Kurz gesagt
- Wer jahrzehntelang im eigenen Haus wohnt, sieht den Sanierungsstau nicht mehr. Käufer sehen ihn beim ersten Rundgang.
- Sortieren Sie getrennt nach außen und innen. Draußen entscheidet die Hülle, drinnen die Technik.
- Eine Dämmpflicht für die oberste Geschossdecke kann beim Verkauf auf den Käufer übergehen, und zwar mit einer Frist von zwei Jahren ab dem ersten Eigentumsübergang nach dem 1. Februar 2002.
- Renovierungsbedarf schließt niemanden aus. Für einen Teil der Interessenten ist er genau der Grund zu kaufen.
- Verschweigen ist die schlechteste Variante: Der vereinbarte Haftungsausschluss trägt nach § 444 BGB nicht, soweit ein Mangel arglistig verschwiegen wurde.
Der schwierigste Teil beim eigenen Haus ist, es noch einmal mit fremden Augen zu sehen. Die Treppenstufe, die seit zwölf Jahren knarrt, gehört längst zum Klang des Hauses. Der Fleck unter der Dachschräge ist da, seit die Kinder ausgezogen sind, und er wird nicht größer. Beim Verkauf sitzt Ihnen dann jemand gegenüber, der beides zum ersten Mal sieht.
Bei den Häusern, die ich in Eisfeld und im Landkreis Hildburghausen aufnehme, steht am Anfang immer dieselbe Liste: die Arbeiten, die anstehen. Das ist mit Sanierungsstau gemeint, kein Urteil über Ihr Haus. Wenn Sie Ihr Haus verkaufen wollen, hilft es, diese Liste vor dem ersten Besichtigungstermin selbst zu kennen. Nicht, um sie abzuarbeiten, sondern um sie benennen zu können.
Warum ich außen und innen getrennt aufnehme
In meinen Objektbeschreibungen benenne ich den Zustand bewusst offen, und zwar getrennt nach Zustand außen und Zustand innen. Das hat einen praktischen Grund, denn die beiden Bereiche entscheiden über verschiedene Dinge.
Außen geht es um die Hülle und um Wasser. Dach, Fassade, Fenster, Sockel, Entwässerung. Eine offene Stelle in der Hülle wird mit der Zeit teurer, weil die Feuchtigkeit weiterarbeitet.
Innen geht es um Technik und Nutzung. Heizung, Elektrik, Leitungen, Bäder, Böden. Das lässt sich in Etappen machen, und vieles davon ist Geschmackssache, die ein Käufer später nach eigenen Vorstellungen ändert.
Für einen Interessenten ist die Trennung wichtig, weil sie die Frage beantwortet, die ihn wirklich umtreibt: Muss ich sofort ran, oder kann ich einziehen und mich Stück für Stück vorarbeiten?
| Bereich | Worauf ich schaue | Warum es zählt |
|---|---|---|
| Dach und Dachstuhl | Ziegel, Anschlüsse, Feuchtespuren am Sparren, Dämmung über der Decke zum Dachboden | Wasser von oben trifft alles darunter |
| Fassade und Sockel | Risse, abplatzender Putz, Spritzwasserzone, Feuchtigkeit im Sockelbereich | Hinweis auf Bewegung im Bau oder aufsteigende Nässe |
| Fenster und Türen | Alter, Dichtungen, Anschlüsse zum Mauerwerk, Beschläge | Bestimmt Zugluft, Kondensat und einen Teil des Energiekennwerts |
| Entwässerung | Rinnen, Fallrohre, Abläufe, Gefälle vom Haus weg | Verstopfte Rinnen führen das Wasser an die Wand statt vom Haus weg |
| Heizung und Warmwasser | Alter der Anlage, Energieträger, Verteilung, Dämmung der Leitungen | Alter und Energieträger der Anlage halte ich bei der Aufnahme als Erstes fest |
| Elektrik | Zählerschrank, Absicherung, Leitungsalter, Anzahl der Steckdosen | Alter und Absicherung lassen sich am Zählerschrank ablesen |
| Bäder und Küche | Alter, Leitungsführung, Fliesenbild, Lüftung | Zu Bad und Küche werde ich bei Besichtigungen am häufigsten gefragt |
| Böden und Wände | Beläge, Risse, Feuchtespuren in Ecken und hinter Möbeln | Zeigt oft, was die Hülle nicht dichthält |
Zwischenfazit: Sanierungsstau zu erkennen verlangt keinen Fachmann. Es verlangt einen Nachmittag, einen Notizblock und die Bereitschaft, das Haus einmal wie ein Fremder anzusehen.
Ein Punkt aus dieser Aufstellung hat allerdings eine rechtliche Seite, die viele überrascht.
