Welche Unterlagen brauchen Sie für den Hausverkauf?

Danny Wanderer · 24. August 2026

Kurz gesagt

• Fünf Dokumente trägt in der Regel jeder Verkauf: Grundbuchauszug, Bauzeichnungen, Flurkarte, Wohnflächenberechnung und Energieausweis. Bei Eigentumswohnungen kommen Teilungserklärung und Protokolle dazu.
• Das Sammeln ist an einem Abend erledigt. Der Aufwand steckt im Beschaffen, und jede Stelle hat ihr eigenes Tempo.
• Was in den Unterlagen steht, wird zur Beschaffenheitsfrage im Kaufvertrag. Was der Käufer vorher kennt, kann er hinterher nicht mehr reklamieren (§ 442 Abs. 1 BGB).
• Die Wohnflächenberechnung ist der Klassiker unter den Streitpunkten. Dachschrägen, Wintergärten und Terrassen werden nach § 4 WoFlV nur anteilig angerechnet.
• Die Reihenfolge entscheidet über die Dauer. Bauakte und Energieausweis zuerst anstoßen, Flächen prüfen lassen, bevor eine Zahl im Exposé steht.

Die Ausgangslage ist fast immer dieselbe. Es gibt einen Ordner, er liegt im Keller oder auf dem Schrank, er ist voll, und niemand weiß genau, was drin ist. Die Frage, welche Unterlagen für den Hausverkauf gebraucht werden, klingt nach einer Liste, die man einmal abhakt. Sie ist eher eine Frage der Reihenfolge und der Wartezeiten. Ein Grundbuchauszug ist an einem Nachmittag beantragt. Eine Bauakte, die seit 1974 niemand angefasst hat, ist es nicht.

Ich gehe das hier von der praktischen Seite an: Was gebraucht wird, warum es gebraucht wird, wo es herkommt und wer es besorgt.

Welche Unterlagen brauche ich für den Hausverkauf?

Für den Verkauf eines Hauses brauchen Sie in der Regel einen aktuellen Grundbuchauszug, Bauzeichnungen und Grundrisse, eine Wohnflächenberechnung, einen Energieausweis und einen Auszug aus der Liegenschaftskarte, die Flurkarte. Bei Eigentumswohnungen kommen Teilungserklärung und Protokolle der Eigentümerversammlung hinzu. Sofern vorhanden, gehören Nachweise über Modernisierungen und Sanierungen dazu.

Das ist die Liste, mit der ich in jedes Erstgespräch gehe. Sie ist kurz, und das ist Absicht. Wer im Internet sucht, findet lange Aufzählungen, in denen Wartungsheft der Therme und Garantieurkunde der Einbauküche gleichberechtigt neben dem Grundbuchauszug stehen. Solche Listen beantworten die falsche Frage. Für den Anfang zählt, was den Verkauf möglich macht. Der Rest ergibt sich.

Warum diese kurze Liste im Kaufvertrag zählt, steht im nächsten Abschnitt.

Warum vollständige Unterlagen vor allem Ihnen nützen

Die Angaben aus Ihren Unterlagen wandern in das Exposé, von dort in die Gespräche mit Interessenten und am Ende in den Kaufvertrag. Maßgeblich ist am Ende, was im Kaufvertrag vereinbart wird. Trotzdem hat das, was Sie vorher über Ihr Haus sagen und belegen, Gewicht.

Das Bürgerliche Gesetzbuch macht daran zwei Dinge fest, die für Sie als Verkäufer in dieselbe Richtung zeigen. Nach § 442 Absatz 1 Satz 1 BGB sind “die Rechte des Käufers wegen eines Mangels ausgeschlossen, wenn er bei Vertragsschluss den Mangel kennt”. Und nach § 444 BGB kann sich ein Verkäufer auf einen vereinbarten Haftungsausschluss nicht berufen, “soweit er den Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie für die Beschaffenheit der Sache übernommen hat”.

Ich benenne den Zustand in den Objektbeschreibungen ohnehin offen, getrennt nach Zustand außen und Zustand innen. Ein Käufer, der vorher informiert war, meldet sich hinterher erfahrungsgemäß deutlich seltener.

