Welche Wertfaktoren eine Immobilie in Südthüringen bestimmen

Danny Wanderer · 24. August 2026

Kurz gesagt

• Die Wertfaktoren einer Immobilie in Südthüringen sind dieselben wie überall. Ihre Gewichtung ist es nicht: Im ländlichen Raum entscheiden Zustand und Fläche stärker mit als die Ortslage.
• Der Zustand ist der einzige große Faktor, den keine Datenbank kennt. Er lässt sich nur am Objekt feststellen, getrennt nach außen und innen.
• Die Wohnfläche im alten Exposé stimmt nicht immer. Sie ist zugleich die Bezugsgröße, an der der Kaufpreis hängt.
• Amtlich belegt: Im Landkreis Hildburghausen stammen gut 48 Prozent der Gebäude mit Wohnraum aus der Zeit bis 1949 (Zensus 2022, Stichtag 15. Mai 2022).
• Was dieser Artikel nicht liefert: eine Prozentzahl dafür, wie stark ein einzelner Faktor den Preis bewegt. Solche Zahlen kursieren, belegen lässt sich keine davon.

Die Wertfaktoren einer Immobilie in Südthüringen unterscheiden sich nicht grundsätzlich von denen in Erfurt oder Jena. Lage, Zustand, Größe, Ausstattung, Modernisierungen, Nutzungsmöglichkeiten, Marktsituation: die Liste ist bekannt, und jeder Makler kann sie herunterbeten. Interessant wird es erst bei der Frage, welcher dieser Punkte bei Ihrem Haus wie schwer wiegt. Und da bin ich anderer Meinung als die meisten Ratgeber, die im Netz stehen.

Fast alle setzen die Lage an die erste Stelle und behandeln den Zustand als Nebensatz. Für eine Eigentumswohnung in einer Großstadt mag das stimmen. Für ein Haus in einer Ortslage im Landkreis Hildburghausen halte ich die Reihenfolge für falsch herum. Warum, steht weiter unten. Mit amtlichen Zahlen dahinter.

Die sieben Gruppen, aus denen sich der Wert zusammensetzt

Wenn ich eine Immobilie ansehe, arbeite ich sieben Gruppen ab:

Welches Gewicht die einzelnen Punkte bei Ihrer Immobilie haben, zeigt sich erst im Termin vor Ort. Deshalb gehört die persönliche Besichtigung zu jeder Bewertung.

Es gibt dazu einen Satz im Bewertungsrecht, der die Sache auf den Punkt bringt. § 8 Abs. 1 der Immobilienwertermittlungsverordnung lautet: „Im Rahmen der Wertermittlung sind Grundstücksmerkmale zu berücksichtigen, denen der Grundstücksmarkt einen Werteinfluss beimisst.” Der Markt misst den Werteinfluss bei. Nicht der Eigentümer und auch nicht die Erinnerung an das, was der Dachstuhl 2009 gekostet hat. Eine neue Garage ist wertrelevant, wenn Käufer sie einpreisen. Sonst ist sie eine neue Garage.

Zur Einordnung: Die Verordnung richtet sich an Gutachterausschüsse und Sachverständige. Meine Marktwertermittlung ist kein Verfahren nach dieser Verordnung, und ich stelle auch kein Verkehrswertgutachten aus. Ich nenne den Satz, weil er die Blickrichtung beschreibt, die ich für richtig halte, und weil er einen verbreiteten Irrtum trifft: dass sich Wert aus dem addiert, was einmal investiert wurde.

Welcher Wertfaktor beeinflusst den Immobilienwert in Südthüringen am stärksten?

Das lässt sich nicht allgemein beantworten. In Städten dominiert meist die Lage, weil sich vergleichbare Objekte dort direkt gegenüberstellen lassen. Im ländlichen Raum ist die Vergleichsmasse dünn, und Zustand, Wohnfläche und Nutzungsmöglichkeiten treten nach vorn. Welcher Faktor bei Ihrer Immobilie führt, entscheidet sich am Objekt.

Zwischenfazit: Sieben Gruppen, aber keine feste Rangfolge. Die beiden Faktoren, die im ländlichen Raum am häufigsten unterschätzt werden, sehen wir uns jetzt einzeln an: Zustand und Wohnfläche.