Die Dämmpflicht, die auf den Käufer übergehen kann
Über der obersten Geschossdecke, also meist zwischen Wohnraum und ungenutztem Dachboden, gilt eine Nachrüstpflicht. § 35 Absatz 1 Satz 1 GModG verlangt, oberste Geschossdecken so zu dämmen, dass „der Wärmedurchgangskoeffizient der obersten Geschossdecke 0,24 Watt pro Quadratmeter und Kelvin nicht überschreitet“.
Interessant für den Verkauf ist Absatz 3. Dort steht wörtlich:
„Bei einem Wohngebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen der Eigentümer eine Wohnung am 1. Februar 2002 selbst bewohnt hat, ist die Pflicht nach Absatz 1 erst im Fall eines Eigentümerwechsels nach dem 1. Februar 2002 von dem neuen Eigentümer zu erfüllen. Die Frist zur Pflichterfüllung beträgt zwei Jahre ab dem ersten Eigentumsübergang nach dem 1. Februar 2002.“
Übersetzt: Bei einem Wohngebäude mit höchstens zwei Wohnungen, von denen der Eigentümer am 1. Februar 2002 eine selbst bewohnt hat, musste er die Dämmung nicht ausführen. Erfüllen muss sie erst der neue Eigentümer, innerhalb von zwei Jahren ab dem ersten Eigentumsübergang nach dem 1. Februar 2002. Ob dieser erste Übergang bei Ihrem Haus noch bevorsteht, hängt davon ab, ob es seither schon einmal den Eigentümer gewechselt hat.
Ein Nebensatz, über den Ratgeber gern stolpern: Absatz 4 nennt eine zweite Ausnahme, die an die heutige Selbstnutzung anknüpft. Danach sind die Absätze 1 bis 3 bei Häusern mit höchstens zwei Wohnungen, deren Eigentümer eine davon selbst bewohnt, nicht anzuwenden, soweit die Aufwendungen „durch die eintretenden Einsparungen nicht innerhalb angemessener Frist erwirtschaftet werden können“. Das sind zwei verschiedene Tatbestände: Absatz 3 knüpft an die Selbstnutzung am Stichtag 1. Februar 2002 an, Absatz 4 an die Selbstnutzung heute. Wer sie zusammenwirft, kommt zum falschen Ergebnis.
Das beurteilt für Ihr Haus eine fachkundige Person, nicht ich. Für den Verkauf zählt etwas anderes: Ein Käufer, der davon erst nach dem Notartermin erfährt, ist verärgert. Einer, der es vorher weiß, rechnet es in sein Angebot ein.
Was passiert, wenn Sie einen Mangel nicht ansprechen
Die meisten Kaufverträge über gebrauchte Immobilien enthalten einen Haftungsausschluss. Der hat allerdings eine Grenze. § 444 BGB bestimmt, dass sich der Verkäufer darauf nicht berufen kann, „soweit er den Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie für die Beschaffenheit der Sache übernommen hat“.
Das Wort „soweit“ trägt den Satz. Es geht nicht um Kleinigkeiten, die jeder sieht, und auch nicht um eine Pflicht, jede Unebenheit zu protokollieren. Es geht um das, was Sie wissen und was beim Rundgang niemand entdeckt. Der Wasserschaden von 2009, der trockengelegt wurde. Die Stelle im Keller, die nach starkem Regen feucht wird. Die Elektrik im Anbau, die nie abgenommen wurde.
Wie ein konkreter Fall zu bewerten ist, gehört zu einer Rechtsanwältin oder einem Rechtsanwalt. Meine Erfahrung als Makler betrifft die andere Seite: Offen benannte Punkte kosten im Preis, verschwiegene kosten das Vertrauen. Und ein Käufer, der beim zweiten Termin etwas entdeckt, das beim ersten nicht zur Sprache kam, fragt sich, was er sonst noch nicht weiß. Der Preisspielraum hängt am Ende an der Käufergruppe; dazu weiter unten mehr.
Warum das im Landkreis Hildburghausen ein großes Thema ist
18.737 Wohngebäude mit 31.686 Wohnungen zählt das Thüringer Landesamt für Statistik für den Landkreis Hildburghausen, fortgeschrieben aus der Gebäude- und Wohnungszählung 2011 und damit auf dem Stand vom 31.12.2011. Über das Alter dieser Häuser und über ihren baulichen Stand sagt die Statistik nichts; sie gibt die Größenordnung des Bestands, mehr nicht.
Aus der Arbeit hier kenne ich vor allem die Bandbreite. Gerade im ländlichen Raum unterscheiden sich vergleichbar große Objekte im Wert erheblich, je nach Lage, Bausubstanz und Renovierungsbedarf.
