Grundstückswert ermitteln in Eisfeld: so gehen Sie vor

Danny Wanderer · 24. August 2026

Kurz gesagt

• Der Bodenrichtwert ist ein Zonendurchschnitt für ein gedachtes Grundstück. Ihr Flurstück meint er nicht.
• In der Gemarkung Eisfeld liegen zwei Wohnbauzonen mit identischen Merkmalen 10 Euro je Quadratmeter auseinander: 42 gegenüber 32 €/m², Stichtag 01.01.2026.
• Vor jeder Preisfrage steht diese: darf auf dieser Fläche überhaupt gebaut werden?
• Erschließung, Zuschnitt, Wegerechte und übergroße Gartenflächen verschieben den Wert stark. In keiner Karte stehen sie.
• Wo Ihr Flurstück innerhalb seiner Zone steht, zeigt sich erst vor Ort.

Wer in Eisfeld den Grundstückswert ermitteln will, landet nach zehn Minuten im Internet bei einer Zahl. Gewonnen hat er damit meistens weniger, als er denkt. Die Zahl stimmt schon. Sie gilt nur für ein Grundstück, das es nicht gibt.

Der Anlass ist fast immer derselbe: eine geerbte Wiese am Ortsrand. Ein großer Garten, von dem der Nachbar sagt, da ginge doch ein Bauplatz drauf. Eine Fläche, die seit zwanzig Jahren im Grundbuch steht und über die nie jemand nachgedacht hat. Dann kommt die Frage, was sie wert ist, und die ist schwerer zu beantworten als die Frage nach dem Wert eines Hauses. Beim Haus sieht man wenigstens etwas. Bei einer Wiese steht man davor und weiß ehrlich gesagt nicht, wo man anfangen soll.

Dieser Beitrag zeigt Ihnen, wie Sie von der öffentlichen Zahl zu einer Einschätzung für Ihr konkretes Flurstück kommen. Mit den amtlichen Werten für Eisfeld, Zone für Zone.

Warum die erste Zahl, die Sie finden, nicht Ihr Grundstückswert ist

Die Zahl, die Sie finden, heißt Bodenrichtwert. Das Baugesetzbuch beschreibt in § 196 Abs. 1 recht genau, was sie ist: “Auf Grund der Kaufpreissammlung sind flächendeckend durchschnittliche Lagewerte für den Boden […] zu ermitteln.” Und, zwei Sätze weiter: “Es sind Richtwertzonen zu bilden, die jeweils Gebiete umfassen, die nach Art und Maß der Nutzung weitgehend übereinstimmen.”

Zwei Wörter tragen den ganzen Rest: durchschnittlich und Zonen.

Der Wert gilt nicht für Ihr Grundstück, sondern für ein fiktives Bezugsgrundstück in Ihrer Zone. Größe, Nutzungsart und Bauweise dieses Grundstücks sind festgelegt. Die Immobilienwertermittlungsverordnung sagt dazu in § 13 Abs. 2 zwei Dinge, die man sich merken sollte. Das Bodenrichtwertgrundstück ist “ein unbebautes und fiktives Grundstück”. Und: “Bodenrichtwertspannen sind nicht zulässig.” Es gibt also pro Zone genau eine Zahl, egal wie unterschiedlich die Grundstücke darin tatsächlich sind.

Ich halte das nicht für einen Konstruktionsfehler. Eine flächendeckende Karte muss vereinfachen, sonst wäre sie keine Karte. Nur darf man das Ergebnis eben nicht für etwas halten, was es gar nicht sein will.

Wie ermitteln Sie den Grundstückswert in Eisfeld?

In drei Schritten: Erstens den Bodenrichtwert Ihrer Zone in BORIS-TH nachsehen, gebührenfrei und ohne Anmeldung. Zweitens klären, ob und wie auf der Fläche gebaut werden darf. Das entscheidet mehr als die Lage. Drittens die Abweichungen Ihres Flurstücks vom Bezugsgrundstück erfassen: Größe, Zuschnitt, Erschließung, Rechte Dritter. Erst diese drei zusammen ergeben eine belastbare Einschätzung.