Der Zustand: der Faktor, den keine Datenbank kennt

Lage, Baujahr, Grundstücksgröße stehen in Registern. Der Zustand steht nirgends. Kein Online-Rechner kann ihn abrufen, weil ihn niemand irgendwo einträgt.

Das Bewertungsrecht kennt für solche Abweichungen eine eigene Kategorie. § 8 Abs. 3 ImmoWertV spricht von „besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmalen”. Gemeint sind Merkmale, die „nach Art oder Umfang erheblich von dem auf dem jeweiligen Grundstücksmarkt Üblichen oder erheblich von den zugrunde gelegten Modellen oder Modellansätzen abweichen”. An zweiter Stelle der amtlichen Aufzählung stehen Baumängel und Bauschäden. Sie werden, so die Verordnung, „erst bei der Ermittlung der Verfahrenswerte insbesondere durch marktübliche Zu- oder Abschläge berücksichtigt”. Übersetzt heißt das: Sie fallen aus jedem Durchschnittsmodell heraus und müssen einzeln bewertet werden.

In den Objektbeschreibungen benenne ich den Zustand deshalb bewusst offen, getrennt nach Zustand außen und Zustand innen.

Diese Offenheit ist unbequem, weil sie die Schwächen sichtbar macht. Es hat aber zwei Vorteile: Käufer wissen vorab, worauf sie sich einlassen, und die Besichtigungen laufen anders. Wer weiß, dass die Fenster von 1996 sind, kommt nicht, um es zu entdecken, sondern um zu entscheiden.

Renovierungsbedarf ist ohnehin kein Makel, den man verstecken müsste. Für viele Käufer ist genau das ein Vorteil: Objekte mit Renovierungsbedarf lassen Spielraum für ein eigenes Wohnkonzept und sind im Einstiegspreis entsprechend attraktiver. Wer ein Haus sucht, das er sich selbst einrichten kann, liest „sanierungsbedürftig” anders als jemand, der einziehen und nichts mehr anfassen will.

Wo die offene Zustandsbenennung rechtlich anschließt

Es gibt einen zweiten Grund, den Zustand nicht zu beschönigen, und der hat mit dem Kaufvertrag zu tun. Ein Gewährleistungsausschluss ist beim Immobilienverkauf üblich, aber er hat eine Grenze. § 444 BGB: „Auf eine Vereinbarung, durch welche die Rechte des Käufers wegen eines Mangels ausgeschlossen oder beschränkt werden, kann sich der Verkäufer nicht berufen, soweit er den Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie für die Beschaffenheit der Sache übernommen hat.”

Das Wort ist „soweit”, nicht „wenn”. Wie das im Einzelfall zu beurteilen ist, gehört zum Notar oder zu einer Fachanwältin für Bau- und Immobilienrecht. Was ich sagen kann: Ein Zustand, der vorher auf dem Tisch lag, taucht später nicht als Überraschung wieder auf.

Gebäudegutachten, und was es ausdrücklich nicht ist

Wenn Sie den Zustand belastbar festhalten wollen, erstelle ich ein Gebäudegutachten. Es dokumentiert den Zustand einer Immobilie objektiv und dient als Entscheidungsgrundlage. Sinnvoll ist es vor einem Kauf, wenn Klarheit über den baulichen Zustand fehlt, und vor einer geplanten Sanierung, weil sich sonst schwer sagen lässt, wo man anfangen soll. Als Eigentümer können Sie es auch ohne konkreten Anlass beauftragen, einfach um den Zustand dokumentiert zu haben.

Die Abgrenzung ist mir wichtig, weil sie oft verwischt wird. Die Wertermittlung beantwortet die Frage nach dem Preis. Das Gebäudegutachten beantwortet die Frage nach dem Zustand. Beide ergänzen sich, sind aber unabhängig voneinander beauftragbar. Sie finden sie zusammen unter Wertermittlung, Gebäudegutachten und Wohnraumberechnung.

