Bodenrichtwert-Stichtag: Wie alt ist die Zahl wirklich?

Danny Wanderer · 24. August 2026

Kurz gesagt

• Jeder Bodenrichtwert gilt für einen Stichtag. Ohne diesen Stichtag ist die Zahl unvollständig.
• Die Werte zum Stichtag 01.01.2026 gingen in Thüringen erst am 2. April 2026 online, also drei Monate später.
• Das Landesamt beschreibt für Thüringen einen Turnus von zwei Jahren; kurz vor dem nächsten Stichtag ist der angezeigte Wert also gut zwei Jahre alt.
• BORIS-TH führt alle Stichtage seit dem 31.12.2008. Das ist nützlich, wenn man den Stichtag mitliest, und eine Fehlerquelle, wenn nicht.
• Am Grundstück selbst ändert sich in zwei Jahren wenig, am Gebäude einiges. Diese zweite Hälfte steckt in keinem Bodenrichtwert.

Wenn Sie einen Bodenrichtwert vor sich haben, steht darüber oder daneben ein Datum. Dieser Bodenrichtwert-Stichtag ist die halbe Information. Er sagt Ihnen, für welchen Tag die Zahl gilt, und damit auch, wie weit dieser Tag inzwischen zurückliegt. Notiert wird meist der Wert, das Datum daneben nicht. Dabei entscheidet gerade das Datum darüber, wie viel die Zahl heute noch aussagt.

Bodenrichtwert-Stichtag und Veröffentlichung liegen Monate auseinander

Das erste Datum ist der Stichtag. Das zweite ist der Tag, an dem der Wert überhaupt veröffentlicht wurde. Die beiden fallen nicht zusammen, und der Abstand ist größer, als man vermutet.

Für den aktuellen Thüringer Stichtag lässt sich das genau nachvollziehen. Das Thüringer Landesamt für Bodenmanagement und Geoinformation meldete am 2. April 2026, dass die “von den neun Gutachterausschüssen für Grundstückswerte zum Stichtag 01.01.2026 flächendeckend für ganz Thüringen ermittelten Bodenrichtwerte” ab sofort “für jedermann und kostenfrei im Internet zur Verfügung” stehen. Stichtag 1. Januar, Veröffentlichung 2. April. Drei Monate.

Dahinter steckt Auswertungsarbeit. Der Gutachterausschuss wertet seine Kaufpreissammlung aus und ermittelt daraus die Bodenrichtwerte. Das Landesamt beziffert den Umfang: Die 22.939 Bodenrichtwerte “wurden auf Grundlage der pro Jahr bis zu 30.000 durch die Geschäftsstellen der Gutachterausschüsse ausgewerteten Kaufverträge ermittelt”. Diese Kaufverträge stammen aus der Zeit vor dem Stichtag. Ausgewertet wird also, was vor dem Stichtag verkauft wurde.

Damit haben Sie es streng genommen mit drei Zeitpunkten zu tun: den Verkäufen, die in den Wert eingeflossen sind, dem Stichtag, für den er gilt, und dem Tag, an dem Sie ihn abrufen. Nur der letzte ist heute. Bleibt die Frage, wie viel Zeit dabei höchstens zusammenkommt.

Wie alt kann ein Bodenrichtwert in Thüringen sein?

In Thüringen beschließen die Gutachterausschüsse die Bodenrichtwerte laut Landesamt alle zwei Jahre. Zwischen zwei Stichtagen liegen also rund 24 Monate, dazu kommen einige Monate bis zur Veröffentlichung. Kurz vor dem nächsten Stichtag kann der angezeigte Wert deshalb gut zwei Jahre alt sein, und die ausgewerteten Kaufverträge sind noch älter.

Die gesetzliche Grundlage steht in § 196 Abs. 1 S. 5 BauGB: “Die Bodenrichtwerte sind jeweils zu Beginn jedes zweiten Kalenderjahres zu ermitteln, wenn nicht eine häufigere Ermittlung bestimmt ist.” Auf den Nebensatz kommt es an. Das Gesetz schreibt einen Mindestturnus vor und lässt eine häufigere Ermittlung ausdrücklich zu.