Ob überhaupt gebaut werden darf: die Frage, die den Wert macht

Hier trennt sich, was auf dem Papier gleich aussieht. Zwei Wiesen, nebeneinander, gleiche Größe, gleicher Blick. Die eine ist Bauland, die andere ist eine Wiese und bleibt es.

Das Baugesetzbuch kennt für die Bebaubarkeit drei Fälle, und es lohnt sich, den eigenen zu kennen.

Im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplans ist ein Vorhaben nach § 30 Abs. 1 BauGB zulässig, wenn es den Festsetzungen nicht widerspricht und die Erschließung gesichert ist. Hier steht am ehesten schwarz auf weiß, was geht.

Im unbeplanten Innenbereich gilt § 34 Abs. 1 S. 1 BauGB: Zulässig ist ein Vorhaben, wenn es “sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist”. Das ist der Normalfall in gewachsenen Ortslagen wie in Eisfeld und seinen Ortsteilen. Es ist zugleich eine Ermessensfrage, keine Rechenaufgabe.

Im Außenbereich wird es eng. Sonstige Vorhaben, so die Formulierung des § 35 Abs. 2 BauGB, “können im Einzelfall zugelassen werden, wenn ihre Ausführung oder Benutzung öffentliche Belange nicht beeinträchtigt und die Erschließung gesichert ist”. Der Absatz 1 davor führt einen eigenen, engen Katalog privilegierter Vorhaben, meist land- und forstwirtschaftlicher Art. Wer aus dem Absatz 2 herausliest, im Außenbereich sei Bauen grundsätzlich möglich, liest zu schnell.

Genau diese Grenze verläuft im ländlichen Raum oft mitten durch ein Flurstück. Der vordere Teil gehört noch zur Ortslage, der hintere nicht mehr. Das ist keine Kleinigkeit: Wie weit die beiden Welten auseinanderliegen, zeigen die amtlichen Eisfelder Zahlen weiter unten.

Was ich Ihnen dazu nicht sagen kann: ob Ihr konkretes Grundstück bebaubar ist. Das ist eine Frage an die Bauverwaltung, nicht an einen Makler. Verbindlich beantwortet sie eine Bauvoranfrage. Was ich tun kann, ist die Frage überhaupt zu stellen, bevor jemand eine Zahl in den Kopf bekommt, die auf einer falschen Annahme steht.

Zwischenfazit: Der Bodenrichtwert beschreibt eine Zone, nicht Ihr Grundstück. Und bevor über Euro pro Quadratmeter gesprochen wird, gehört die Frage geklärt, ob dort gebaut werden darf. Alles andere ist Rechnen auf Sand. Welche Besonderheiten Ihres Flurstücks die Zone ohnehin nicht kennen kann, steht im nächsten Abschnitt.

Was die Zone über Ihr Grundstück nicht wissen kann

Die Immobilienwertermittlungsverordnung ist an dieser Stelle erfreulich offen. § 16 Abs. 1 S. 1 sagt im ersten Halbsatz, das Bodenrichtwertgrundstück weise keine Merkmale auf, “die nur im Rahmen einer Einzelbegutachtung ermittelt werden können”, und nennt dabei ausdrücklich privatrechtliche, öffentlich-rechtliche und tatsächliche Besonderheiten einzelner Grundstücke. Satz 2 schränkt das wieder ein: Merkmale, die in der Zone vorherrschen, sind sehr wohl eingepreist.

Übersetzt: Was alle in Ihrer Straße haben, steckt in der Zahl. Was nur Sie haben, steckt nicht drin.

Zwei dieser Zeilen sind in der Verordnung eigens geregelt, und beide treffen den ländlichen Raum ins Mark. § 19 Abs. 1 ImmoWertV nennt Umrechnungskoeffizienten für Wertunterschiede, “insbesondere aus dem unterschiedlichen Maß der baulichen Nutzung oder der Grundstücksgröße und -tiefe”. Und § 41 trägt die Überschrift “Erhebliche Überschreitung der marktüblichen Grundstücksgröße”: Eine Teilfläche, die über das marktübliche Maß hinausgeht und selbstständig nutzbar ist, kommt für eine getrennte Wertermittlung in Betracht.