Eine Stelle ist strenger, und sie betrifft ausgerechnet den Grundbuchauszug. Für Rechte, die im Grundbuch eingetragen sind, gilt die Kenntnis-Regel nämlich gerade nicht. § 442 Absatz 2 BGB bestimmt, dass ein im Grundbuch eingetragenes Recht der Verkäufer zu beseitigen hat, auch wenn der Käufer es kennt. Bei einer alten Grundschuld oder einem Wegerecht genügt Offenlegen also nicht. Deshalb sollten Sie wissen, was heute im Grundbuch steht, bevor der erste Interessent kommt.

Eines sage ich Ihnen offen. Ich erkläre Ihnen, was in diesen Normen steht. Ob eine bestimmte Abweichung in Ihrem Fall ein Mangel ist, ob ein Haftungsausschluss trägt und wie Ihr Kaufvertrag formuliert sein sollte, beantwortet der beurkundende Notar oder eine Rechtsanwältin. Das gehört nicht zu meinen Leistungen, und ich tue auch nicht so.

Zwischenfazit: Vollständige Unterlagen sorgen dafür, dass im Kaufvertrag steht, was tatsächlich zutrifft. Im Zweifel schützt das Sie.

Bleibt die Frage, wer die Papiere eigentlich beschafft und wo jedes einzelne herkommt.

Wer besorgt welche Unterlage, und wo kommt sie her

Jetzt zur Beschaffung. Die Übersicht zeigt, woher die einzelnen Papiere kommen und woran es dabei erfahrungsgemäß hängt.

Drei Zeilen dieser Tabelle verdienen einen eigenen Absatz, weil dort die meiste Zeit verloren geht.

Beim Grundbuchauszug fängt es damit an, dass das Grundbuch kein Register ist, in das jeder hineinsehen darf. § 12 Absatz 1 Satz 1 GBO sagt: “Die Einsicht des Grundbuchs ist jedem gestattet, der ein berechtigtes Interesse darlegt.” Dasselbe gilt nach Satz 2 für die Urkunden, auf die das Grundbuch zur Ergänzung einer Eintragung Bezug nimmt. Das Gesetz nennt dabei keine Personengruppen. Es verlangt von jedem, der Einsicht will, ein dargelegtes berechtigtes Interesse. Praktisch heißt das für Sie: Kümmern Sie sich früh selbst um einen aktuellen Auszug. Darauf zu warten, dass ein Interessent ihn beibringt, verschenkt Wochen.

Kostenlos ist der Auszug nicht. Die Höhe der Gebühr erfahren Sie beim Grundbuchamt. Fragen Sie dort auch gleich, welche Ausfertigung Ihr Fall verlangt, bevor Sie das Falsche bestellen.

Bei der Flurkarte landet man im Netz schnell beim Katasteramt. Für Thüringen führt das in die Irre. Das Liegenschaftskataster verzeichnet Flurstücke und Gebäude und stellt Form und Lage des Grundeigentums dar. Seine Führung nennt das Thüringer Landesamt für Bodenmanagement und Geoinformation eine “hoheitliche Landesaufgabe” und nimmt sie über die eigenen Zweigstellen wahr. Einen Auszug bekommen Sie nach Angaben des Landesamts über dessen Onlineshop, das Geoinformationszentrum, die Zweigstellen, öffentlich bestellte Vermessungsingenieure oder kommunale Stellen. (Stand: 24. August 2026.)

Das klingt nach einer Kleinigkeit, spart Ihnen aber einen Umweg.

Bei der Bauakte halte ich mich bewusst zurück. Was im Landkreis Hildburghausen im Einzelnen gilt, welche Voraussetzungen für eine Akteneinsicht erfüllt sein müssen und was sie kostet, sagt Ihnen die zuständige Bauaufsichtsbehörde verbindlicher als ich. Legen Sie sich für die Anfrage Flurstücksnummer, Baujahr und die Namen der Voreigentümer zurecht; danach wird in aller Regel gefragt. Und planen Sie Zeit ein. Der Anruf, dass die Akte im Außenlager liegt, kommt oft genau dann, wenn der erste Besichtigungstermin schon steht.

