Notartermin beim Hausverkauf in Eisfeld: der Ablauf

Danny Wanderer · 24. August 2026

Kurz gesagt

• Der Notartermin beim Hausverkauf ist der Punkt, an dem der Verkauf rechtlich entsteht: Der Kaufvertrag über eine Immobilie “bedarf der notariellen Beurkundung” (§ 311b Abs. 1 S. 1 BGB).
• Wichtiger als der Termin selbst ist, was vorher geklärt ist. Ich lasse einen Notartermin erst ansetzen, wenn eine schriftliche Finanzierungsbestätigung einer deutschen Bank oder ein Eigenkapitalnachweis vorliegt.
• Die viel zitierte “Zwei-Wochen-Frist” gilt nach dem Gesetzeswortlaut nur bei Verbraucherverträgen. Ob Ihr Fall darunterfällt, sagt Ihnen der beurkundende Notar.
• Nach der Unterschrift gehört Ihnen das Haus noch. Das Eigentum wechselt erst mit der Eintragung im Grundbuch (§ 873 Abs. 1 BGB), und bis dahin sind mehrere Stellen beteiligt.
• Zu Notar- und Grundbuchkosten nenne ich Ihnen bewusst keine Zahl. Warum, steht weiter unten, und es ist kein Ausweichen.

Irgendwann steht der Termin im Kalender, und dann meldet sich das flaue Gefühl. Ein Notartermin beim Hausverkauf in Eisfeld ist für die meisten Eigentümer das erste und einzige Mal, dass sie so etwas erleben. Wichtig ist es, so viel weiß man. Was einen erwartet, ob man etwas falsch machen kann und ob nach der Unterschrift alles erledigt ist, weiß man nicht. Erledigt ist es jedenfalls nicht. Nach dem Termin laufen noch Wochen.

Ich begleite den Notartermin als letzten Schritt meines Verkaufsablaufs. Was mir dabei auffällt: Schwierig wird ein Termin meist wegen etwas, das vorher offengeblieben ist. Deshalb fange ich bei der Vorbereitung an.

Warum ein Notar zwingend ist und was er nicht tut

Ein Immobilienkaufvertrag ohne Notar ist kein Vertrag. Das steht so knapp im Gesetz, dass ich es hier ganz zitiere. § 311b Abs. 1 S. 1 BGB: “Ein Vertrag, durch den sich der eine Teil verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, bedarf der notariellen Beurkundung.”

Das gilt unabhängig davon, ob ein Makler beteiligt ist. Wer privat verkauft, kommt am Notar genauso wenig vorbei wie ich.

Ein Detail, das erstaunlich oft danebengeht: Es heißt Beurkundung, nicht Beglaubigung. Den Begriff “beglaubigt” höre ich regelmäßig auch von Eigentümern am Telefon. Der Unterschied steckt im Bezugspunkt. Bei der öffentlichen Beglaubigung wird nach § 129 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 BGB “die Unterschrift des Erklärenden von einem Notar beglaubigt” — es geht also um die Unterschrift. Bei der Beurkundung geht es um den Inhalt: Der Notar soll nach § 17 Abs. 1 S. 1 BeurkG “den Willen der Beteiligten erforschen, den Sachverhalt klären, die Beteiligten über die rechtliche Tragweite des Geschäfts belehren und ihre Erklärungen klar und unzweideutig in der Niederschrift wiedergeben”. Das sind zwei verschiedene Vorgänge, und § 311b verlangt den zweiten. Dass die Beurkundung das Stärkere ist, sagt § 129 Abs. 4 BGB ausdrücklich: “Die öffentliche Beglaubigung wird durch die notarielle Beurkundung ersetzt.”

Der Notar vertritt keine Seite. § 14 Abs. 1 S. 2 BNotO formuliert das so: “Er hat nicht eine Partei zu vertreten, sondern die Beteiligten unabhängig und unparteiisch zu betreuen.” Er belehrt beide Seiten, er prüft die Form, er wird nicht für Sie verhandeln und er wird Ihnen nicht sagen, ob der Preis gut ist. So ist das Amt gebaut, und das ist gut so.