Das ist der Paragraf für das große Grundstück am Ortsrand mit dem tiefen Garten hinten dran. Mir begegnet dieser Zuschnitt hier immer wieder. Und er ist der Grund, warum die simple Rechnung Bodenrichtwert mal Quadratmeterzahl ausgerechnet bei diesen Grundstücken am weitesten danebenliegt.

Was die amtlichen Zahlen für Eisfeld tatsächlich zeigen

Jetzt die Werte. Sie stammen aus dem amtlichen Bodenrichtwertinformationssystem BORIS-TH des Thüringer Landesamts für Bodenmanagement und Geoinformation, Stichtag 01.01.2026, Datenstand 02.03.2026, abgerufen am 24.08.2026. Zuständig ist der Gutachterausschuss für Grundstückswerte für das Gebiet des Landkreises Hildburghausen, des Landkreises Schmalkalden-Meiningen und der kreisfreien Stadt Suhl. Seine Geschäftsstelle sitzt in Schmalkalden. Einen eigenen Gutachterausschuss allein für den Landkreis Hildburghausen gibt es nicht.

Fangen wir mit zwei Zonen an, die sich wirklich vergleichen lassen. Beide liegen in der Gemarkung Eisfeld. Entwicklungszustand, Nutzungsart, Bauweise und Bezugsfläche sind identisch: baureifes Land, allgemeines Wohngebiet, offene Bauweise, 700 Quadratmeter.

Trotzdem trennen die beiden Zonen zehn Euro je Quadratmeter, in derselben Gemarkung. Schon die amtliche Karte differenziert also innerhalb eines Ortes deutlich. “In Eisfeld” ist noch keine Auskunft. Die Zonennummer ist eine.

Eine dritte Zone zeigt, wie schnell man sich beim Vergleichen selbst hereinlegt. Die Zone 233055 liegt bei 25 €/m², baureifes Land, aber Mischgebiet, offene Bauweise, Richtwertgrundstück 700 m². Diese 25 Euro gegen die 42 Euro der Zone 230007 zu stellen wäre unsauber, denn eine andere Nutzungsart ergibt keinen Lagevergleich. Sie deckt außerdem zwei Gemarkungen ab, Sachsendorf und Schwarzenbrunn. Für einen einzelnen Ortsteil taugt sie damit ebenfalls nur als grobe Orientierung.

Was ich Ihnen deshalb bewusst nicht nenne, ist eine Spanne für das gesamte Stadtgebiet. Die Karte zeigt immer nur die Zone, die man gerade anklickt, und dass es daneben keine weitere gibt, lässt sich so nie beweisen. Wer eine vollständige Spanne braucht, braucht den Grundstücksmarktbericht des Gutachterausschusses.

Ein Zeitvergleich ist an einer Zone sauber möglich. Für die Zone 230007 weist BORIS-TH zum 01.01.2024 einen Wert von 35 €/m² aus und zum 01.01.2026 einen von 42 €/m², bei unveränderten Wertermittlungsmerkmalen. Eine Differenz von 7 Euro je Quadratmeter. Daraus wird kein Trend, weder für das Stadtgebiet noch für Ihr Grundstück. Es ist eine Zahl für eine Zone, und die Abgrenzung von Zonen kann sich zwischen zwei Stichtagen ändern.

Ein Attribut lohnt einen eigenen Blick, weil es später richtig Geld kostet: Die Zone 230007 ist als beitragsfrei ausgewiesen. Der Bodenrichtwert unterstellt dort also einen Zustand, in dem die Beiträge bereits abgegolten sind. Steht Ihre Fläche anders da, gilt der Zonenwert für etwas, das Ihr Grundstück noch gar nicht erreicht hat. § 16 Abs. 2 ImmoWertV nimmt diesen Punkt eigens auf: Bei baureifem Land gehört zu den darzustellenden Merkmalen stets der beitragsrechtliche Zustand. Die Nachfrage bei der Stadtverwaltung gehört deshalb auf die Liste.

Am meisten erklärt aber der Kontrast zu den land- und forstwirtschaftlichen Flächen. Die Gemarkung Eisfeld liegt in zwei verschiedenen dieser Zonen.

