Altes Haus in Eisfeld verkaufen, ohne zu renovieren

Danny Wanderer · 23. August 2026

Das Dach müsste eigentlich mal neu. Die Fenster sind noch die alten, im Bad hat sich seit den Achtzigern nichts getan, und irgendwo im Keller riecht es nach feuchtem Putz. Vielleicht wohnen Sie selbst noch darin. Vielleicht steht das Haus seit dem Tod Ihrer Mutter leer. Und dann kommt der Punkt, an dem Sie über einen Verkauf nachdenken, und sofort kommt dieser Gedanke hinterher: Das kann ich doch so niemandem anbieten.

Doch, können Sie. Ein altes Haus verkaufen ohne Renovierung ist in Eisfeld nichts Ungewöhnliches. Der Zustand entscheidet über den Preis, über die Dauer und darüber, wer sich meldet. Er entscheidet nicht darüber, ob verkauft wird.

Was Sie stattdessen brauchen, ist eine ehrliche Bestandsaufnahme und ein Preis, der dazu passt. Darum geht es auf dieser Seite.

Was jetzt zu klären ist

Muss ich mein Haus vor dem Verkauf renovieren?

Nein, renovieren müssen Sie nicht. Sie können Ihr Haus in dem Zustand verkaufen, in dem es ist. Entscheidend ist, dass die Angaben zum Zustand belastbar sind, die Unterlagen vollständig und der Preis zum Zustand passt. Bekannte Mängel gehören dabei offen benannt. Wer die Reihenfolge umdreht und erst saniert, steckt Geld in ein Haus, das er ohnehin abgeben will.

Damit ist die große Frage beantwortet. Es bleiben vier kleinere, und die kommen in dieser Reihenfolge.

Was ist überhaupt alles dran?

Schreiben Sie es am besten auf. Ich benenne den Zustand in meinen Objektbeschreibungen bewusst offen, getrennt nach Zustand außen und Zustand innen, damit ein Interessent vorab weiß, worauf er sich einlässt. Genau diese Trennung hilft Ihnen schon vorher: Dach, Fassade, Fenster, Entwässerung auf der einen Seite; Bäder, Elektrik, Leitungen, Böden, Heizung auf der anderen. Zwei Spalten auf einem Blatt Papier, mehr braucht es zum Anfang nicht.

Welche Unterlagen fehlen?

Für das Verkaufsgespräch brauche ich einen aktuellen Grundbuchauszug, Bauzeichnungen und Grundrisse, die Wohnflächenberechnung, den Energieausweis, bei Eigentumswohnungen zusätzlich Teilungserklärung und Protokolle der Eigentümerversammlung, dazu, sofern vorhanden, Nachweise über frühere Modernisierungen. Bei einem alten Haus fehlt davon häufig ein Teil.

Keine Sorge wegen der Bürokratie. Ich prüfe, was da ist, fordere Fehlendes bei den zuständigen Ämtern an und lasse einen gültigen Energieausweis erstellen. Den Behördenmarathon nehme ich Ihnen ab. Meine Arbeitszeit dafür berechne ich nicht. Sie tragen nur die tatsächlich anfallenden Gebühren der Ämter und Dienstleister, etwa für den Grundbuchauszug.

Stimmt die Wohnfläche noch?

Bei Häusern, an denen über Jahrzehnte gebaut wurde, ist das häufiger eine Frage als man denkt. Ein ausgebautes Dachgeschoss, ein angebauter Wintergarten, ein zugemauerter Durchgang, und die Zahl im alten Papier stimmt nicht mehr. Die Wohnfläche ist aber eine zentrale Bezugsgröße für den Kaufpreis und für alle Angaben in den Unterlagen. Ungenaue oder veraltete Angaben können später zu Streit oder Nachforderungen führen. Falls eine Berechnung fehlt oder Zweifel bestehen, rechne ich sie nach den geltenden gesetzlichen Vorgaben neu.

Was ist das Haus in diesem Zustand wert?

Erst diese Frage, dann die Entscheidung.