Und wenn die Papierlage am Ende lückenhaft bleibt? Das kommt bei Häusern, die lange in Familienbesitz waren, regelmäßig vor. Dann tritt neben die vorhandenen Papiere die Bestandsaufnahme am Objekt selbst. Ein Gebäudegutachten dokumentiert den Zustand einer Immobilie objektiv und dient als Entscheidungsgrundlage. Es beantwortet eine andere Frage als die Wertermittlung, nämlich die nach dem Zustand. Ein Käufer, der wissen will, worauf er sich einlässt, hat damit etwas Aktuelles in der Hand, auch wenn die Papiere von 1974 sind. Beauftragen können Sie das unabhängig von einem Verkauf.

Verbindlich sagen kann ich Ihnen nur, was ich selbst mache. Wenn Sie mit mir arbeiten:

• Ich prüfe die vorhandenen Dokumente auf Vollständigkeit.
• Ich fordere fehlende Unterlagen bei den zuständigen Ämtern an und lasse einen gültigen Energieausweis erstellen.
• Sie tragen nur die tatsächlich anfallenden Gebühren der Ämter und Dienstleister, transparent weitergegeben. Meine Arbeitszeit dafür berechne ich nicht.

Den Behördenmarathon nehme ich Ihnen ab.

Zwischenfazit: Jede Unterlage hat ihre eigene Stelle und ihr eigenes Tempo. Die Anforderung bei den Ämtern übernehme ich; berechnet werden nur deren Gebühren.

Zwei dieser Unterlagen machen hier in der Region besonders oft Ärger. Die sehe ich mir als Nächstes genauer an.

Zwei Unterlagen, bei denen es in Südthüringen besonders oft klemmt

Der Landkreis Hildburghausen ist ländlich geprägt, und der Gebäudebestand ist es auch. Viele Häuser hier sind über Jahrzehnte gewachsen: ein Dachgeschoss, das irgendwann ausgebaut wurde, ein Anbau, den keine Zeichnung kennt. Gerade im ländlichen Raum unterscheiden sich vergleichbar große Objekte im Wert erheblich, je nach Lage, Bausubstanz und Renovierungsbedarf. Genau da geraten zwei Dokumente ins Rutschen.

Fangen wir bei der Wohnflächenberechnung an. Nach den Zahlen des Thüringer Landesamts für Statistik lag die Wohnfläche je Wohnung in Eisfeld zum Zensusstichtag 15. Mai 2022 bei 98,68 Quadratmetern; für Thüringen insgesamt weist dieselbe Erhebung 86,56 Quadratmeter aus. Das ist die Größenordnung, um die es hier geht. Wie viel davon am Ende als Wohnfläche zählt, hängt an der Anrechnung im Einzelfall.

Die Wohnflächenverordnung ordnet in § 4 WoFlV an, dass Grundflächen von Räumen und Raumteilen “mit einer lichten Höhe von mindestens zwei Metern” vollständig anzurechnen sind, solche “mit einer lichten Höhe von mindestens einem Meter und weniger als zwei Metern” zur Hälfte. Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen zählen “in der Regel zu einem Viertel, höchstens jedoch zur Hälfte”. Unbeheizbare Wintergärten gehen zur Hälfte ein. Die Verordnung gilt kraft Gesetzes für Wohnraum nach dem Wohnraumförderungsgesetz. Beim frei finanzierten Verkauf ist sie nicht kraft Gesetzes vorgeschrieben. Als Rechenweg ist sie trotzdem der übliche Bezugspunkt.

Wenn im alten Papier das Dachgeschoss voll gerechnet wurde, obwohl ein Teil unter zwei Metern liegt, steht im Exposé eine Zahl, die das Haus nicht hergibt. Ungenaue oder veraltete Angaben können später zu Streit oder Nachforderungen führen. Deshalb sind Wohnraumberechnung und die Beschaffung des Energieausweises bei mir eigenständige Leistungen. Sie setzen keinen Verkauf voraus, und manche Eigentümer beauftragen die Flächenprüfung einfach, weil sie es wissen wollen.