Genau deshalb funktioniert eine Bewertung nach Quadratmeterpreis hier so schlecht. Der Wert wird nicht am Schreibtisch geschätzt, sondern vor Ort ermittelt, und der Sanierungsstau gehört zu den Punkten, die sich erst im Termin vor Ort gewichten lassen.
In den Objekten, die ich aufnehme, begegnen mir häufig Häuser, die in Etappen verändert wurden: ein neues Bad, später ein Anbau, dazwischen lange nichts. Eine Statistik dazu kenne ich nicht, das ist meine Beobachtung aus der Arbeit hier. Solche Häuser sind innen teilweise modern und außen unverändert, oder umgekehrt.
Deshalb sagt das Baujahr allein hier fast nichts.
Sanierungsstau ist ein Argument, kein Makel
Es gibt Käufer, die genau danach suchen. Objekte mit Renovierungsbedarf lassen Spielraum für ein eigenes Wohnkonzept und sind im Einstiegspreis entsprechend attraktiver. Ein frisch saniertes Bad ist für diese Käufer kein Vorteil, sondern Geld, das jemand anders nach seinem Geschmack ausgegeben hat.
Gleichgültig ist der Sanierungsstau deshalb nicht, denn er wirkt sich darauf aus, wer sich meldet und zu welchem Preis.
| Angenommen, zwei gleich große Häuser im selben Ort | Was Interessenten daraus lesen |
|---|---|
| Dach vor Kurzem erneuert, Bad aus den Achtzigern | trocken und einzugsfähig, Bad nach eigenem Geschmack |
| Bad frisch saniert, Dach unberührt | die erste größere Maßnahme steht sofort an |
Vor dem Verkauf soll oft noch schnell etwas gemacht werden. Sprechen Sie vorher mit mir darüber: Eine Maßnahme, die zum falschen Zeitpunkt beginnt, hält den Verkauf auf und trifft am Ende häufig nicht den Geschmack dessen, der einzieht.
Wann ein Gebäudegutachten den Sanierungsstau belastbar festhält
Für die eigene Einschätzung reicht die Liste oben. Wenn Sie eine belastbare Aussage über die Bausubstanz brauchen, kann ich zusätzlich ein Gebäudegutachten erstellen. Es dokumentiert den Zustand objektiv und dient als Entscheidungsgrundlage, für Sie und für einen Interessenten. Den Begriff Sanierung erkläre ich im Immobilien-ABC kurz.
Sinnvoll ist das vor allem in drei Lagen: wenn Sie selbst unsicher sind, was ernst ist und was nicht; wenn Sie ein geerbtes Haus verkaufen, das Sie kaum kennen; und wenn Sie damit rechnen, dass der Sanierungsstau im Gespräch zum Streitpunkt wird.
Das Gutachten ist eine eigenständige Leistung und setzt keinen Verkauf voraus. Ich bespreche vorher mit Ihnen, was für Ihr Objekt sinnvoll ist.
Wie erkennen Sie Sanierungsstau am eigenen Haus?
Sanierungsstau erkennen Sie, indem Sie das Haus in zwei Durchgängen aufnehmen: außen Dach, Fassade, Fenster, Sockel und Entwässerung, innen Heizung, Elektrik, Leitungen und Bäder. Notieren Sie zu jedem Punkt Alter und Zustand und sortieren Sie anschließend danach, was drängt und was warten kann.
Nehmen Sie sich dafür einen Nachmittag und gehen Sie in dieser Reihenfolge vor.
- Draußen anfangen, einmal ums Haus. Dach von allen Seiten ansehen, Rinnen und Fallrohre prüfen, Sockel auf Feuchtigkeit und abplatzenden Putz.
- Auf den Dachboden. Sparren auf dunkle Stellen absuchen, Zustand über der obersten Geschossdecke notieren, Dämmung vorhanden oder nicht.
- Keller, möglichst nach einem Regentag. Ecken, Außenwände und Bodenanschlüsse ansehen, Geruch beachten.
- Heizung: Baujahr vom Typenschild notieren, Energieträger, letzte Wartung.
- Elektrik: Zählerschrank fotografieren, Sicherungsart und Alter notieren.
- Fenster: Baujahr, Verglasung, Dichtungen, Anschlüsse zum Mauerwerk.
- Bäder: Alter, sichtbare Leitungen, Lüftung.
- Alles in zwei Spalten sortieren, außen und innen, und nach „drängt“ und „kann warten“ ordnen.
- Unterlagen dazulegen: Rechnungen früherer Arbeiten, Wartungsprotokolle, Handwerkerangebote.