Online-Rechner bieten in der Regel nur grobe Richtwerte. Sie kennen weder den tatsächlichen Zustand Ihrer Immobilie noch die Besonderheiten des lokalen Marktes. Gerade im ländlichen Raum unterscheiden sich vergleichbar große Objekte im Wert erheblich, je nach Lage, Bausubstanz und Renovierungsbedarf. Bei einem unrenovierten Haus ist die Spanne besonders groß. Deshalb wird der Wert bei mir nicht am Schreibtisch geschätzt, sondern vor Ort ermittelt.

Wie alt der Gebäudebestand in Eisfeld tatsächlich ist

Mit einem alten Haus sind Sie hier in guter Gesellschaft.

Beim Zensus 2022 wurden in Eisfeld 2.484 Gebäude mit Wohnraum erfasst. Als Gebäude mit Wohnraum gilt dabei jedes für längere Dauer errichtete Bauwerk mit mindestens einer Wohnung und eigenem Zugang. Nach dem Baujahr verteilen sie sich so:

Quelle: Thüringer Landesamt für Statistik, Zensus 2022, Tabelle gs140120, Stichtag 15. Mai 2022, abgerufen am 23.08.2026. Abweichungen in den Summen erklären sich aus dem eingesetzten Geheimhaltungsverfahren; die Prozentangaben im Text sind eigene Berechnungen und deshalb gerundet.

Rund 30 Prozent der Gebäude mit Wohnraum in Eisfeld stammen aus der Zeit vor 1919. Rund die Hälfte wurde vor 1950 errichtet, rund zwei Drittel vor 1980. Damit liegt Eisfeld etwa auf dem Niveau des Landkreises Hildburghausen, wo der Anteil von vor 1950 bei rund 48 Prozent liegt. Und rund 78 Prozent des Bestands sind freistehende Häuser.

Baujahr ist trotzdem nicht Zustand. Die Statistik sagt, wann gebaut wurde, und sonst nichts. Sie zählt keine Sanierungen mit. Das Landesamt definiert das Baujahr ausdrücklich als „das Jahr der Bezugsfertigstellung des Gebäudes”, und bei „Um-, An- und Erweiterungsbauten am Haus gilt das ursprüngliche Baujahr”. Ein 1910 gebautes Haus mit neuem Dach und neuer Heizung steht in derselben Zeile wie eins, an dem seit 1910 nichts passiert ist. Wie es bei Ihnen aussieht, zeigt sich erst im Termin.

Wer hier ein Haus sucht, sucht also in einem alten Bestand. Für viele Käufer ist genau das ein Vorteil. Objekte mit Renovierungsbedarf lassen Spielraum für ein eigenes Wohnkonzept und sind im Einstiegspreis entsprechend attraktiver. Ein unrenoviertes Haus ist hier kein Ladenhüter. Ein falsch bepreistes schon.

Was rechtlich gilt, und was nicht zu meinen Leistungen gehört

Bei unrenovierten Häusern kommen immer wieder dieselben Fragen. Ich erkläre sie hier so, wie sie im Gesetz stehen. Bewerten kann und darf ich Ihren konkreten Fall nicht.

Die Nachrüstpflicht trifft in dem geregelten Fall den Käufer

Viele Eigentümer fürchten, sie müssten vor dem Verkauf noch dämmen. Für einen bestimmten, im Gesetz genau umrissenen Fall steht das Gegenteil im Text.

§ 35 Absatz 1 des Gebäudemodernisierungsgesetzes verlangt, oberste Geschossdecken so zu dämmen, dass „der Wärmedurchgangskoeffizient der obersten Geschossdecke 0,24 Watt pro Quadratmeter und Kelvin nicht überschreitet”. Absatz 3 setzt dann aber eine Ausnahme dagegen:

„Bei einem Wohngebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen der Eigentümer eine Wohnung am 1. Februar 2002 selbst bewohnt hat, ist die Pflicht nach Absatz 1 erst im Fall eines Eigentümerwechsels nach dem 1. Februar 2002 von dem neuen Eigentümer zu erfüllen. Die Frist zur Pflichterfüllung beträgt zwei Jahre ab dem ersten Eigentumsübergang nach dem 1. Februar 2002.”