Was passiert dann mit den 140 Quadratmetern aus dem alten Papier? Nehmen wir ein Haus aus den Siebzigern im Landkreis, Dachgeschoss in den Achtzigern ausgebaut, Wintergarten in den Neunzigern dazu. In der alten Berechnung stehen 140 Quadratmeter, weil damals alles voll gezählt wurde. Rechnet man die Fläche vor dem Exposé neu, geht die Dachschräge unterhalb von zwei Metern nur zur Hälfte ein, der unbeheizte Wintergarten ebenfalls zur Hälfte, die Terrasse zu einem Viertel. Die Zahl, die dabei herauskommt, ist kleiner. Sie hält aber der ersten Nachfrage stand, und niemand muss sie nach der Besichtigung nach unten korrigieren.

Beim Energieausweis ist die Sache kürzer. Er ist zehn Jahre gültig (§ 79 Abs. 3 Satz 1 GModG), und diese zehn Jahre sind bei vielen Häusern, die um 2014 herum schon einmal am Markt waren, inzwischen abgelaufen. Für den Verkauf gilt: “Im Falle eines Verkaufs oder der Bestellung eines Rechts im Sinne des Absatzes 3 Satz 1 hat der Verkäufer oder der Immobilienmakler dem potenziellen Käufer spätestens bei der Besichtigung einen Energieausweis oder eine Kopie hiervon vorzulegen” (§ 80 Absatz 4 Satz 1 GModG). Die Norm nennt den Makler ausdrücklich neben dem Verkäufer. Das ist einer der Gründe, warum ich die Beschaffung übernehme.

Zwei Ausnahmen gehören dazu, sonst wird die Darstellung zu weit: Auf ein kleines Gebäude sind die Vorschriften dieses Abschnitts nicht anzuwenden, und auf ein Baudenkmal ist § 80 Absatz 3 bis 7 nicht anzuwenden (§ 79 Absatz 4 GModG). Gerade in den historischen Ortskernen der Region ist das keine theoretische Frage. Ob Ihr Haus darunterfällt, klären wir im Gespräch, und wo es rechtlich wird, bei der zuständigen Stelle. Und noch etwas zum Datum: Die Vorschriften zum Energieausweis werden zum 1. Januar 2027 neu gefasst. Was hier steht, gibt die Fassung vom August 2026 wieder.

Nebenbei, die Frage kommt hier oft. Für Bodenrichtwerte ist in dieser Region der “Gutachterausschuss für Grundstückswerte für das Gebiet des Landkreises Hildburghausen, des Landkreises Schmalkalden-Meiningen und der kreisfreien Stadt Suhl” zuständig. Die Geschäftsstelle sitzt in Schmalkalden. Das ist gut zu wissen, bevor Sie in Hildburghausen anrufen.

Zwischenfazit: Wohnflächenberechnung und Energieausweis sind die beiden Unterlagen, die am häufigsten fehlen, veraltet sind oder nicht zum tatsächlichen Haus passen. Beide lassen sich vorab klären, und beide sind bei mir eigenständig beauftragbar, auch ohne Verkaufsabsicht.

Sie sind sich nicht sicher, ob Ihre Unterlagen für einen Verkauf reichen? Schreiben Sie mir kurz, was Ihnen fehlt. Die Marktwertermittlung vor Ort ist kostenfrei und unverbindlich, und ich sage Ihnen dabei, welche Papiere noch zu beschaffen sind.

In welcher Reihenfolge Sie am besten vorgehen

Sonst addieren sich die Wartezeiten, statt sich zu überlappen.

Für Schritt 1 hilft ein Raster. Gehen Sie den Ordner mit diesen fünf Fragen durch:

• Welches Ausstellungsdatum trägt der Grundbuchauszug?
• Welches Datum steht auf dem Energieausweis, und ist es ein Verbrauchs- oder ein Bedarfsausweis?
• Enthält die Wohnflächenberechnung einen nachvollziehbaren Rechenweg oder nur eine Endzahl?
• Sind Umbauten, die nach dem Einzug entstanden sind, in den Bauzeichnungen überhaupt abgebildet?
• Liegen Rechnungen zu Dach, Fenstern und Heizung vor? Nach diesen dreien wird bei Besichtigungen erfahrungsgemäß zuerst gefragt.