Für Sie folgt daraus zweierlei. Erstens: Wer beim Notartermin zum ersten Mal überlegt, ob die Bedingungen passen, ist zu spät dran. Zweitens: Die Unparteilichkeit des Notars ist genau der Grund, warum es sinnvoll ist, jemanden an der eigenen Seite zu haben, der die Verkäuferperspektive vertritt. Das ist mein Teil der Arbeit.

Maßgeblich ist, was in der Urkunde steht. Verlassen Sie sich nicht auf mündliche Zusagen oder auf Formulierungen aus dem Exposé; was Sie verbindlich vereinbaren wollen, muss in den Vertrag. Ich sage das jedem Eigentümer vor dem Termin, weil es die Aufmerksamkeit dahin lenkt, wo sie hingehört: in den Entwurf.

Was vor dem Termin geklärt sein muss

Bevor ich einen Notartermin ansetzen lasse, prüfe ich die Kaufkraft des Interessenten. Konkret heißt das: eine schriftliche Finanzierungsbestätigung einer deutschen Bank oder ein entsprechender Eigenkapitalnachweis. Eine mündliche Zusage reicht dafür nicht.

Der Grund ist unspektakulär und ärgerlich zugleich: Es kommt vor, dass sich beide Seiten einig sind, der Notartermin steht, und dann platzt die Finanzierung. Für Sie als Eigentümer bedeutet das Wochen Verzug, einen Interessentenkreis, der sich inzwischen anderweitig orientiert hat, und im schlimmsten Fall eine Immobilie, die im Ort schon als “war doch verkauft” gilt. Der Nachweis klärt vorher, ob der Käufer zahlen kann.

Dazu kommen die Unterlagen. Für die Beratung und den Vertrag brauche ich:

Checkliste: was vorliegen sollte

Keine Sorge wegen der Bürokratie. Ich prüfe, was vorhanden ist, fordere fehlende Unterlagen bei den zuständigen Ämtern an und lasse einen gültigen Energieausweis erstellen. Den Behördenmarathon nehme ich Ihnen ab. Meine Arbeitszeit dafür berechne ich nicht. Sie tragen nur die tatsächlich anfallenden Gebühren der Ämter und Dienstleister, etwa für den Grundbuchauszug, und die gebe ich transparent weiter.

Zwischenfazit: Der Notartermin ist der Schlusspunkt. Ob er trägt, entscheidet sich am Finanzierungsnachweis und an der Vollständigkeit der Unterlagen. Ist beides da, geht es an den Vertragsentwurf. Und damit an die zwei Wochen, nach denen mich fast jeder Eigentümer fragt.

Der Vertragsentwurf und die Sache mit den zwei Wochen

“Sie müssen den Vertrag zwei Wochen vorher bekommen.” Diesen Satz bekomme ich regelmäßig von Eigentümern zitiert. Er ist in dieser Pauschalität nicht richtig.

Die Regel steht in § 17 Abs. 2a S. 2 BeurkG, und der Satz beginnt mit vier entscheidenden Wörtern: “Bei Verbraucherverträgen soll der Notar darauf hinwirken, dass”. Weiter heißt es dort, dem Verbraucher solle der beabsichtigte Text des Rechtsgeschäfts zur Verfügung gestellt werden, und: “Dies soll im Regelfall zwei Wochen vor der Beurkundung erfolgen.”

Ein Verbrauchervertrag setzt begrifflich voraus, dass auf einer Seite ein Unternehmer steht, also jemand, der “in Ausübung ihrer gewerblichen oder selbständigen beruflichen Tätigkeit handelt” (§ 14 Abs. 1 BGB), während der Verbraucher zu privaten Zwecken abschließt (§ 13 BGB). Der typische Fall dafür ist der Kauf vom Bauträger.