Quelle: § 35 GModG, gesetze-im-internet.de, Fassung in Kraft seit 29.07.2026, abgerufen am 20.08.2026.

Für Eisfeld sind daran zwei Dinge wichtig. Erstens knüpft die Regel an ein Wohngebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen an, und das ist hier der vorherrschende Typ: Rund 91 Prozent der Gebäude mit Wohnraum in Eisfeld haben höchstens zwei Wohnungen (eigene Berechnung nach der oben genannten Zensus-Tabelle, 2.252 von 2.484). Zweitens hat Absatz 4 noch eine eigene Ausnahme für Wohngebäude mit höchstens zwei Wohnungen, in denen der Eigentümer selbst wohnt, soweit sich die Nachrüstung „durch die eintretenden Einsparungen nicht innerhalb angemessener Frist” rechnet.

Hier lohnt sich Genauigkeit. Absatz 3 knüpft an die Selbstnutzung am Stichtag 1. Februar 2002 an, Absatz 4 an die heutige Selbstnutzung. Das sind zwei verschiedene Tatbestände, und mir begegnen sie regelmäßig vermischt. Ob Ihr Haus unter den einen, den anderen oder unter keinen von beiden fällt, ist eine Rechtsfrage. Die beantwortet Ihnen ein Notar oder eine Rechtsanwältin.

Der Energieausweis wird auch bei einem alten Haus gebraucht

Das ist kein Sonderfall für sanierte Objekte. § 80 Absatz 3 Satz 1 GModG: „Soll ein mit einem Gebäude bebautes Grundstück oder Wohnungs- oder Teileigentum verkauft […] werden, ist ein Energieausweis auszustellen, wenn nicht bereits ein gültiger Energieausweis für das Gebäude vorliegt.”

Wichtig ist die Zweiteilung. Absatz 4 Satz 1: „Im Falle eines Verkaufs […] hat der Verkäufer oder der Immobilienmakler dem potenziellen Käufer spätestens bei der Besichtigung einen Energieausweis oder eine Kopie hiervon vorzulegen.” Und Absatz 4 Satz 5: „Unverzüglich nach Abschluss des Kaufvertrages hat der Verkäufer oder der Immobilienmakler dem Käufer den Energieausweis oder eine Kopie hiervon zu übergeben.” Vorlegen und Übergeben sind also zwei verschiedene Schritte zu zwei verschiedenen Zeitpunkten. Das Gesetz nennt dabei „den Verkäufer oder den Immobilienmakler”. Wen es im Einzelfall trifft, ist Auslegung und gehört zum Notartermin.

Es gibt zwei Ausnahmen. Auf ein kleines Gebäude, nach § 3 GModG eines „mit nicht mehr als 50 Quadratmetern Nutzfläche”, sind diese Vorschriften nicht anzuwenden, und für Baudenkmäler gilt § 80 Absatz 3 bis 7 nicht. Ob Ihr Haus ein Baudenkmal ist, entscheidet die Denkmalbehörde.

Quelle: § 80 GModG, gesetze-im-internet.de, abgerufen am 21.08.2026. Vollzitat der Fassung: Gebäudemodernisierungsgesetz vom 8. August 2020 (BGBl. I S. 1728), zuletzt geändert durch Artikel 4 des Gesetzes vom 23. Juli 2026 (BGBl. 2026 I Nr. 226).

Was Sie über den Zustand wissen, gehört auf den Tisch

Das ist der Punkt, an dem „verkaufen wie es steht” gern falsch verstanden wird.

§ 442 Absatz 1 Satz 1 BGB: „Die Rechte des Käufers wegen eines Mangels sind ausgeschlossen, wenn er bei Vertragsschluss den Mangel kennt.” Was ein Käufer vorher weiß, kann er einpreisen, und er kann sich später nicht darauf berufen.