Die zweite Abgrenzung muss ehrlich sein: Ein Gebäudegutachten von mir ist kein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen. Diese Bestellung regelt § 36 Abs. 1 GewO, und sie setzt kumulativ dreierlei voraus: einen Bedarf an Sachverständigenleistungen für das Sachgebiet, den Nachweis besonderer Sachkunde und keine Bedenken gegen die Eignung. Bestellt wird durch „die von den Landesregierungen bestimmten oder nach Landesrecht zuständigen Stellen” (Stand der Norm: zuletzt geändert am 17.01.2024). Wenn Sie ein Gutachten in dieser Form brauchen, etwa weil ein Gericht oder eine Bank es verlangt, sind Sie bei einem öffentlich bestellten Bausachverständigen richtig.

Zwischenfazit: Der Zustand ist der Faktor mit dem größten Abstand zwischen Modell und Wirklichkeit. Er lässt sich nur am Objekt feststellen, und er ist der Grund, warum ich nicht am Schreibtisch schätze. Beim zweiten unterschätzten Faktor geht es ums Rechnen.

Die Wohnfläche: die Zahl, an der der Preis hängt

Die Wohnfläche ist eine zentrale Bezugsgröße: für den Kaufpreis, für die Miete und für alle Angaben in Unterlagen und Exposés. Ungenaue oder veraltete Angaben können später zu Streit oder Nachforderungen führen.

Der unangenehme Teil daran ist der Zeitpunkt. Wenn eine Flächenangabe kippt, dann meistens spät: wenn ein Kaufinteressent nachmisst, wenn die Bank des Käufers nachfragt, wenn der Notartermin schon steht. Dann sitzen zwei Parteien am Tisch, die innerlich längst umgezogen sind, und müssen noch einmal über die Zahl reden, auf der der ganze Preis steht.

Woher kommen die Abweichungen? Fast nie aus bösem Willen. Meistens aus ganz nüchternen Gründen:

• Die Zahl stammt aus einer alten Bauzeichnung statt aus einem Aufmaß.
• Ein Dachgeschoss wurde ausgebaut und nie neu gerechnet.
• Es wurde nach einem anderen Maßstab gerechnet als dem, den der Käufer erwartet.

Was in der Wohnfläche zählt und wie viel davon

Die Wohnflächenverordnung regelt in § 4, wie Grundflächen anzurechnen sind. Der Wortlaut, gekürzt auf das Wesentliche: Flächen „von Räumen und Raumteilen mit einer lichten Höhe von mindestens zwei Metern sind vollständig”, solche „mit einer lichten Höhe von mindestens einem Meter und weniger als zwei Metern […] zur Hälfte” anzurechnen. Unbeheizbare Wintergärten und Schwimmbäder zählen zur Hälfte. Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen „in der Regel zu einem Viertel, höchstens jedoch zur Hälfte”.

Eine Nummer für Flächen unter einem Meter gibt es in § 4 nicht. Daraus folgt, dass sie nicht angerechnet werden. Das ist eine Schlussfolgerung aus dem Aufbau der Norm, kein Zitat.

Praktisch heißt das: Im ausgebauten Dachgeschoss hilft nur der Zollstock. Es lohnt sich, dort einmal an mehreren Stellen zu messen, bevor eine Zahl in ein Exposé wandert. Unter einer Dachschräge liegt zwischen einem und zwei Metern lichter Höhe schnell mehr Fläche, als es beim Draufschauen aussieht.

Nicht zur Wohnfläche gehören nach § 2 Abs. 3 WoFlV unter anderem Kellerräume, Abstellräume außerhalb der Wohnung, Waschküchen, Bodenräume, Trockenräume, Heizungsräume und Garagen. Der ausgebaute Hobbyraum im Keller ist damit nicht automatisch Wohnfläche, auch wenn er tapeziert ist und ein Fenster hat.

Ein Rechenbeispiel unter der Dachschräge

Wie stark das ins Gewicht fällt, zeigt sich am besten an Zahlen. Nehmen wir ein ausgebautes Dachgeschoss, dessen Fläche nie neu gerechnet wurde, weil die einzige Berechnung aus der Bauzeichnung von 1978 stammt und der Ausbau später kam. Die Grundfläche des Geschosses beträgt 60 Quadratmeter.

Die Maße sind frei gewählt und dienen nur der Veranschaulichung:

Aus 60 Quadratmetern Grundfläche werden 42 Quadratmeter Wohnfläche. Wer die 60 in das Exposé schreibt, hat 18 Quadratmeter zu viel angegeben, und zwar in genau der Größenordnung, in der ein Käufer nachrechnet.