Zwei Dinge muss ich dazu ausdrücklich sagen, damit hier kein neuer Irrtum entsteht:

Erstens ist das eine Soll-Vorschrift, also eine Amtspflicht des Notars, keine Wirksamkeitsvoraussetzung. Sie betrifft die Übermittlung des Textes, nicht eine allgemeine Wartefrist. Für den Fall der Unterschreitung ordnet das Gesetz keine Unwirksamkeit an. Es heißt dort lediglich: “Wird diese Frist unterschritten, sollen die Gründe hierfür in der Niederschrift angegeben werden.”

Zweitens: Ob der Begriff “Verbrauchervertrag” im BeurkG deckungsgleich mit dem des BGB ist, steht in keiner der beiden Normen. Und ob Ihr Verkauf darunterfällt, lege ich hier nicht aus. Fragen Sie den beurkundenden Notar. Die Belehrung gehört zu seinen Amtspflichten.

Praktisch ändert das ohnehin wenig an meiner Empfehlung: Lassen Sie sich den Entwurf so früh wie möglich geben und lesen Sie ihn. Nicht überfliegen, lesen. Notieren Sie, was Sie nicht verstehen, und stellen Sie die Fragen vor dem Termin, nicht während der Verlesung.

Was Sie im Entwurf prüfen sollten

Alle Ratgeber sagen “lesen Sie den Vertrag”. Kaum einer sagt, worauf. Diese acht Punkte gehe ich mit Eigentümern durch:

Was Sie dabei nicht verstehen, fragen Sie den Notar. Dafür ist er da.

Der Gewährleistungsausschluss, und warum Offenheit Sie schützt

In notariellen Immobilienkaufverträgen wird die Sachmängelhaftung regelmäßig ausgeschlossen. Für Sie als Verkäufer klingt das nach vollständiger Sicherheit. Ist es nicht, und genau hier liegt der Punkt, an dem sich mein Verkaufsablauf von der üblichen Ratgeber-Erzählung löst.

§ 444 BGB zieht die Grenze: “Auf eine Vereinbarung, durch welche die Rechte des Käufers wegen eines Mangels ausgeschlossen oder beschränkt werden, kann sich der Verkäufer nicht berufen, soweit er den Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie für die Beschaffenheit der Sache übernommen hat.” Achten Sie auf das Wort “soweit”. Der Ausschluss fällt nicht als Ganzes, aber er trägt nicht für das, was verschwiegen wurde.

Die Gegenrichtung steht in § 442 Abs. 1 S. 1 BGB: “Die Rechte des Käufers wegen eines Mangels sind ausgeschlossen, wenn er bei Vertragsschluss den Mangel kennt.”

Daraus folgt eine Haltung, die ich für den wirksamsten Verkäuferschutz überhaupt halte: Was der Käufer vor der Beurkundung weiß, kann er einpreisen. Und worüber er bei der Besichtigung informiert wurde und was im Vertrag benannt ist, wird ihn später nicht als Überraschung erreichen.

Deshalb spreche ich bei jeder Besichtigung den Zustand offen an, getrennt nach Zustand außen und Zustand innen: Baujahr, Bauweise, Dach, Fenster, Dämmung, erfolgte Modernisierungen und der Renovierungsbedarf, der noch aussteht. Wer den feuchten Kellerabschnitt beim Termin verschweigt, spart sich zwei Sätze und handelt sich möglicherweise Jahre ein.

Zwei Leistungen zahlen direkt darauf ein. Ein Gebäudegutachten dokumentiert den Zustand einer Immobilie objektiv und dient als Entscheidungsgrundlage, für Sie wie für den Käufer. Eine Wohnraumberechnung klärt die Fläche, bevor sie als Zahl in die Urkunde wandert; ungenaue oder veraltete Angaben können später zu Streit oder Nachforderungen führen. Beides können Sie bei mir auch unabhängig von einem Verkauf beauftragen.

Wie Ihr konkreter Vertrag zu lesen ist und was in Ihrem Fall offenbart gehört, beurteilt der Notar oder ein Rechtsanwalt. Ich sage Ihnen, was am Haus zu sehen ist, und sorge dafür, dass es dokumentiert ist.