Die Gegenrichtung steht in § 444 BGB: „Auf eine Vereinbarung, durch welche die Rechte des Käufers wegen eines Mangels ausgeschlossen oder beschränkt werden, kann sich der Verkäufer nicht berufen, soweit er den Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie für die Beschaffenheit der Sache übernommen hat.” Beachten Sie das Wort soweit. Die Norm nennt außerdem zwei Fallgruppen, das arglistige Verschweigen und die Beschaffenheitsgarantie.

Quellen: § 442 BGB (abgerufen 19.07.2026) und § 444 BGB (abgerufen 18.07.2026).

Für Sie heißt das ganz praktisch, dass Offenheit bei einem unrenovierten Haus die stabilere Position ist, und zwar aus Eigeninteresse. Deshalb benenne ich den Zustand in den Objektbeschreibungen offen, getrennt nach außen und innen. Was ein Interessent vorher schwarz auf weiß hat, wird nicht drei Wochen später zur Nachverhandlung.

Für rechtliche und steuerliche Fragen wenden Sie sich bitte an einen Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater. Das gehört nicht zu meinen Leistungen. Bei allem, was die Immobilie selbst betrifft, sprechen Sie mich gern an.

Sie wissen selbst nicht genau, wie schlecht der Zustand ist? Dann fangen wir genau da an. Gebäudegutachten und Wohnraumberechnung setzen keinen Verkauf voraus. Sagen Sie mir einfach, worum es geht: 0160 73 999 01 oder info@wandererimmobilien.de.

Checkliste: Zustand außen, Zustand innen

Nehmen Sie sich zwanzig Minuten und gehen Sie das Haus einmal mit dieser Liste ab. Sie müssen nichts beurteilen können. Es reicht, wenn Sie notieren, was Ihnen auffällt und was Sie nicht wissen. „Weiß ich nicht” ist ein vollkommen brauchbarer Eintrag. Er zeigt mir, wo ich im Termin genauer hinschauen muss.

Dazu ein paar Fragen, die ich Ihnen ohnehin stellen werde:

• Was wurde in den letzten zwanzig Jahren gemacht, und gibt es dafür Rechnungen?
• Gibt es etwas, das Sie einem Käufer von sich aus sagen würden? (Diese Frage ist die wichtigste.)
• Steht das Haus leer, wird es bewohnt, oder ist es vermietet?

Was eine Modernisierung kosten würde oder welche Förderung dafür infrage kommt, sage ich Ihnen allerdings nicht. Das gehört nicht zu meinen Leistungen.

Wie ich mit einem unrenovierten Haus umgehe

Kein Schönreden, kein Wegretuschieren. Ich mache keine unrealistischen Versprechen, weder bei der Preisfindung noch beim Zeitrahmen. Bei einem Haus mit Renovierungsbedarf entscheidet sich genau daran, ob der Verkauf läuft oder liegen bleibt.

• Den Zustand schreibe ich in die Beschreibung. So sieht ein Interessent vorher, was auf ihn zukommt. Das filtert vor der ersten Besichtigung und erspart Ihnen die Leute, die nach zehn Minuten wieder gehen.
• Der Preis kommt aus dem Termin vor Ort. Ein zu hoher Preis schreckt Interessenten ab und lässt die Immobilie zum Ladenhüter werden; ein zu niedriger bedeutet finanziellen Verlust. Bei unrenovierten Objekten liegen diese beiden Fehler nach meiner Erfahrung dichter beieinander als sonst.
• Auf Wunsch kommt ein Gebäudegutachten dazu, das den baulichen Zustand objektiv festhält. Das nimmt dem Verkaufsgespräch die Behauptungsebene. Statt zu diskutieren, wie schlimm es ist, lesen Sie gemeinsam nach, was drinsteht. Diese Leistung finden Sie zusammen mit Wohnraumberechnung und Energieausweis auf der Übersicht meiner Gebäudegutachten, Wohnraumberechnung und Energieausweis.
• Besichtigt wird bei mir nur einzeln. Massenbesichtigungen mit mehreren Interessenten gleichzeitig gibt es nicht. Bei einem Haus mit Mängeln wäre das ohnehin die schlechteste aller Ideen. Es braucht Zeit für Fragen, und die stellt niemand vor sechs fremden Leuten.
• Bevor ich mit einem Interessenten zum Notar gehe, verlange ich eine schriftliche Finanzierungsbestätigung einer deutschen Bank oder einen entsprechenden Eigenkapitalnachweis. Gerade bei Objekten, an denen der Käufer noch viel vorhat, erspart dieser Schritt beiden Seiten Ärger.
• Sie haben von Anfang bis Ende denselben Ansprechpartner. Bei mir wissen Sie immer, wo Sie stehen.