Der Aufwand dafür ist überschaubar: an mehreren Stellen unter der Schräge messen, die Bereiche trennen, den Keller herausnehmen, das Ergebnis mit dem angewendeten Maßstab notieren. Das Resultat ist eine Zahl, die im Exposé stehen kann, ohne dass zwei Tage vor dem Notartermin jemand mit dem Zollstock danebensteht.

Ein Hinweis zur Reichweite, der selten dabeisteht: § 1 Abs. 1 WoFlV sagt, die Verordnung sei anzuwenden, wenn „nach dem Wohnraumförderungsgesetz die Wohnfläche berechnet” wird. Für frei finanzierten Wohnraum ordnet sie ihre Geltung also nicht selbst an. Welcher Maßstab dort gilt, hängt von der Vereinbarung ab. Zu jeder Flächenangabe gehört deshalb, nach welcher Regel gerechnet wurde. Daneben existiert mit der DIN 277:2021-08 „Grundflächen und Rauminhalte im Hochbau” eine weitere, kostenpflichtige Bezugsgröße, die etwas anderes misst. Wer zwei Flächenangaben aus zwei Quellen vergleicht, sollte zuerst prüfen, ob beide dasselbe meinen.

Wie groß solche Abweichungen ausfallen können, zeigt ein Fall, den der Bundesgerichtshof 2015 entschieden hat: 156,95 Quadratmeter laut Vertrag, 210,43 Quadratmeter tatsächlich (Az. VIII ZR 266/14, Pressemitteilung Nr. 189/2015 vom 18.11.2015). Zwei Einschränkungen gehören dazu, sonst wird daraus etwas Falsches. Der Fall betraf das Mietrecht und eine Mieterhöhung nach § 558 BGB, nicht den Immobilienkauf. Und die viel zitierte Zehn-Prozent-Grenze lässt sich für den Kaufvertrag nicht belegen, weder als geltend noch als nicht geltend. In den §§ 434, 442 und 444 BGB steht keine Prozentzahl. Wer Ihnen etwas anderes erzählt, zitiert Mietrecht.

Deshalb rechne ich die Wohnfläche im Zweifel neu, präzise nach den geltenden gesetzlichen Vorgaben und auch dann, wenn eine Berechnung ganz fehlt. Dazu gehört, dass ich den angewendeten Maßstab dazuschreibe. Eine Flächenangabe ohne die Regel, nach der sie entstanden ist, ist nur eine halbe Angabe.

Warum das in Südthüringen stärker wiegt als anderswo, zeigen die nächsten Zahlen.

Was das für Immobilien in Südthüringen bedeutet

Jetzt die Zahlen, die erklären, warum die Wertfaktoren einer Immobilie in Südthüringen anders gewichtet gehören als in der Stadt.

Der Gebäudebestand im Landkreis Hildburghausen ist alt. Nach dem Zensus 2022 gab es zum Stichtag 15. Mai 2022 im Landkreis 20.607 Gebäude mit Wohnraum. Davon wurden 6.160 vor 1919 errichtet und weitere 3.816 zwischen 1919 und 1949. Zusammen sind das 9.976 Gebäude, gut 48 Prozent des Bestands (eigene Rechnung aus den Werten des Thüringer Landesamts für Statistik).

Und hier kommt die wichtigste Einschränkung: Baujahr ist nicht Zustand. Aus dieser Altersstruktur folgt kein Sanierungsstau, kein Energiebedarf, keine Modernisierungspflicht und schon gar keine Kostenaussage. Ein Fachwerkhaus von 1890 mit neuem Dach, trockenem Keller und erneuerter Elektrik ist in einem besseren Zustand als ein Bau von 1972, an dem seit fünfzig Jahren nichts passiert ist. Was die Zahl belegt, ist etwas anderes: Der Zustand ist hier bei einem sehr großen Teil des Bestands eine offene Frage, und offene Fragen klärt man am Objekt.

Zur Fläche: Dieselbe Erhebung weist für Eisfeld eine durchschnittliche Wohnfläche von 98,68 Quadratmetern je Wohnung aus, für den Landkreis Hildburghausen 100,07 Quadratmeter. Der Landesdurchschnitt für Thüringen liegt bei 86,56 Quadratmetern. Die Wohnungen sind hier im Schnitt also größer als im Landesdurchschnitt. Gemessen wird dabei die Fläche je Wohnung, nicht je Person. Für die Bewertung heißt das schlicht, dass es um größere Flächen geht, und damit hat jeder Quadratmeter, der falsch in den Unterlagen steht, ein entsprechendes Gewicht im Preis.