Zwischenfazit: Der Gewährleistungsausschluss schützt Sie, aber er schützt nicht das Verschwiegene. Ein dokumentierter Zustand ist deshalb kein Zugeständnis an den Käufer, sondern Ihre eigene Absicherung. Wie der Termin dann abläuft, ist der berechenbarste Teil des ganzen Verkaufs.

Wie läuft der Notartermin beim Hausverkauf ab?

Der Notar verliest den vollständigen Kaufvertrag im Beisein beider Seiten und erläutert die einzelnen Regelungen. Käufer und Verkäufer können jederzeit nachfragen; Änderungen werden vor der Unterzeichnung aufgenommen. Anschließend unterzeichnen beide Seiten und der Notar. Erst mit dieser notariellen Beurkundung ist der Verkauf rechtlich verbindlich.

Zur Dauer nenne ich Ihnen bewusst keine Zahl. Nach einer Stunde bin ich selten fertig, wenn Nebengebäude und abzulösende Grundschulden im Vertrag stehen. Ein Vertrag über ein Wohnhaus mit Nebengebäuden, Wegerechten und einer abzulösenden Grundschuld liest sich anders als ein Vertrag über ein unbelastetes Reihenhaus. Planen Sie den Vormittag ein und nichts direkt danach. Dann geraten Sie nicht unter Zeitdruck, wenn eine Frage doch länger dauert.

Welche Unterlagen und Angaben der Notar von Ihnen braucht, teilt er Ihnen vorab mit; ein gültiges Ausweisdokument gehört dazu. Wenn eine Grundschuld abgelöst wird, nehmen Sie die Unterlagen mit, die Ihre Bank Ihnen dafür geschickt hat.

Noch ein Hinweis: Unterschreiben Sie nichts, was Sie nicht verstanden haben. Der Notar ist verpflichtet, Sie zu belehren, und niemand im Raum wird ungeduldig, wenn Sie an einer Stelle nachhaken. Ein beurkundeter Kaufvertrag ist kein Fernseher, den Sie zurückgeben können.

Zwischenfazit: Der Termin selbst ist berechenbar: verlesen, nachfragen, unterschreiben, warten. Bringen Sie Ihr Ausweisdokument mit und lesen Sie den Entwurf vorher. Danach beginnt der Teil, den kaum ein Eigentümer so erwartet hat.

Nach der Unterschrift gehört Ihnen das Haus noch

Das ist der Satz, mit dem ich am häufigsten Verwunderung auslöse. Sie haben unterschrieben, der Käufer hat unterschrieben, und Eigentümer sind Sie trotzdem weiter.

§ 873 Abs. 1 BGB verlangt für die Übertragung des Eigentums an einem Grundstück zweierlei: “die Einigung des Berechtigten und des anderen Teils über den Eintritt der Rechtsänderung und die Eintragung der Rechtsänderung in das Grundbuch”. Einigung und Eintragung. Das Eigentum geht erst mit der Eintragung ins Grundbuch über; die Einigung allein genügt nicht.

Diese Einigung heißt bei Grundstücken Auflassung und hat eigene Formregeln. Sie “muss bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Teile vor einer zuständigen Stelle erklärt werden” (§ 925 Abs. 1 S. 1 BGB); zur Entgegennahme ist, unbeschadet der Zuständigkeit weiterer Stellen, jeder Notar zuständig (S. 2). Und sie ist bedingungsfeindlich: “Eine Auflassung, die unter einer Bedingung oder einer Zeitbestimmung erfolgt, ist unwirksam” (Abs. 2).

Daraus entsteht ein Problem: Man kann die Eigentumsübertragung nicht davon abhängig machen, dass der Kaufpreis ankommt. Das wäre eine Bedingung, und die ist unwirksam. Der Käufer wiederum soll nicht zahlen, ohne abgesichert zu sein. Also wird eine Auflassungsvormerkung ins Grundbuch eingetragen (§ 883 Abs. 1 S. 1 BGB). Ihre Wirkung beschreibt Abs. 2 S. 1: “Eine Verfügung, die nach der Eintragung der Vormerkung über das Grundstück oder das Recht getroffen wird, ist insoweit unwirksam, als sie den Anspruch vereiteln oder beeinträchtigen würde.”