Wie das in der Praxis aussieht, sehen Sie an meinen aktuellen Angeboten, dort steht der Zustand jeweils so, wie er ist.

So läuft es ab

1. Zuerst das Gespräch. Ich lerne Ihre Immobilie und Ihre Ziele kennen. Wenn Sie die Zwei-Spalten-Liste von oben schon haben, umso besser.
2. Dann die Besichtigung vor Ort: Aufnahme von Lage, Zustand, Ausstattung, Größe und Besonderheiten.
3. Danach sichte ich die Unterlagen. Grundbuchauszug, Bauzeichnungen, Wohnflächenberechnung, Energieausweis. Was fehlt, beschaffe ich.
4. Es folgt die Bewertung. Ich wende anerkannte Wertermittlungsverfahren an und kombiniere sie mit der Kenntnis des regionalen Marktes.
5. Zuletzt Ergebnis und Erläuterung. Sie erhalten eine nachvollziehbare Einschätzung, und wir besprechen, was sie für Ihre Verkaufsstrategie bedeutet.

Nach Schritt fünf können Sie immer noch nein sagen. Die Marktwertermittlung ist unverbindlich und für Sie kostenfrei. Es entstehen dadurch keine Verpflichtung zu einem Verkauf und keine Vorabkosten.

Häufige Fragen

Bekomme ich ein unrenoviertes Haus in Eisfeld überhaupt verkauft? Ja. Der Zustand wirkt sich auf Preis, Dauer und Käuferkreis aus, mehr aber auch nicht. Für viele Käufer ist der Renovierungsbedarf sogar das Argument. Wer selbst umbauen will, bestimmt den Zuschnitt und zahlt beim Einstieg weniger. Eine pauschale Verkaufsdauer nenne ich Ihnen trotzdem nicht. Die wäre unseriös.

Muss ich Mängel angeben, die man bei der Besichtigung gar nicht sieht? Das Gesetz regelt zwei Seiten davon: § 442 Absatz 1 BGB schließt Käuferrechte aus, wenn der Käufer den Mangel bei Vertragsschluss kennt. § 444 BGB nimmt dem Verkäufer die Berufung auf einen vereinbarten Haftungsausschluss, soweit er einen Mangel arglistig verschwiegen hat. Wo im Einzelfall die Grenze verläuft, ist eine Rechtsfrage für Notar oder Rechtsanwalt. Meine eigene Haltung dazu ist trotzdem eindeutig. Was Sie wissen, schreiben wir hin. Ein Mangel, der vorher auf dem Tisch lag, kostet Sie beim Preis. Einer, der später auffliegt, kostet Sie deutlich mehr.

Lohnt es sich nicht wenigstens, vorher zu streichen und das Bad zu machen? Das ist eine Rechnung, die niemand seriös pauschal aufmacht, und ich mache sie auch nicht. Ob sich eine Maßnahme im Verkaufspreis wiederfindet, hängt vom Objekt und vom Käuferkreis ab. Sicher ist nur die Reihenfolge. Die Bewertung vor Ort kommt vor der Entscheidung. Erst wenn Sie wissen, wo Sie stehen, ist die Frage überhaupt zu beantworten.

Ich weiß selbst nicht, wie schlecht der Zustand wirklich ist. Was dann? Dann ist ein Gebäudegutachten der naheliegende Schritt. Es dokumentiert den Zustand einer Immobilie objektiv und dient als Entscheidungsgrundlage, für Sie und später für den Käufer. Die Wertermittlung beantwortet die Frage nach dem Preis, das Gebäudegutachten die Frage nach dem Zustand. Beide ergänzen sich, sind aber unabhängig voneinander beauftragbar.