Dazu kommt die Bauform. Ein Beispiel aus einer einzelnen Gemeinde, das sich nicht auf die ganze Region hochrechnen lässt, aber die Größenordnung zeigt: In Schleusegrund sind 890 der 1.065 Gebäude mit Wohnraum freistehende Häuser, rund 84 Prozent (eigene Rechnung, Zensus 2022). Freistehende Häuser auf gewachsenen Grundstücken sind Einzelstücke. Es gibt hier keine Reihe von fünfzig gleichen Objekten, aus der sich ein belastbarer Durchschnitt bilden ließe. Genau das ist der Grund, warum Online-Rechner im ländlichen Raum ins Leere greifen: Sie brauchen Vergleichsmasse, und die ist hier dünn.

Ein Detail, das bei älteren Hoflagen hier dazugehört und in keiner Faktorenliste steht: Scheunen, ehemalige Ställe und Nebengebäude. Bei vielen älteren Hoflagen stehen sie mit auf dem Grundstück. Ob sie Wert schaffen oder Wert kosten, hängt vollständig vom Zustand und von der Nutzbarkeit ab. Ein trockenes Nebengebäude mit intaktem Dach ist ein Argument, eine einsturzgefährdete Scheune eine Position auf der anderen Seite. Beides sieht man erst, wenn man drinsteht.

Mein Tätigkeitsgebiet ist Eisfeld und die umliegende Region im Grünen Band Deutschlands: Südthüringen, insbesondere der Landkreis Hildburghausen und die angrenzenden Orte am Thüringer Wald. Dazu gehören unter anderem Eisfeld mit seinen Ortsteilen, Veilsdorf, Schönbrunn, Schleusegrund, Römhild und Bedheim.

Zwischenfazit: Alter Bestand, große Flächen, Einzelobjekte statt Vergleichsmasse. Amtlich belegte Eigenschaften dieses Marktes, und sie verschieben das Gewicht von der Lage hin zum konkreten Objekt. Die übrigen Faktorengruppen setzen den Rahmen dafür, und einer von ihnen hat als einziger eine gesetzliche Frist.

Lage, Technik, Nutzung: die Gruppen, die den Rahmen setzen

Zustand und Fläche stehen in diesem Artikel vorn, weil sie am häufigsten unterschätzt werden. Die übrigen vier Gruppen verschwinden deshalb nicht. Sie setzen den Rahmen, innerhalb dessen sich der Preis überhaupt bewegt.

Lage. Im ländlichen Raum ist die Lage weniger eine Adresse als eine Summe von Alltagsfragen: Wie weit ist es zum nächsten Einkauf, zur Schule, zum Arzt? Wie lange fährt man zur Arbeit in die umliegenden Städte oder zur Autobahn? Liegt das Haus im Ortskern oder am Rand, mit Feld oder Wald dahinter? Was in Südthüringen für Käufer zählt, ist eine ruhige Ortslage mit viel Natur und trotzdem einer guten Anbindung. Der Bodenrichtwert bildet davon nur einen Ausschnitt ab. Er ist ein zonaler Durchschnitt für den Boden, nicht für Ihr Gebäude, und er sagt nichts darüber, wie sich Ihr Grundstück von dem Richtwertgrundstück unterscheidet, auf das er sich bezieht.

Ausstattung und Technik. Hier geht es um Heizungsart, Bäder, Keller, Nebengebäude, Garagen und Stellplätze. Der Punkt, den Eigentümer am ehesten übersehen: Nicht das Vorhandensein zählt, sondern der Zustand. Zwei Stellplätze auf einem befestigten Hof sind etwas anderes als zwei Stellplätze auf einer Wiese, die im Frühjahr weich wird.

Modernisierungen. Was gemacht wurde, hilft nur, wenn es sich zeigen lässt. Eine erneuerte Elektrik ohne Rechnung, ein Dach ohne Abnahme, eine Heizung ohne Wartungsheft: All das erklärt sich im Gespräch, aber es überzeugt einen Kaufinteressenten schwerer als ein Ordner mit Belegen. Suchen Sie deshalb heraus, was Sie haben, auch wenn es unvollständig ist. Fehlende Unterlagen bei den Ämtern zu beschaffen, gehört zu meiner Arbeit.