Im Klartext: Ab der Vormerkung können Sie das Haus nicht mehr wirksam an jemand anderen verkaufen oder neu belasten, soweit das den Anspruch des Käufers beeinträchtigen würde. Deshalb steht sie in praktisch jedem Vertrag.

Und deshalb wird der Kaufpreis erst danach fällig. Der Notar verschickt die Fälligkeitsmitteilung, wenn die im Vertrag vereinbarten Voraussetzungen erfüllt sind. Typischerweise sind das drei: Die Auflassungsvormerkung ist eingetragen, die Löschungsunterlagen für bestehende Grundschulden liegen vor, und das Negativzeugnis der Gemeinde ist da. Welche Voraussetzungen in Ihrem Fall gelten, steht in Ihrem Vertrag und sonst nirgends.

Was zwischen Unterschrift und Umschreibung noch laufen muss:

Ein Schritt fehlt in fast jeder Darstellung, obwohl er für Sie der letzte praktische ist: die Übergabe. Sie findet üblicherweise statt, wenn der Kaufpreis auf Ihrem Konto ist, und nicht mit der Umschreibung. Ab diesem Zeitpunkt gehen Nutzen und Lasten über, also Grundsteuer, Versicherungen und Betriebskosten. Machen Sie ein Übergabeprotokoll, notieren Sie die Zählerstände für Strom, Wasser und Gas, halten Sie den Ölstand fest, wenn eine Ölheizung im Haus ist, und übergeben Sie sämtliche Schlüssel gegen Quittung. Das klingt nach Kleinkram und ist der Punkt, an dem sonst vier Wochen später telefoniert wird.

Übersehen wird fast immer das gemeindliche Vorkaufsrecht. Das ist der eigentliche Zeittreiber. § 28 Abs. 2 S. 1 BauGB: “Das Vorkaufsrecht kann nur binnen drei Monaten nach Mitteilung des Kaufvertrags durch Verwaltungsakt gegenüber dem Verkäufer ausgeübt werden.” Seit dem 23. Juni 2021 sind es drei Monate; wenn Sie irgendwo noch “zwei Monate” lesen, ist das die alte Fassung. Wie schnell die Gemeinde in Ihrem Fall entscheidet oder das Negativzeugnis ausstellt, fragen Sie am besten dort und beim Notar nach.

Wie lange das Ganze zusammen dauert, sage ich Ihnen nicht pauschal. Eine pauschale Angabe wäre unseriös. Den Takt geben drei Stellen vor: das Grundbuchamt mit der Vormerkung, die Gemeinde mit dem Zeugnis und die Bank des Käufers mit der Auszahlung. Hakt es, dann fast immer an einer dieser drei. Woran Sie das merken: Die Fälligkeitsmitteilung des Notars bleibt aus. Was ich zusage: Sie erfahren von mir, wo der Vorgang gerade steht, ohne dass Sie nachfragen müssen. Bei mir wissen Sie immer, wo Sie stehen.

Was der Notartermin kostet, und warum ich Ihnen keine Zahl nenne

Ich könnte hier die übliche Faustformel schreiben: eine Pauschalquote vom Kaufpreis für Notar und Grundbuch. Sie steht auf vielen Ratgeberseiten, meist ohne Quellenangabe.

Ich schreibe sie nicht. Sie stellt die Systematik falsch dar.

Notargebühren sind nicht verhandelbar und nicht frei kalkuliert. § 17 Abs. 1 S. 1 BNotO: “Der Notar ist verpflichtet, für seine Tätigkeit die gesetzlich vorgeschriebenen Gebühren zu erheben.” Ein Preisvergleich zwischen Notaren führt deshalb nirgendwohin. Das ist meine Einordnung, nicht der Gesetzestext, aber sie folgt ziemlich direkt daraus.