Was Sie bei einer dieser Fragen nicht beantworten können, gehört auf die Beschaffungsliste.

Eine Antwort zieht fast immer eine Rückfrage nach sich. Was ist, wenn ein Umbau in den Bauzeichnungen gar nicht auftaucht? Bei Häusern, die über Jahrzehnte gewachsen sind, ist das eher der Regelfall. Was baurechtlich daraus folgt, klärt die zuständige Bauaufsichtsbehörde; das ist weder meine Aufgabe noch die des Käufers. Was tatsächlich gebaut wurde, lässt sich dagegen am Objekt aufnehmen und offen benennen, getrennt nach Zustand außen und Zustand innen. Das ist ohnehin die Linie, die ich fahre.

1. Sichten Sie zuerst den Ordner. Was ist da, was fehlt, wie alt ist es? Ein Abend am Küchentisch erspart später einiges an Wartezeit.
2. Was am längsten dauert, wird zuerst angestoßen: Bauakteneinsicht und Energieausweis.
3. Den Grundbuchauszug frisch anfordern. Was im Ordner liegt, bildet meist einen Stand von vorgestern ab.
4. Flächen prüfen lassen, bevor eine Zahl im Exposé steht. Eine Korrektur nach der ersten Besichtigung ist unangenehm. Der Interessent fragt sich ab da, was sonst noch nicht stimmt.
5. Erst dann bewerten und vermarkten. Der Wert wird nicht am Schreibtisch geschätzt, sondern vor Ort ermittelt, und dafür sollten die Flächen stimmen.

Wenn Sie sehen wollen, wie eine fertig aufbereitete Immobilie am Ende aussieht: Das lässt sich an meinen aktuellen Objekten gut nachvollziehen. Dort sehen Sie, welche Angaben ein Exposé am Ende trägt.

Zwischenfazit: Die Reihenfolge entscheidet über die Dauer. Was am längsten braucht, wird zuerst angestoßen; alles andere läuft nebenher.

Was danach kommt, ist der Notartermin, und der hat seine eigene Unterlagenlogik. Was der beurkundende Notar im konkreten Fall benötigt, sagt Ihnen sein Büro. Planen Sie ein, dass die Angaben am Tag der Beurkundung aktuell sein müssen.

Häufige Fragen

Wer besorgt die Unterlagen beim Hausverkauf, der Eigentümer oder der Makler? Verantwortlich ist zunächst der Eigentümer. Ich prüfe die vorhandenen Dokumente auf Vollständigkeit und fordere fehlende Unterlagen bei den zuständigen Ämtern an. Die Ämtergebühren tragen Sie, meine Arbeitszeit nicht.

Wie alt darf ein Grundbuchauszug beim Hausverkauf sein? Für den Verkauf sollte der Auszug den aktuellen Stand abbilden. Zwischen Ihrem letzten Auszug und heute können Eintragungen hinzugekommen oder gelöscht worden sein. Ich fordere ihn deshalb grundsätzlich neu an, statt den alten aus dem Ordner zu nehmen.

Was passiert, wenn Unterlagen fehlen? Das hängt davon ab, welches fehlt. Beim Energieausweis ist die Folge im Gesetz benannt: Er ist dem Kaufinteressenten spätestens bei der Besichtigung vorzulegen (§ 80 Abs. 4 S. 1 GModG). Fehlt die Wohnflächenberechnung, steht im Exposé eine Zahl ohne Rechenweg. Fehlt ein aktueller Grundbuchauszug, bleibt offen, welche Rechte und Lasten heute eingetragen sind, und gerade die lassen sich nach § 442 Abs. 2 BGB nicht dadurch erledigen, dass der Käufer sie kennt. Unterm Strich wird der Verkauf nicht unmöglich, aber langsam, und ein Objekt, das lange am Markt steht, verliert an Zugkraft.