Es gibt also nicht einmal den landwirtschaftlichen Wert für Eisfeld. Unübersehbar ist trotzdem der Abstand zum Bauland: Zwischen einer Wiese und einem Bauplatz liegt hier eine andere Größenordnung. Das ist der ganze Grund, warum die Frage nach der Bebaubarkeit vor der Frage nach dem Preis kommt. Bleibt die Frage, wie Sie von der Zonenzahl zu Ihrer eigenen kommen. Dafür gehe ich mit Eigentümern eine feste Reihenfolge durch.

Bodenrichtwerte: Gutachterausschuss für Grundstückswerte für das Gebiet des Landkreises Hildburghausen, des Landkreises Schmalkalden-Meiningen und der kreisfreien Stadt Suhl (BORIS-TH), Stichtag 01.01.2026, Datenstand 02.03.2026, abgerufen am 24.08.2026 über boris.thueringen.de. Datenlizenz Deutschland Namensnennung 2.0.

Zwischenfazit: Die Zahlen für Eisfeld liegen offen und sind gebührenfrei einsehbar. Sie zeigen die Größenordnung Ihrer Zone. Wo Ihr Flurstück innerhalb dieser Zone steht, bleibt offen.

Schritt für Schritt zu einer belastbaren Zahl

So gehe ich das mit Eigentümern durch. Die ersten vier Schritte können Sie selbst gehen.

1. Flurstück und Fläche heraussuchen. Gemarkung, Flur, Flurstücksnummer und die amtliche Fläche stehen im Grundbuchauszug. Wenn Sie keinen haben: Zuständig ist das Grundbuchamt beim Amtsgericht. Ohne diese Angaben ist jede weitere Recherche Raten.
2. Zone in BORIS-TH nachsehen. Adresse oder Flurstück suchen, in die Ortslage hineinzoomen, auf die Fläche klicken. Die Einsicht ist für jedermann gebührenfrei, ganz ohne Anmeldung. Notieren Sie neben dem Euro-Betrag auch Zonennummer, Stichtag, Nutzungsart, Bauweise und Bezugsfläche. Ohne diese fünf Angaben ist die Zahl nicht interpretierbar. Wer es lieber schriftlich hat: Eine schriftliche Bodenrichtwertauskunft kostet in Thüringen 30 Euro für das erste Objekt und je 15 Euro für weitere, so das Serviceportal Thüringen mit Stand vom 08.04.2024. Das sind Gebühren des Gutachterausschusses, nicht meine.
3. Bebaubarkeit klären. Gibt es einen Bebauungsplan? Liegt die Fläche im Innen- oder im Außenbereich? Diese Auskunft gibt die Bauverwaltung. Verbindlich wird es mit einer Bauvoranfrage.
4. Besonderheiten sammeln. Abteilung II des Grundbuchs auf Wege- und Leitungsrechte durchsehen. Erschließung prüfen: liegt Wasser, Kanal, Strom an? Zuschnitt, Zufahrt, Hanglage, Bewuchs, alte Bausubstanz notieren, auch das Unbequeme.
5. Vor Ort ansehen lassen. Danach kommt der Teil, den keine Datenbank leistet: die Gewichtung.

Worauf ich auf einer unbebauten Fläche schaue, ist ziemlich handfest. Kommt ein Baufahrzeug über die Zufahrt herein und wieder heraus? Wie stark fällt das Gelände, wie viel Erdaushub bedeutet das? Der Rest ist Hinsehen: alter Baumbestand, Fundamente unter dem Gras, die Entfernung zu den Hausanschlüssen an der Straße. Und passt der Zaunverlauf überhaupt zu dem, was im Katasterauszug steht? Wenn nicht, schafft dort nur eine Vermessung Klarheit.

Die geerbte Wiese vom Anfang läuft dann typischerweise so ab. Sie schlagen das Flurstück im Grundbuch nach, sagen wir 2.400 Quadratmeter, sehen die Zone in BORIS-TH nach und holen die Auskunft der Bauverwaltung zu Innen- oder Außenbereich ein. Dann komme ich auf die Fläche. Am Ende stehen dort oft zwei Zahlen: eine für den vorderen, bebaubaren Teil und eine für den Rest dahinter.