Wie die Gebühr entsteht, regelt das GNotKG. Sie richtet sich nach dem Geschäftswert: “Wenn sich die Gebühren nach dem Geschäftswert richten, bestimmt sich die Höhe der Gebühr nach Tabelle A oder Tabelle B” (§ 34 Abs. 1 GNotKG). Die Höhe hängt am Geschäftswert. Eine Pauschalquote ist deshalb nur eine Näherung, die je nach Größenordnung mal ungefähr passt und mal nicht.

Dazu kommen für den Käufer die Grundbuchkosten und die Grunderwerbsteuer. Beides ist gesetzlich geregelt und gehört nicht zu meinen Leistungen. Die genauen Beträge erfahren Sie beim Notar beziehungsweise bei Ihrer finanzierenden Bank. Dort werden sie für Ihren konkreten Fall berechnet, und dort sind sie belastbar.

Was ich Ihnen dagegen genau sagen kann, ist meine eigene Seite: Mein Maklerhonorar ist rein erfolgsbasiert und fällt erst an, wenn der Verkauf beim Notar erfolgreich beurkundet wurde. Bis dahin entstehen Ihnen für meine Arbeit keine Kosten. Die Erstberatung und die Marktwertermittlung vor Ort sind kostenfrei und unverbindlich.

Zwischenfazit: Notarkosten sind gesetzlich festgelegt, richten sich nach dem Geschäftswert und lassen sich für Ihren Fall exakt beim Notar erfragen. Eine geschätzte Prozentzahl hilft Ihnen dabei nicht weiter. Im Landkreis Hildburghausen kommt die Grundstücksgeschichte dazu: Wegerechte und Anbauten, die niemand mehr im Kopf hat.

Was das im Landkreis Hildburghausen bedeutet

Hier im Grünen Band Deutschlands sehen die Objekte anders aus als in einem Neubaugebiet, und das schlägt bis in den Notartermin durch.

Ein typisches Haus in Eisfeld oder in den umliegenden Gemeinden ist gewachsen. Da steht eine Scheune, in der bis vor zehn Jahren noch eine Werkstatt war und die heute als Lager dient. Und irgendwann in den Neunzigern wurde angebaut, wobei niemand mehr genau weiß, ob das damals sauber eingetragen wurde. Genau solche Dinge gehören in den Vertrag, und dafür müssen sie vorher bekannt sein.

Ein Fall, wie er hier immer wieder vorkommt: Das Elternhaus in einer Ortslage im Landkreis Hildburghausen soll verkauft werden, und über die hintere Grundstücksecke läuft seit Jahrzehnten ein Weg zum Nachbargrundstück. Die Frage ist dann: Steht das im Grundbuch, oder ist es nur gewachsene Übung? Geklärt wird das über den aktuellen Grundbuchauszug, und zwar bevor der Vertragsentwurf geschrieben wird. Sonst verhandeln neue und alte Nachbarn nach dem Einzug darüber, und Ihr Käufer ruft bei Ihnen an.

Drei Prüffragen, die ich bei solchen Objekten vorab stelle:

Beantworten muss diese Fragen am Ende der Grundbuchauszug, das Liegenschaftskataster und im Zweifel die Bauaufsicht. Meine Aufgabe ist, sie rechtzeitig zu stellen.

Das ist der Grund, warum ich mir jede Immobilie vor Ort ansehe, statt einen Online-Rechner entscheiden zu lassen. Online-Rechner bieten in der Regel nur grobe Richtwerte. Gerade im ländlichen Raum unterscheiden sich vergleichbar große Objekte im Wert erheblich, je nach Lage, Bausubstanz und Renovierungsbedarf. Was für die Bewertung gilt, gilt für den Vertrag genauso: Was am Haus tatsächlich dran ist, sieht man am Haus.

Zwei praktische Punkte für die Region:

Die Unterlagen liegen nicht immer vollständig im Ordner

Wenn die Wohnflächenberechnung fehlt oder veraltet ist und manchmal auch die Bauzeichnung, hole ich das lieber vorher nach, als es im Vertrag offenzulassen. Ungenaue oder veraltete Angaben können später zu Streit oder Nachforderungen führen. Wohnraumberechnung und Gebäudegutachten sind bei mir eigenständige Leistungen; für die Beschaffung fehlender Dokumente bei den Ämtern berechne ich keine Arbeitszeit.

