenmanagement und Geoinformation. Der Zugriff und der Ausdruck als PDF sind laut Betreiber für jedermann kostenfrei, ein Benutzerkonto ist nicht nötig. Zusätzlich können Sie nach § 196 Abs. 3 S. 2 BauGB Auskunft bei der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses verlangen; für den Landkreis Hildburghausen sitzt sie in Schmalkalden.

Wie oft wird der Bodenrichtwert neu ermittelt? § 196 Abs. 1 S. 5 BauGB sieht vor, dass Bodenrichtwerte “jeweils zu Beginn jedes zweiten Kalenderjahres zu ermitteln” sind, mit dem ausdrücklichen Zusatz “wenn nicht eine häufigere Ermittlung bestimmt ist”. Für Thüringen beschreibt das Landesamt, dass die Werte alle zwei Jahre von den Gutachterausschüssen beschlossen werden. Der Stichtag steht immer an der Zahl dabei und gehört mitgelesen.

Warum haben zwei Nachbarorte unterschiedliche Bodenrichtwerte, obwohl sie sich ähneln? Weil nicht nach Orten abgegrenzt wird, sondern nach Nutzung. § 196 Abs. 1 S. 3 BauGB verlangt Richtwertzonen, die Gebiete umfassen, “die nach Art und Maß der Nutzung weitgehend übereinstimmen”. Deshalb können innerhalb einer Gemeinde mehrere Zonen mit verschiedenen Werten liegen. Und deshalb sind zwei Zahlen nur vergleichbar, wenn Nutzungsart, Entwicklungszustand und Bezugsgröße übereinstimmen.

Mein Grundstück ist viel größer als die anderen im Ort. Zählt das mehr Wert? Nicht automatisch, und der Verordnungsgeber hat das eigens geregelt. § 41 ImmoWertV behandelt die erhebliche Überschreitung der marktüblichen Grundstücksgröße: Die darüber hinausgehende, selbstständig nutzbare Teilfläche kommt für eine getrennte Wertermittlung in Betracht. Ob eine Fläche selbstständig nutzbar ist, hängt an Zuschnitt, Zufahrt und Bebaubarkeit. Das sieht man erst auf dem Grundstück.

Über den Autor

Hinter Wanderer Immobilien in Eisfeld steht eine Person: Danny Wanderer, selbstständiger Immobilienmakler. Ich betreue jeden Auftrag persönlich, von der ersten Beratung über die Wertermittlung vor Ort und die Vermarktung bis zum Notartermin. Es gibt keine wechselnden Sachbearbeiter und keine Weitergabe an Dritte. Neben der Vermittlung übernehme ich Wertermittlungen, Gebäudegutachten, Wohnraumberechnungen, die Beschaffung des Energieausweises und die Verwaltung von Eigentum. Besichtigungen finden bei mir ausschließlich als Einzeltermine statt, und bevor ich mit einem Interessenten zum Notar gehe, verlange ich eine schriftliche Finanzierungsbestätigung einer deutschen Bank oder einen entsprechenden Eigenkapitalnachweis. Ich arbeite in meiner Heimatregion, dem Grünen Band Deutschlands, und kenne den Markt hier aus eigener Anschauung. Rechtliche und steuerliche Fragen gehören zum Notar, zum Rechtsanwalt oder zum Steuerberater. Dorthin verweise ich offen.

Wenn Sie sehen möchten, was ich aktuell begleite: meine aktuellen Objekte.

Sie überlegen, Ihre Immobilie zu verkaufen? Der erste Schritt ist ein unverbindliches Gespräch mit einer Marktwertermittlung vor Ort, kostenfrei und ohne Verpflichtung zu einem Verkauf. Ich sehe mir die Immobilie persönlich an, statt einen Online-Rechner entscheiden zu lassen, und sage Ihnen offen, was ich für realistisch halte. Mein Honorar fällt erst an, wenn der Verkauf beim Notar beurkundet ist. Rufen Sie an: 0160 73 999 01, schreiben Sie an info@wandererimmobilien.de oder schreiben Sie mir kurz, worum es geht. Ich melde mich zeitnah zurück. Mein Büro: Breite Straße 23, 98673 Eisfeld.

Quellen: § 192 BauGB · § 194 BauGB · § 196 BauGB · ImmoWertV · BORIS-TH · TLBG zu Bodenrichtwerten. Bodenrichtwerte abgerufen am 21.08.2026, Stichtag der Werte 01.01.2026.

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