Nutzungsmöglichkeiten. Ein Haus, in dem sich eine zweite Wohneinheit abtrennen lässt, spricht andere Interessenten an als eines, das nur als Einfamilienhaus funktioniert. Dasselbe gilt für Grundrisse, die mehreren Generationen Platz bieten, und für die Frage, ob sich ein Teil vermieten lässt. Diese Möglichkeiten sind selten offensichtlich. Sie ergeben sich aus Zuschnitt, Zugängen und der vorhandenen Technik, und sie fallen häufig erst im Termin auf.

Marktsituation. Wer gerade sucht und wonach, ändert sich. Was Käufer im Grünen Band Deutschlands herführt, ist dabei über die Jahre bemerkenswert stabil geblieben: eine ruhige Ortslage, viel Natur und trotzdem eine gute Anbindung an die umliegenden Städte und die Autobahn. Deshalb bildet eine Wertermittlung die Situation zum Zeitpunkt der Besichtigung ab; verschieben sich Marktlage, Nachfrage oder Zustand, kann sich auch der Wert verschieben. Eine erneute Einschätzung ist unkompliziert möglich. Was sich dabei nicht verschiebt, ist die Mechanik der Preisfindung: Ein zu hoher Preis schreckt Interessenten ab und lässt die Immobilie zum Ladenhüter werden, ein zu niedriger bedeutet finanziellen Verlust.

Der Energieausweis: der einzige Wertfaktor mit einer gesetzlichen Frist

Ein Punkt aus dieser Gruppe lässt sich nicht auf die lange Bank schieben, weil an ihm eine gesetzliche Frist hängt.

Das frühere Gebäudeenergiegesetz heißt seit dem 29.07.2026 Gebäudemodernisierungsgesetz, kurz GModG. Nach § 80 Abs. 3 Satz 1 GModG ist ein Energieausweis auszustellen, wenn ein bebautes Grundstück oder Wohnungs- beziehungsweise Teileigentum verkauft werden soll. Der Vorbehalt steht im selben Satz: „wenn nicht bereits ein gültiger Energieausweis für das Gebäude vorliegt”. Ein bestehender Ausweis wird nach § 79 Abs. 3 Satz 1 für zehn Jahre ausgestellt. Es lohnt sich also, zuerst in den Unterlagen nachzusehen, bevor Sie einen neuen beauftragen.

Zwei Zeitpunkte sind zu unterscheiden, und sie werden leicht verwechselt:

Das Gesetz nennt als Verpflichtete „den Verkäufer oder den Immobilienmakler”. Wer von beiden es im konkreten Fall übernimmt, ist eine Frage der Absprache und keine, die ich für Sie rechtlich entscheide. Ausnahmen gibt es auch. Nach § 79 Abs. 4 GModG gelten die Vorschriften dieses Abschnitts nicht für ein kleines Gebäude, also nach § 3 GModG eines mit nicht mehr als 50 Quadratmetern Nutzfläche. Für Baudenkmäler entfällt § 80 Abs. 3 bis 7. Ob ein bestimmtes Haus Baudenkmal ist, beurteile ich nicht; das steht in der Denkmalliste.

Es gibt zwei Arten von Ausweisen: den Bedarfsausweis, berechnet auf Grundlage von Baukonstruktion und Anlagentechnik, und den Verbrauchsausweis, orientiert am tatsächlichen Energieverbrauch. Welcher zulässig ist, hängt unter anderem vom Baujahr, der Anzahl der Wohneinheiten und dem energetischen Zustand ab.

Für den Wert ist das mehr als eine Formalie, weil im Ausweis eine Effizienzklasse steht, die Kaufinteressenten lesen. § 86 Abs. 2 GModG stellt klar, dass sich die Klasse „unmittelbar aus dem Endenergieverbrauch oder Endenergiebedarf” ergibt. Anlage 10 legt die Schwellen fest, in Kilowattstunden je Quadratmeter und Jahr:

Diese Einteilung gilt nur für Wohngebäude. Und weil die Klasse laut Gesetz aus Verbrauch oder Bedarf folgt, kann dasselbe Haus je nach Ausweisart in unterschiedlichen Klassen landen. Wer also einen Ausweis in der Schublade hat, sollte nachsehen, welcher es ist, bevor die Klasse in eine Anzeige wandert. Ich stelle Energieausweise nicht selbst aus, sondern lasse sie erstellen und übernehme die Beschaffung.