Das gemeindliche Vorkaufsrecht ist hier kein Nebenschauplatz

Ob eine Gemeinde in Ihrem Fall überhaupt ein Vorkaufsrecht hat, hängt an den örtlichen Gegebenheiten; das beantworten Gemeinde und Notar. Was Sie wissen sollten: Die Mitteilungspflicht trifft nach § 28 Abs. 1 S. 1 BauGB den Verkäufer, wobei “die Mitteilung des Verkäufers durch die Mitteilung des Käufers ersetzt” wird. Das Zeugnis ergeht auf Antrag eines Beteiligten. Wer welchen Teil davon übernimmt, klären Sie im Termin. Bei mir steht es auf der Liste, die ich vorher durchgehe.

Welches Grundbuchamt zuständig ist, ergibt sich aus der Lage des Grundstücks; der Notar reicht die Urkunde dort ein. Danach müssen Sie nicht selbst suchen.

Zwischenfazit: Was ein Haus hier eigen macht, entscheidet sich nicht im Notartermin, sondern in dem, was vorher über das Grundstück bekannt ist: Wegerechte, Anbauten, fehlende Flächenangaben. Die Fragen, die Eigentümer mir dazu am häufigsten stellen, stehen im nächsten Abschnitt.

Häufige Fragen zum Notartermin beim Hausverkauf

Wie lange dauert der Notartermin beim Hausverkauf?

Die Verlesung richtet sich nach der Länge des Vertrags, und der richtet sich nach dem Objekt. Ein Wohnhaus mit Nebengebäuden und Wegerechten braucht länger als eine unbelastete Eigentumswohnung. Unter Zeitdruck liest niemand gut.

Muss ich als Verkäufer persönlich zum Notartermin erscheinen?

Die Auflassung “muss bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Teile vor einer zuständigen Stelle erklärt werden” (§ 925 Abs. 1 S. 1 BGB). Ob und wie eine Vertretung in Ihrem Fall möglich ist, beantwortet der Notar, nicht ich. Wenn Sie weit weg wohnen: Besichtigungen führe ich auf Wunsch komplett in Ihrer Abwesenheit durch, mit laufender Rückmeldung. Für den Notartermin selbst sprechen Sie bitte frühzeitig mit dem Notar.

Wer sucht den Notar aus?

Üblicherweise schlägt eine Seite einen Notar vor, und die andere stimmt zu. Rechtlich ist zur Entgegennahme der Auflassung “unbeschadet der Zuständigkeit weiterer Stellen, jeder Notar zuständig” (§ 925 Abs. 1 S. 2 BGB). Da die Gebühren gesetzlich vorgeschrieben sind (§ 17 Abs. 1 S. 1 BNotO), spielt der Preis bei dieser Wahl keine Rolle. Nähe und Terminverfügbarkeit schon.

Was passiert, wenn der Käufer nach der Beurkundung nicht zahlt?

Das ist genau der Fall, für den es die Auflassungsvormerkung und die Fälligkeitsmitteilung gibt: Der Kaufpreis wird üblicherweise erst fällig, wenn die Absicherung steht, und das Eigentum wechselt erst mit der Eintragung im Grundbuch (§ 873 Abs. 1 BGB). Welche Rechte Sie bei Zahlungsverzug konkret haben, steht in Ihrem Vertrag und gehört vor die Unterschrift. Fragen Sie den Notar danach, wenn Sie den Entwurf lesen, oder einen Rechtsanwalt. Das gehört nicht zu meinen Leistungen.

Welche Unterlagen braucht der Notar von mir?

Der Notar arbeitet mit dem, was für den Vertrag nötig ist: aktueller Grundbuchauszug, Angaben zum Objekt, bei Eigentumswohnungen die Teilungserklärung, bei laufenden Darlehen die Unterlagen zur Ablösung. Was er darüber hinaus von Ihnen braucht, teilt er Ihnen vor dem Termin mit. Die Beschaffung der Objektunterlagen übernehme ich, wenn Sie mich beauftragen.