Unsicher, was Ihr Grundstück heute wert ist? Ein Anruf genügt. Die Marktwertermittlung vor Ort ist kostenfrei und unverbindlich. 0160 73 999 01

Steht auf der Fläche bereits etwas, kommt eine zweite Rechnung dazu.

Boden und Gebäude sind zwei verschiedene Rechnungen

Wenn auf dem Grundstück eine Scheune steht, ein Anbau oder ein altes Haus, dann kommen zwei Größen zusammen, die getrennt ermittelt werden. § 40 Abs. 1 ImmoWertV formuliert das für den Bodenwert unmissverständlich: Er ist “ohne Berücksichtigung der vorhandenen baulichen Anlagen auf dem Grundstück” zu ermitteln.

Was der Boden wert ist, hat also mit dem Zustand des Gebäudes zunächst nichts zu tun. Für den Verkehrswert des Ganzen sieht das anders aus. § 194 BauGB stellt ausdrücklich auf die “tatsächlichen Eigenschaften” und die “sonstige Beschaffenheit” ab. Dach, Fenster, Bausubstanz, Feuchtigkeit im Keller gehören also in die zweite Rechnung.

Zur Klarstellung: Ich ermittle den Marktwert vor Ort. Ein förmliches Verkehrswertgutachten im Sinne des Baugesetzbuchs ist das nicht, dafür ist der Gutachterausschuss zuständig.

Was ich mir ansehe, ist beides, Boden und Bausubstanz, und ich benenne den Renovierungs- und Modernisierungsbedarf offen, getrennt nach Zustand außen und Zustand innen. Wenn Sie den Zustand schriftlich und objektiv festgehalten haben möchten, ist ein Gebäudegutachten der richtige Weg. Geht es um die Fläche, ist es eine Wohnraumberechnung. Beides sind eigenständige Leistungen und setzen keinen Verkauf voraus. Mehr dazu unter Wertermittlung, Gebäudegutachten und Wohnraumberechnung.

Online-Rechner können das nicht leisten. Sie bieten in der Regel nur grobe Richtwerte und kennen weder den tatsächlichen Zustand noch die Besonderheiten des lokalen Marktes. Gerade im ländlichen Raum unterscheiden sich vergleichbar große Objekte im Wert erheblich, je nach Lage, Bausubstanz und Renovierungsbedarf. Der Wert wird bei mir nicht am Schreibtisch geschätzt, sondern vor Ort ermittelt.

Zwischenfazit: Bodenwert und Gebäudewert werden getrennt ermittelt und dann zusammengeführt. Wer nur den Bodenrichtwert kennt, kennt beim Grundstückswert eine von zwei Zahlen.

Häufige Fragen

Wie viel ist mein Grundstück in Eisfeld wert? Eine ehrliche Antwort ist ohne Blick auf das Flurstück nicht möglich. Für die Zone 230007 in der Gemarkung Eisfeld weist BORIS-TH zum 01.01.2026 einen Bodenrichtwert von 42 €/m² aus, für die Zone 232000 bei sonst gleichen Merkmalen 32 €/m². Land- und forstwirtschaftliche Flächen liegen bei Bruchteilen davon. In welcher Zone Ihr Grundstück liegt und wo es innerhalb dieser Zone steht, hängt an Bebaubarkeit, Größe, Zuschnitt und Erschließung. Genau das sehe ich mir vor Ort an.

Was kostet eine Bodenrichtwertauskunft in Thüringen? Die Einsichtnahme über BORIS-TH ist im Internet für jedermann gebührenfrei möglich. Eine schriftliche Auskunft des Gutachterausschusses kostet 30 Euro für das erste Objekt und je 15 Euro für jedes weitere, so das Serviceportal Thüringen mit Stand vom 08.04.2024. Unabhängig davon können Sie nach § 196 Abs. 3 S. 2 BauGB von der Geschäftsstelle Auskunft über die Bodenrichtwerte verlangen.