Brauche ich einen Energieausweis, wenn ich nur verkaufe und nicht vermiete? Ja. § 80 Absatz 4 Satz 1 GModG verpflichtet den Verkäufer oder den Immobilienmakler, dem potenziellen Käufer spätestens bei der Besichtigung einen Energieausweis oder eine Kopie vorzulegen. Ausnahmen bestehen unter anderem für kleine Gebäude und Baudenkmäler (§ 79 Absatz 4 GModG). Ob Ihr Haus darunterfällt, ist im Einzelfall zu klären.

Kann ich eine Wohnflächenberechnung beauftragen, ohne zu verkaufen? Ja. Wohnraumberechnung, Gebäudegutachten und die Beschaffung des Energieausweises sind bei mir eigenständige Leistungen und setzen keinen Verkauf voraus. Manche Eigentümer lassen die Fläche prüfen, weil sie eine belastbare Zahl für sich selbst brauchen.

Was brauche ich zusätzlich, wenn das Haus vermietet ist? Die laufenden Mietverträge, die aktuellen Nebenkostenabrechnungen und den Nachweis über geleistete Kautionen. Ein Käufer tritt in bestehende Mietverhältnisse ein, deshalb will er wissen, was darin vereinbart ist. Vermietung und die Verwaltung von Eigentum gehören zu meinen Leistungen. Wenn Sie noch überlegen, ob verkaufen oder vermietet halten sinnvoller ist, sehen wir uns das gemeinsam an.

Welche Unterlagen kommen bei einer Eigentumswohnung dazu? Teilungserklärung und die Protokolle der Eigentümerversammlung. Beide sagen dem Käufer, worauf er sich einlässt: Was gehört zum Sondereigentum, welche Beschlüsse liegen vor, was ist an gemeinschaftlichen Maßnahmen beschlossen oder absehbar.

Ich habe das Haus geerbt und finde überhaupt keine Unterlagen. Was jetzt? Das ist der Normalfall. Angefangen wird mit dem, was von außen erreichbar ist: Grundbuchauszug, Flurkarte, Bauakte. Wo sich nichts mehr beschaffen lässt, tritt eine Bestandsaufnahme am Objekt daneben, bei Bedarf ein Gebäudegutachten. Für den Erbnachweis gegenüber dem Grundbuchamt gelten eigene Regeln; das besprechen Sie mit dem Notariat oder dem Grundbuchamt, das gehört nicht zu meinen Leistungen.

Wie komme ich an Grundrisse, wenn ich keine habe? Über die Bauakte bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde. Rechnen Sie damit, dass das dauert, besonders bei älteren Gebäuden, deren Akten ausgelagert sind. Wenn sich nichts mehr findet, lassen sich Grundrisse neu aufnehmen. Das ist Aufwand, aber es ist keine Sackgasse.

Über den Autor

Hinter Wanderer Immobilien in Eisfeld steht eine Person: Danny Wanderer, selbstständiger Immobilienmakler. Ich betreue jeden Auftrag persönlich, von der ersten Beratung über die Wertermittlung vor Ort und die Vermarktung bis zum Notartermin. Es gibt keine wechselnden Sachbearbeiter und keine Weitergabe an Dritte. Neben der Vermittlung übernehme ich Wertermittlungen, Gebäudegutachten, Wohnraumberechnungen, die Beschaffung des Energieausweises und die Verwaltung von Eigentum. Ich arbeite in meiner Heimatregion, dem Grünen Band Deutschlands, und kenne den Markt hier aus eigener Anschauung.

Sie überlegen, Ihre Immobilie zu verkaufen? Der erste Schritt ist ein unverbindliches Gespräch mit einer Marktwertermittlung vor Ort, kostenfrei und ohne Verpflichtung zu einem Verkauf. Ich sehe mir die Immobilie persönlich an, statt einen Online-Rechner entscheiden zu lassen, und sage Ihnen offen, was ich für realistisch halte. Fehlende Unterlagen fordere ich bei den Ämtern an; es fallen nur deren Gebühren an. Mein Honorar fällt erst an, wenn der Verkauf beim Notar beurkundet ist. Rufen Sie an: 0160 73 999 01, schreiben Sie an info@wandererimmobilien.de oder nutzen Sie das Kontaktformular. Ich melde mich zeitnah zurück. Mein Büro: Breite Straße 23, 98673 Eisfeld.

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