Der letzte Punkt zahlt sich am häufigsten aus: Eine Rechnung über die Dachsanierung von 2016 beantwortet eine Frage, die sonst offenbleibt.
Häufige Fragen
Muss ich Sanierungsstau vor dem Verkauf beseitigen?
Das richtet sich nach dem Einzelfall. Die Nachrüstpflicht für die oberste Geschossdecke aus § 35 GModG kann greifen; nach Absatz 3 trifft sie bei Wohngebäuden mit höchstens zwei Wohnungen je nach Konstellation erst den neuen Eigentümer, und ob das für Ihr Haus gilt, muss eine fachkundige Person beurteilen. Der Nutzen einer Maßnahme hängt vom Objekt und von der Käufergruppe ab. Kleine Dinge mit großer Wirkung, etwa eine defekte Rinne, sind meist sinnvoll; bei großen Maßnahmen kurz vor dem Verkauf sprechen Sie besser vorher mit mir.
Wie erkenne ich Feuchtigkeit, die man nicht sieht?
Auf Geruch achten, besonders in Keller und Erdgeschoss nach längerem Regen. Möbel von Außenwänden abrücken und die Wand dahinter ansehen. Tapetenränder, Salzausblühungen und dunkle Ecken sind Hinweise. Für eine belastbare Aussage braucht es eine Messung, und die gehört in fachkundige Hände.
Muss ich dem Käufer alles sagen, was ich weiß?
§ 444 BGB nimmt dem Verkäufer den Haftungsausschluss, soweit er einen Mangel arglistig verschwiegen hat. Was das im Einzelfall bedeutet, klären Notar oder Rechtsanwalt. Praktisch gilt: Was Sie wissen und der Käufer nicht sehen kann, gehört ins Gespräch.
Wer muss die oberste Geschossdecke dämmen?
Nach § 35 Absatz 3 GModG geht die Pflicht bei einem Wohngebäude mit höchstens zwei Wohnungen, das der Eigentümer am 1. Februar 2002 selbst bewohnt hat, beim Eigentümerwechsel auf den neuen Eigentümer über. Die Frist beträgt zwei Jahre ab dem ersten Eigentumsübergang nach dem 1. Februar 2002. Absatz 4 enthält eine weitere Ausnahme, die an die heutige Selbstnutzung anknüpft.
Senkt Sanierungsstau den Preis immer?
Sanierungsstau verschiebt vor allem die Käufergruppe. Ein Objekt mit Renovierungsbedarf spricht Menschen an, die von vornherein umbauen wollen, und liegt im Einstiegspreis niedriger. Entscheidend ist, dass der bauliche Stand offen benannt und im Preis nachvollziehbar berücksichtigt ist.
Über den Autor
Danny Wanderer führt Wanderer Immobilien in Eisfeld als inhabergeführtes Maklerbüro. Er macht Beratung, Wertermittlung, Besichtigungen und den Weg zum Notartermin selbst. Es gibt keine wechselnden Sachbearbeiter und keine Weitergabe an Dritte. Die Erlaubnis nach § 34c Absatz 1 Gewerbeordnung wurde ihm am 17. April 2025 durch das Landratsamt Hildburghausen erteilt. Sie umfasst die Vermittlung des Abschlusses von Verträgen über Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte sowie über Wohnräume und gewerbliche Räume und die Verwaltung von gemeinschaftlichem Eigentum von Wohnungseigentümern sowie von Mietverhältnissen über Wohnräume für Dritte. Bewertet wird nach anerkannten Wertermittlungsverfahren.
Rechtsstand: 23. August 2026
Sie sind sich nicht sicher, wie ernst der Sanierungsstau an Ihrem Haus ist? Sagen Sie mir, was Ihnen aufgefallen ist. Ich sehe mir die Immobilie vor Ort an und sage Ihnen offen, was ich für realistisch halte, auch beim Preis. Wenn Sie es genauer brauchen, erstelle ich zusätzlich ein Gebäudegutachten, das den baulichen Befund objektiv festhält.
Ich sehe mir gleich das ganze Objekt an, wenn ohnehin ein Verkauf im Raum steht. Am Anfang steht dann ein unverbindliches Gespräch mit einer Marktwertermittlung vor Ort; diese ist kostenfrei und ohne Verpflichtung zu einem Verkauf.
Rufen Sie an: 0160 73 999 01, schreiben Sie an info@wandererimmobilien.de oder nutzen Sie das Kontaktformular. Ich melde mich zeitnah zurück. Mein Büro: Breite Straße 23, 98673 Eisfeld.
Wenn Sie gerade Unterlagen zusammensuchen: Zum Energieausweis beim Hausverkauf und zur Wohnfläche falsch angegeben gibt es eigene Beiträge.