Für Thüringen ist die Frage konkret beantwortet, allerdings nicht durch das Gesetz, sondern durch das Landesamt. Im amtlichen Metadatenkatalog des Landes heißt es: “Die Bodenrichtwerte werden turnusmäßig alle zwei Jahre von den Thüringer Gutachterausschüssen für Grundstückswerte beschlossen.” Zwei Jahre also, und der letzte Stichtag war der 1. Januar 2026.

Rechnen Sie das für Ihren Fall einmal durch. Wer im Herbst 2027 auf einen Thüringer Bodenrichtwert schaut, sieht einen Wert vom 1. Januar 2026, der aus Kaufverträgen der Jahre davor stammt. Das ist völlig korrekt und amtlich, es ist nur eben kein Bild von heute.

Zwischenfazit: Ein Bodenrichtwert ist nie tagesaktuell, und er soll es auch nicht sein. Er ist eine Momentaufnahme mit Datum. Problematisch wird es erst, wenn dieses Datum unter den Tisch fällt. Wie Sie es finden und prüfen, zeigen die nächsten fünf Schritte.

So prüfen Sie, welcher Stichtag vor Ihnen liegt

Fünf Schritte:

1. Suchen Sie den Stichtag, bevor Sie den Wert notieren. Er steht in der Bodenrichtwertinformation dabei. Notieren Sie ihn im selben Atemzug mit der Zahl, sonst stehen später beide getrennt auf Ihrem Zettel und das Datum fehlt.
2. Notieren Sie die Zonennummer mit. Bodenrichtwerte gelten für Richtwertzonen, nicht für Orte. Die Nummer ist der einzige verlässliche Anker, um später denselben Wert wiederzufinden. Manche Zonen tragen zusätzlich einen Namen, viele nicht.
3. Lesen Sie die Merkmale mit, die unter der Zahl stehen. § 196 Abs. 1 S. 4 BauGB verlangt, dass “die wertbeeinflussenden Merkmale des Bodenrichtwertgrundstücks” dargestellt werden. In BORIS-TH sind das Entwicklungszustand, Art der Nutzung, Bauweise, beitragsrechtlicher Zustand und die Größe des Richtwertgrundstücks. Ohne diese Angaben ist die Zahl nicht einordbar.
4. Prüfen Sie, ob Sie wirklich den aktuellen Stichtag sehen. BORIS-TH hält nicht nur die neuesten Werte. Der amtliche Metadatensatz beschreibt den Datenbestand als “alle ab dem Stichtag 31.12.2008 veröffentlichten Bodenrichtwerte”. Das ist ein Archiv über fast zwei Jahrzehnte, und in einem Archiv kann man versehentlich im falschen Jahr landen. Erkennen können Sie es an der Stichtagsangabe, die zu jedem Datensatz gehört; im technischen Datenbestand steckt sie sogar im Namen der Ebene, etwa BODENRICHTWERTZONE_20260101. Steht bei Ihrer Zahl nirgends ein Datum, ist sie nicht prüfbar.
5. Halten Sie den Ausdruck neben Ihr Grundstück. Drei Abweichungen lohnen den Blick zuerst: die Größe des Richtwertgrundstücks gegen Ihre tatsächliche Fläche, die Nutzungsart gegen Ihre tatsächliche Nutzung, und der beitragsrechtliche Zustand gegen Ihren eigenen Bescheid. Jede Abweichung notieren und zum Termin vor Ort bereitlegen.

Wie real Schritt 4 ist, zeigt ein Fall aus der Recherche zu diesem Artikel. Für eine land- und forstwirtschaftliche Zone im Gemeindegebiet Veilsdorf, Zone 698167, weist der Datenbestand zum Stichtag 01.01.2026 einen Ackerwert von 0,68 Euro je Quadratmeter aus. Eine Abfrage desselben Dienstes ohne gesetzten Stichtagsfilter lieferte für dieselbe Zone 0,55 Euro, einen Wert eines früheren Stichtags. Das betrifft die technische Schnittstelle und nicht die Bedienung des Kartenviewers, aber die Lehre daraus ist dieselbe: Wo mehrere Stichtage nebeneinander liegen, muss man sagen, welchen man meint. Wie weit zwei davon auseinanderliegen können, zeigt eine einzige Zone hier im Landkreis.