Wie oft ändern sich die Bodenrichtwerte? § 196 Abs. 1 S. 5 BauGB bestimmt, dass sie “jeweils zu Beginn jedes zweiten Kalenderjahres zu ermitteln” sind, mit dem wichtigen Zusatz “wenn nicht eine häufigere Ermittlung bestimmt ist”. Für Thüringen beschreibt das Landesamt für Bodenmanagement und Geoinformation die Praxis so, dass die Werte alle zwei Jahre von den Gutachterausschüssen beschlossen werden. Der aktuelle Stichtag ist der 01.01.2026.

Kann ich meinen großen Garten als Bauplatz abtrennen? Ob das geht, klärt die zuständige Behörde, nicht dieser Artikel. § 19 Abs. 1 BauGB beschreibt die Teilung als die gegenüber dem Grundbuchamt abgegebene Erklärung des Eigentümers, dass ein Grundstücksteil grundbuchmäßig abgeschrieben und als selbstständiges Grundstück eingetragen werden soll. Ob in Thüringen zusätzliche landesrechtliche Anforderungen bestehen, ist eine Frage an die Bauverwaltung. Entscheidend ist ohnehin die andere: Wäre die abgetrennte Fläche bebaubar? Liegt sie im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, dürfen durch die Teilung nach § 19 Abs. 2 BauGB keine Verhältnisse entstehen, die dessen Festsetzungen widersprechen.

Kann ich den Bodenrichtwert einfach mit meiner Quadratmeterzahl multiplizieren? Davon rate ich ab. Der Wert bezieht sich auf ein fiktives Grundstück mit fester Bezugsgröße, und § 19 ImmoWertV sieht ausdrücklich Umrechnungen für abweichende Größe und Tiefe vor. Bei einem 2.000-Quadratmeter-Grundstück in einer Zone mit 700 Quadratmetern Bezugsfläche führt die einfache Multiplikation regelmäßig in die Irre, nach oben wie nach unten.

Lohnt sich eine Bewertung, wenn ich gar nicht verkaufen will? Ja. Wer eine Fläche geerbt hat, will oft erst einmal nur wissen, woran er ist. Die Marktwertermittlung ist unverbindlich und für Sie kostenfrei, und wenn Sie sich danach gegen einen Verkauf entscheiden, ist das ohne Weiteres möglich. Wollen Sie stattdessen den Zustand dokumentiert haben oder eine verlässliche Flächenangabe, sind Gebäudegutachten und Wohnraumberechnung eigenständig beauftragbar.

Über den Autor

Hinter Wanderer Immobilien in Eisfeld steht eine Person: Danny Wanderer, selbstständiger Immobilienmakler. Ich betreue jeden Auftrag persönlich, von der ersten Beratung über die Wertermittlung vor Ort und die Vermarktung bis zum Notartermin. Es gibt keine wechselnden Sachbearbeiter und keine Weitergabe an Dritte. Neben der Vermittlung übernehme ich Wertermittlungen, Gebäudegutachten, Wohnraumberechnungen, die Beschaffung des Energieausweises und die Verwaltung von Eigentum. Ich arbeite in meiner Heimatregion, dem Grünen Band Deutschlands, und kenne den Markt hier aus eigener Anschauung. Was gerade auf dem Markt ist, sehen Sie unter meine aktuellen Angebote.

Rechtliche und steuerliche Fragen gehören nicht zu meinen Leistungen. Dafür sind Notar, Rechtsanwalt und Steuerberater da. Für Fragen der Bebaubarkeit ist die Bauverwaltung zuständig.

Sie wollen wissen, was Ihr Grundstück wert ist? Der erste Schritt ist ein unverbindliches Gespräch mit einer Marktwertermittlung vor Ort, kostenfrei und ohne Verpflichtung zu einem Verkauf. Ich sehe mir die Fläche persönlich an, statt einen Online-Rechner entscheiden zu lassen, ordne sie innerhalb ihrer Richtwertzone ein und sage Ihnen offen, was ich für realistisch halte. Mein Honorar fällt erst an, wenn ein Verkauf beim Notar beurkundet ist. Rufen Sie an: 0160 73 999 01, schreiben Sie an info@wandererimmobilien.de oder melden Sie sich über das Kontaktformular. Ich melde mich zeitnah zurück. Mein Büro: Breite Straße 23, 98673 Eisfeld.

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