Brauche ich einen Energieausweis, obwohl das Haus alt und unsaniert ist? Der Energieausweis ist beim Verkauf und bei der Vermietung gesetzlich vorgeschrieben und muss Kaufinteressenten spätestens bei der Besichtigung vorgelegt werden, unabhängig davon, ob die Vermarktung privat oder über einen Makler läuft. Es gibt zwei Arten: den Bedarfsausweis, der auf Baukonstruktion und Anlagentechnik beruht, und den Verbrauchsausweis, der sich am tatsächlichen Energieverbrauch orientiert. Welcher zulässig ist, hängt unter anderem vom Baujahr, der Anzahl der Wohneinheiten und dem energetischen Zustand ab. Ich unterstütze Sie bei der Beschaffung und lasse den Ausweis erstellen.

Was kostet mich das erste Gespräch? Nichts. Die unverbindliche Erstberatung und die Marktwertermittlung vor Ort sind kostenfrei, und es entsteht daraus keine Verpflichtung zu einem Verkauf. Mein Maklerhonorar ist rein erfolgsbasiert und fällt erst an, wenn der Verkauf beim Notar erfolgreich beurkundet wurde. Für Gebäudegutachten, Wohnraumberechnung, Energieausweis und Verwaltung gilt das nicht. Das sind eigenständige Leistungen, über deren Umfang und Konditionen wir vorher sprechen.

Das Haus liegt in einem Ortsteil, nicht in Eisfeld selbst. Macht das einen Unterschied? Auf die Bewertung wirkt sich das aus, auf meine Zuständigkeit nicht. Zu Eisfeld gehören zwölf Ortsteile, und Ortslage, Nahversorgung und die Erreichbarkeit der umliegenden Städte und der Autobahn fallen dort ganz anders aus als im Ort selbst. Wie ich in Eisfeld und Umgebung arbeite, steht auf der Seite Immobilienmakler in Eisfeld. Wenn Sie nicht sicher sind, ob Ihre Immobilie in meinem Einzugsgebiet liegt, sprechen Sie mich einfach an.

Über den Autor

Hinter Wanderer Immobilien in Eisfeld steht eine Person: Danny Wanderer, selbstständiger Immobilienmakler. Ich betreue jeden Auftrag persönlich, von der ersten Beratung über die Wertermittlung vor Ort und die Vermarktung bis zum Notartermin. Es gibt keine wechselnden Sachbearbeiter und keine Weitergabe an Dritte. Neben der Vermittlung übernehme ich Wertermittlungen, Gebäudegutachten, Wohnraumberechnungen, die Beschaffung des Energieausweises und die Verwaltung von Eigentum. Ich arbeite in meiner Heimatregion, dem Grünen Band Deutschlands, und kenne den Markt hier aus eigener Anschauung. Hier kennt man sich, und hier zählt, dass man zu dem steht, was man zusagt.

Stand: 23.08.2026

Sie überlegen, Ihr Haus zu verkaufen, so wie es ist? Der erste Schritt ist ein unverbindliches Gespräch mit einer Marktwertermittlung vor Ort, kostenfrei. Ich sehe mir das Haus persönlich an, nehme den Zustand außen und innen auf und sage Ihnen offen, was ich für realistisch halte. Wenn Sie sich danach gegen einen Verkauf entscheiden, ist das ohne Weiteres möglich. Rufen Sie an: 0160 73 999 01, schreiben Sie an info@wandererimmobilien.de oder melden Sie sich über das Kontaktformular. Nennen Sie kurz Ihr Anliegen, dann kann ich das Gespräch vorbereiten. Ich bin viel unterwegs und nehme Termine vor Ort wahr, deshalb bin ich telefonisch nicht durchgehend erreichbar. Hinterlassen Sie in dem Fall gern eine Nachricht auf der Mailbox. Ich melde mich zeitnah bei Ihnen zurück. Mein Büro: Breite Straße 23, 98673 Eisfeld.

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