Unsicher, was Ihre Immobilie heute wert ist? Ein Anruf genügt, die Marktwertermittlung vor Ort ist kostenfrei und unverbindlich. Telefon 0160 73 999 01 oder info@wandererimmobilien.de. Ich melde mich zeitnah zurück.

Ein Beispiel aus Südthüringen: die Richtwertzone 233018 in Bedheim

Ich habe für diesen Artikel eine einzige Richtwertzone über zwei Stichtage verfolgt: die Zone 233018 in der Gemarkung Bedheim, einem Gemeindeteil der Stadt Römhild. Ausgewählt habe ich sie, weil dort über beide Stichtage kein einziges Merkmal verändert wurde. Nur dann lassen sich zwei Zahlen überhaupt sauber nebeneinanderlegen.

Das Entscheidende steht in der rechten Spalte: Zonenzuschnitt, Nutzungsart, Bauweise, beitragsrechtlicher Zustand und die Größe des Richtwertgrundstücks sind zwischen beiden Stichtagen gleich geblieben. Es wurde nichts neu abgegrenzt und nichts umgewidmet. Zwei Zahlen für dieselbe Fläche unter denselben Bedingungen, zwei Jahre auseinander.

Was ich dazu bewusst nicht tue: Ich rechne die Differenz nicht in Prozent um, denn eine solche Prozentzahl steht in keiner amtlichen Quelle, sie wäre meine eigene Rechnung. Und ich multipliziere den Wert nicht mit einer Grundstücksfläche, denn dabei käme kein Kaufpreis heraus.

Für Sie als Eigentümer bleibt trotzdem etwas Praktisches übrig. Stellen Sie sich einen Zettel vor, wie er bei einer Erbauseinandersetzung entsteht: eine Zahl, daneben eine Zonennummer. Trägt er den Stichtag 01.01.2024, ist er nicht falsch, nur überholt. Für dieselbe Zone gilt inzwischen der 01.01.2026, und im Fall Bedheim stehen dort 16 statt 14 Euro. Mit einer Zahl zu planen, die zwei Stichtage alt ist, ist ärgerlich, und auffallen tut es meist erst spät. Sehen Sie deshalb beim aktuellen Stichtag nach, bevor Sie mit der alten Zahl weiterarbeiten. Ihre eigene Zone finden Sie unter ihrer eigenen Nummer, das Prinzip ist dasselbe.

Zuständig für unsere Ecke ist übrigens der “Gutachterausschuss für Grundstückswerte für das Gebiet des Landkreises Hildburghausen, des Landkreises Schmalkalden-Meiningen und der kreisfreien Stadt Suhl”. Die Geschäftsstelle sitzt nicht in Hildburghausen, sondern in Schmalkalden, Hoffnung 30. Wer nach § 196 Abs. 3 S. 2 BauGB Auskunft verlangen möchte, wendet sich also dorthin. Dieses Recht hat “jedermann”, man muss nur die richtige Adresse kennen.

Zwischenfazit: Am Boden hat sich nichts geändert, an der Zahl schon: 14 Euro zum einen Stichtag, 16 zum nächsten. Ein Bodenrichtwert ohne Stichtag lässt sich deshalb nicht prüfen. Und selbst mit dem richtigen Stichtag bleibt eine Lücke offen. Um die geht es jetzt.

Zwei Jahre am Boden, zwei Jahre am Haus: warum das nicht dasselbe ist

Jetzt kommt der Punkt, der mir bei diesem Thema am wichtigsten ist.

Der Bodenrichtwert beschreibt den Boden. § 196 Abs. 1 S. 2 BauGB sagt das ausdrücklich: In bebauten Gebieten wird er “mit dem Wert zu ermitteln” sein, “der sich ergeben würde, wenn der Boden unbebaut wäre”. Ihr Haus wird für diese Ermittlung weggedacht.

Und genau deshalb sind die zwei Jahre zwischen zwei Stichtagen für die beiden Hälften Ihrer Immobilie völlig verschieden lang. Lage, Zuschnitt und Erschließung sind nach zwei Jahren meist noch dieselben. Beim Gebäude sieht es anders aus:

• eine neue Heizung
• ein saniertes Dach
• oder umgekehrt ein Winter, nach dem die Feuchtigkeit im Keller nicht mehr zu übersehen ist

In keinem dieser drei Fälle bewegt sich der Bodenrichtwert um einen Cent.