Kann ich den Kaufvertrag nach der Unterschrift noch ändern?

Ändern lässt sich ein beurkundeter Vertrag nur, wenn beide Seiten es wollen, und dann in aller Regel wieder notariell. Was verbindlich vereinbart ist, steht in der Notarurkunde. Deshalb liegt das Gewicht auf dem Entwurf. Was Sie dort klären, klären Sie günstig. Was Sie danach klären wollen, kann teuer und langwierig werden. Für die rechtliche Bewertung Ihres konkreten Falls ist der Notar oder ein Rechtsanwalt zuständig.

Brauche ich für den Verkauf einen Energieausweis?

Ja, er gehört zu den Unterlagen und sollte spätestens zur Besichtigung vorliegen. Wenn keiner da ist oder der vorhandene abgelaufen ist, lasse ich einen erstellen. Auch die Wohnflächenberechnung und ein Gebäudegutachten, das den Zustand objektiv festhält, können Sie bei mir beauftragen, auch unabhängig von einem Verkauf.

Wie es weitergeht

Wenn Sie diesen Artikel gelesen haben, weil ein Termin ansteht: Nehmen Sie sich den Entwurf vor und lesen Sie ihn mit einem Stift in der Hand. Wenn Sie ihn gelesen haben, weil der Verkauf noch weit weg ist, dann ist die nützlichste Erkenntnis vermutlich diese: Der Notartermin ist der einfachste Teil des Verkaufs.

Sie überlegen, Ihre Immobilie zu verkaufen? Der erste Schritt ist ein unverbindliches Gespräch mit einer Marktwertermittlung vor Ort, kostenfrei und ohne Verpflichtung zu einem Verkauf. Ich stehe dafür in Ihrem Haus und sage Ihnen offen, was ich für realistisch halte. Mein Honorar fällt erst an, wenn der Verkauf beim Notar beurkundet ist.

Rufen Sie an: 0160 73 999 01, schreiben Sie an info@wandererimmobilien.de oder schreiben Sie mir kurz, worum es geht. Ich melde mich zeitnah zurück. Mein Büro: Breite Straße 23, 98673 Eisfeld.

Was ich sonst noch übernehme, finden Sie unter Wertermittlung, Gebäudegutachten und Wohnraumberechnung. Und wenn Sie erst einmal sehen möchten, was hier in der Gegend gerade auf dem Markt ist: meine aktuellen Objekte.

Über den Autor

Danny Wanderer, Wanderer Immobilien. Ich führe ein inhabergeführtes Maklerbüro in der Breiten Straße 23 in 98673 Eisfeld und betreue jeden Auftrag persönlich, von der ersten Beratung über die Wertermittlung, die Vermarktung und die Besichtigungen bis zum Notartermin. Es gibt keine wechselnden Sachbearbeiter und keine Weitergabe an Dritte. Den Wert einer Immobilie ermittle ich vor Ort und nicht am Schreibtisch, Besichtigungen führe ich ausschließlich als Einzeltermine durch, und vor dem Notartermin prüfe ich die Kaufkraft des Interessenten. Ich arbeite in meiner Heimatregion und kenne den Markt im Grünen Band Deutschlands aus eigener Anschauung.

Stand: 24. August 2026. Dieser Artikel informiert über den allgemeinen Ablauf und gibt keine Rechtsberatung. Für die rechtliche Beurteilung Ihres konkreten Falls sind der beurkundende Notar, ein Rechtsanwalt oder Ihre Steuerberatung zuständig.

Quellen: § 311b BGB · § 873 BGB · § 883 BGB · § 925 BGB · § 13 BGB · § 14 BGB · § 17 BeurkG · § 28 BauGB · § 17 BNotO · § 34 GNotKG — sämtlich Bundesministerium der Justiz / Bundesamt für Justiz, abgerufen zwischen dem 15.07.2026 und dem 18.07.2026.

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