Sie brauchen Klarheit über den Zustand oder die Fläche, auch ohne Verkaufsabsicht? Gebäudegutachten, Wohnraumberechnung und die Beschaffung des Energieausweises sind eigenständige Leistungen und setzen keinen Verkauf voraus. Sagen Sie mir, worum es geht: 0160 73 999 01 oder info@wandererimmobilien.de.

Zwischenfazit: Diese Gruppen bestimmen den Korridor; Zustand und Fläche entscheiden innerhalb davon. Wie viel davon eine Datenbank sieht, zeigt die folgende Gegenüberstellung.

Was ein Rechner sieht und was im Termin dazukommt

Bei den Wertfaktoren einer Immobilie in Südthüringen trennt sich an dieser Stelle das Ablesbare vom Feststellbaren. Online-Rechner bieten in der Regel nur grobe Richtwerte. Sie kennen weder den tatsächlichen Zustand Ihrer Immobilie noch die Besonderheiten des lokalen Marktes. Die folgende Gegenüberstellung ist der Grund, warum ich den Wert nicht am Schreibtisch schätze, sondern vor Ort ermittle.

Vorbereitungs-Checkliste

Was Sie vor einem Bewertungstermin heraussuchen können. Nichts davon ist Pflicht, jedes Stück verkürzt aber den Weg zu einer belastbaren Einschätzung:

Der letzte Punkt ist der wichtigste. Fehlende Unterlagen beschaffe ich ohnehin bei den Ämtern, den Behördenmarathon nehme ich Ihnen ab. Was Sie mir nicht ersetzen können, ist Ihr Wissen über das Haus.

Zwischenfazit: Die Faktorenliste ist überall gleich. Bei den Wertfaktoren einer Immobilie in Südthüringen entscheidet die Gewichtung, und die zeigt sich erst am Objekt. Es kommt also darauf an, wer die Punkte tatsächlich prüft und wo er dabei steht. Die Fragen, die mir dazu am häufigsten gestellt werden, stehen im letzten Abschnitt.

Häufige Fragen

Welcher Wertfaktor ist bei einer Immobilie am wichtigsten? Es gibt keinen, der immer führt. In dicht bebauten Lagen mit vielen vergleichbaren Objekten dominiert die Lage. Im ländlichen Raum in Südthüringen, wo freistehende Einzelobjekte die Regel sind, treten Zustand und Wohnfläche nach vorn. Welche Reihenfolge bei Ihrer Immobilie gilt, zeigt sich im Termin vor Ort.

Erhöht eine neue Heizung den Wert meiner Immobilie? Sie kann es. Eine Prozentzahl dafür nenne ich Ihnen nicht, weil sich keine belegen lässt. Maßgeblich ist nach § 8 Abs. 1 ImmoWertV, ob der Markt dem Merkmal einen Werteinfluss beimisst. Bei einer Anlage, die Käufer als Investitionsstau wahrnehmen würden, wiegt der Austausch schwerer als bei einer, die ohnehin niemand hinterfragt hätte.

Zählt der Keller zur Wohnfläche? Nach § 2 Abs. 3 WoFlV gehören Kellerräume nicht zur Wohnfläche, ebenso wenig Abstellräume außerhalb der Wohnung, Waschküchen, Bodenräume, Trockenräume, Heizungsräume und Garagen. Das gilt auch für einen ausgebauten Hobbyraum im Keller. Er kann trotzdem ein Verkaufsargument sein, nur eben keins, das man auf die Wohnfläche addiert.

Wie genau ist ein Online-Rechner für ein Haus auf dem Land? Grobe Richtwerte, mehr nicht. Solche Modelle rechnen mit Vergleichsobjekten, und im Landkreis Hildburghausen ist die Vergleichsmasse dünn. In Schleusegrund etwa sind rund 84 Prozent der Gebäude mit Wohnraum freistehende Häuser (Zensus 2022). Vor allem kennt kein Rechner den Zustand, und genau der ist bei einem Bestand, der zu gut 48 Prozent aus der Zeit bis 1949 stammt, die entscheidende offene Frage.