Der Wert, den Sie beim Verkauf meinen, hat selbst einen Stichtag. § 194 BauGB definiert den Verkehrswert als den Preis, der “in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht”, zu erzielen wäre. Auch hier zählt also ein Datum, nur ist es Ihres und nicht das des Gutachterausschusses. Und weil dieselbe Vorschrift auf die “tatsächlichen Eigenschaften” abstellt, hängt dieser Wert an Dach, Heizung, Fenstern und Wohnfläche.

Ein Wort zur Abgrenzung, weil die Begriffe hier dicht beieinanderliegen: § 194 BauGB beschreibt den gesetzlichen Maßstab, an dem sich Gutachterausschüsse und Sachverständige ausrichten. Was ich für Sie mache, ist etwas anderes. Ich ermittle den Marktwert Ihrer Immobilie vor Ort; ein förmliches Verkehrswertgutachten ist das nicht.

Das ist auch der blinde Fleck der Online-Rechner: Sie ziehen denselben Zonenwert heran wie Sie, prüfen aber weder dessen Stichtag noch, was seither am Haus passiert ist. Online-Rechner bieten in der Regel nur grobe Richtwerte. Sie kennen weder den tatsächlichen Zustand Ihrer Immobilie noch die Besonderheiten des lokalen Marktes. Gerade im ländlichen Raum unterscheiden sich vergleichbar große Objekte im Wert erheblich, je nach Lage, Bausubstanz und Renovierungsbedarf. Den Wert schätze ich deshalb nicht am Schreibtisch, ich ermittle ihn vor Ort.

Für die Gebäudehälfte gibt es eigene Instrumente. Ein Gebäudegutachten dokumentiert den Zustand einer Immobilie objektiv und dient als Entscheidungsgrundlage. Es hält fest, wie das Haus zu dem Zeitpunkt dasteht, an dem jemand hinsieht. Ein Zwei-Jahres-Raster gibt es dafür nicht. Eine Wohnraumberechnung klärt die Fläche, und ungenaue oder veraltete Angaben können hier später zu Streit oder Nachforderungen führen. Beides sind eigenständige Leistungen und setzen keinen Verkauf voraus. Sie finden sie zusammen mit der Wertermittlung unter Wertermittlung, Gebäudegutachten und Wohnraumberechnung.

Ein Nebengedanke zu alten Hofstellen in unserer Gegend: Zum Eigentum gehören manchmal noch Acker- oder Waldflächen in einer ganz anderen Richtwertzone. Die haben ihren eigenen Stichtag, ihre eigene Nutzungsart und eine ganz andere Größenordnung als das Bauland im Ort. Man sollte sie getrennt betrachten und nicht in einen Topf werfen.

Zwischenfazit: Der Stichtag ordnet den Bodenwert zeitlich ein, mehr nicht. Über den Zustand Ihres Hauses sagt auch der frischeste Bodenrichtwert nichts. Wer beide Hälften kennen will, braucht neben der Karte einen Blick auf das Objekt.

Häufige Fragen zum Bodenrichtwert-Stichtag

Was bedeutet der Stichtag beim Bodenrichtwert? Der Stichtag ist der Tag, für den ein Bodenrichtwert gilt. Er gehört zur Angabe. In Thüringen ist der aktuelle Stichtag der 1. Januar 2026. Ein Bodenrichtwert ohne genannten Stichtag lässt sich weder prüfen noch mit einem anderen Wert vergleichen.

Woran erkenne ich, dass ein Bodenrichtwert veraltet ist? An zwei Dingen: am genannten Stichtag und daran, ob inzwischen ein neuerer beschlossen wurde. Die Zonennummer brauchen Sie dafür, den aktuellen Wert für dieselbe Zone zu finden. Für Thüringen beschreibt das Landesamt einen Turnus von zwei Jahren. Steht auf Ihrer Notiz ein älterer Stichtag, existiert mindestens ein neuerer Wert.

Kann ich einen älteren Bodenrichtwert nachschlagen? Ja. Der amtliche Datenbestand hinter BORIS-TH umfasst laut Metadatensatz “alle ab dem Stichtag 31.12.2008 veröffentlichten Bodenrichtwerte”. Ältere Stichtage werden also weiter vorgehalten. Für eine Erbauseinandersetzung oder eine steuerliche Frage, bei der es auf einen zurückliegenden Zeitpunkt ankommt, kann das wichtig sein. Wie der Wert steuerlich einzuordnen ist, gehört allerdings zum Steuerberater, nicht zu mir.

Gilt der Bodenrichtwert vom Stichtag heute noch für mein Grundstück? Er gilt unverändert für die Zone und für den Stichtag, für den er beschlossen wurde. Für Ihr konkretes Grundstück galt er auch am Stichtag nicht eins zu eins, denn er bezieht sich auf ein fiktives Richtwertgrundstück mit festgelegten Merkmalen. Je weiter der Stichtag zurückliegt und je stärker Ihr Grundstück von diesen Merkmalen abweicht, desto weniger sagt die Zahl über Ihren Fall.

Wer beschließt die Bodenrichtwerte für den Landkreis Hildburghausen? Der “Gutachterausschuss für Grundstückswerte für das Gebiet des Landkreises Hildburghausen, des Landkreises Schmalkalden-Meiningen und der kreisfreien Stadt Suhl”. § 192 Abs. 1 BauGB beschreibt diese Ausschüsse als “selbständige, unabhängige” Gremien; nach Abs. 2 bestehen sie aus einem Vorsitzenden und ehrenamtlichen weiteren Gutachtern. Die Geschäftsstelle liegt in Schmalkalden, Hoffnung 30.

Über den Autor

Hinter Wanderer Immobilien in Eisfeld steht eine Person: Danny Wanderer, selbstständiger Immobilienmakler. Ich betreue jeden Auftrag persönlich, von der ersten Beratung über die Wertermittlung vor Ort und die Vermarktung bis zum Notartermin. Es gibt keine wechselnden Sachbearbeiter und keine Weitergabe an Dritte.

Neben der Vermittlung übernehme ich Wertermittlungen, Gebäudegutachten, Wohnraumberechnungen, die Beschaffung des Energieausweises und die Verwaltung von Eigentum. Besichtigungen finden bei mir ausschließlich als Einzeltermine statt, und bevor ich mit einem Interessenten zum Notar gehe, verlange ich eine schriftliche Finanzierungsbestätigung einer deutschen Bank oder einen entsprechenden Eigenkapitalnachweis.

Ich arbeite in meiner Heimatregion, dem Grünen Band Deutschlands, und kenne den Markt hier aus eigener Anschauung. Rechtliche und steuerliche Fragen gehören zum Notar, zum Rechtsanwalt oder zum Steuerberater. Dorthin verweise ich offen.

Wenn Sie sehen möchten, was ich aktuell begleite: meine aktuellen Objekte.

Sie überlegen, Ihre Immobilie zu verkaufen? Der erste Schritt ist ein unverbindliches Gespräch mit einer Marktwertermittlung vor Ort, kostenfrei und ohne Verpflichtung zu einem Verkauf. Ich sehe mir die Immobilie persönlich an, statt einen Online-Rechner entscheiden zu lassen, und sage Ihnen offen, was ich für realistisch halte. Mein Honorar fällt erst an, wenn der Verkauf beim Notar beurkundet ist. Rufen Sie an: 0160 73 999 01, schreiben Sie an info@wandererimmobilien.de oder schreiben Sie mir kurz, worum es geht. Ich melde mich zeitnah zurück. Mein Büro: Breite Straße 23, 98673 Eisfeld.

Quellen: § 192 BauGB · § 194 BauGB · § 196 BauGB · BORIS-TH · TLBG zu Bodenrichtwerten. Bodenrichtwerte: Gutachterausschuss für Grundstückswerte für das Gebiet des Landkreises Hildburghausen, des Landkreises Schmalkalden-Meiningen und der kreisfreien Stadt Suhl (BORIS-TH), Stichtag 01.01.2026, Datenstand 02.03.2026, abgerufen am 23.08.2026. © GDI-Th, Datenlizenz Deutschland Namensnennung 2.0.

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