Muss ich für den Verkauf einen Energieausweis haben? Nach § 80 Abs. 3 S. 1 GModG ist einer auszustellen, wenn nicht bereits ein gültiger Ausweis für das Gebäude vorliegt. Vorzulegen ist er spätestens bei der Besichtigung, zu übergeben unverzüglich nach Abschluss des Kaufvertrages. Ausnahmen bestehen unter anderem für kleine Gebäude bis 50 Quadratmeter Nutzfläche und für Baudenkmäler (§ 79 Abs. 4 GModG).

Ist ein Gebäudegutachten dasselbe wie ein Verkehrswertgutachten? Nein. Ein Gebäudegutachten dokumentiert den Zustand und dient als Entscheidungsgrundlage. Ein Verkehrswertgutachten beantwortet die Preisfrage und wird von öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen oder vom Gutachterausschuss erstellt; die Bestellung regelt § 36 GewO. Ich erstelle Gebäudegutachten, keine Verkehrswertgutachten.

Was kostet eine Wertermittlung bei Ihnen? Nichts. Die Marktwertermittlung ist unverbindlich und für Sie kostenfrei, ebenso die Erstberatung. Es entstehen dadurch keine Verpflichtung zu einem Verkauf und keine Vorabkosten. Mein Honorar ist rein erfolgsbasiert und fällt erst an, wenn der Verkauf beim Notar beurkundet wurde. Für Gebäudegutachten, Wohnraumberechnung, Energieausweis und Verwaltung gilt das nicht; das sind eigenständig beauftragbare Leistungen, sprechen Sie mich darauf an.

Über den Autor

Hinter Wanderer Immobilien in Eisfeld steht eine Person: Danny Wanderer, selbstständiger Immobilienmakler. Ich betreue jeden Auftrag persönlich, von der ersten Beratung über die Wertermittlung vor Ort und die Vermarktung bis zum Notartermin. Es gibt keine wechselnden Sachbearbeiter und keine Weitergabe an Dritte. Neben der Vermittlung übernehme ich Wertermittlungen, Gebäudegutachten, Wohnraumberechnungen, die Beschaffung des Energieausweises und die Verwaltung von Eigentum. Besichtigungen finden ausschließlich als Einzeltermine statt; bevor ich mit einem Interessenten zum Notar gehe, verlange ich eine schriftliche Finanzierungsbestätigung einer deutschen Bank oder einen entsprechenden Eigenkapitalnachweis. Ich arbeite in meiner Heimatregion, dem Grünen Band Deutschlands, und kenne den Markt hier aus eigener Anschauung. Wo es um Recht, Steuern oder Finanzierung geht, verweise ich an Notar, Rechtsanwalt, Steuerberater oder einen Finanzierungs- und Versicherungspartner; das gehört nicht zu meinen Leistungen.

Wanderer Immobilien · Danny Wanderer · Breite Straße 23, 98673 Eisfeld · 0160 73 999 01 · info@wandererimmobilien.de Wenn Sie sehen möchten, welche Objekte ich gerade betreue: meine aktuellen Objekte.

Sie überlegen, Ihre Immobilie zu verkaufen? Der erste Schritt ist ein unverbindliches Gespräch mit einer Marktwertermittlung vor Ort, kostenfrei und ohne Verpflichtung zu einem Verkauf. Ich sehe mir die Immobilie persönlich an, statt einen Online-Rechner entscheiden zu lassen, und sage Ihnen offen, was ich für realistisch halte. Mein Honorar fällt erst an, wenn der Verkauf beim Notar beurkundet ist. Rufen Sie an: 0160 73 999 01, schreiben Sie an info@wandererimmobilien.de oder nutzen Sie das Kontaktformular. Sagen Sie mir kurz, worum es geht, dann kann ich das Gespräch vorbereiten. Ich melde mich zeitnah zurück. Mein Büro: Breite Straße 23, 98673 Eisfeld.

Stand: 24. August 2026. Gesetzestexte nach dem Stand des Abrufs; die Zensus-Werte tragen den Stichtag 15. Mai 2022.

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