Erbengemeinschaft in Eisfeld: die Immobilie verkaufen

Danny Wanderer · 23. August 2026

Das Haus steht noch genauso da wie vorher. Geändert hat sich, dass jetzt mehrere Namen daran hängen: Ihrer und der Ihrer Geschwister. Sie sollen zu zweit oder zu dritt über eine Immobilie entscheiden, die Sie sich nicht ausgesucht haben, in Wochen, in denen Ihnen ganz andere Dinge im Kopf herumgehen. Juristisch heißt das, was Sie jetzt sind, Erbengemeinschaft.

Vielleicht wohnt einer von Ihnen noch in Eisfeld oder in einem der Ortsteile und hat den Schlüssel. Vielleicht wohnt längst niemand mehr in der Nähe, und der Briefkasten wird alle paar Wochen von einer Nachbarin geleert. Vielleicht ist auch schon ein Satz gefallen, den man nicht zurücknehmen kann.

Was mir an dieser Lage am meisten auffällt: Der Zeitpunkt fühlt sich immer falsch an. Zu früh, um über Geld zu reden, und gleichzeitig läuft die Grundsteuer weiter, die Gebäudeversicherung auch, und im Winter muss jemand entscheiden, ob geheizt wird. Deshalb steht auf dieser Seite zuerst, was Sie als Erbengemeinschaft überhaupt entscheiden dürfen und was nicht, belegt am Gesetzestext. Und danach der Teil, der tatsächlich meine Arbeit ist: was die Immobilie wert ist und in welchem Zustand sie sich befindet.

Eines vorweg, damit Sie wissen, woran Sie sind: Erbrecht und Steuern gehören nicht zu meinen Leistungen. Dafür sind Notar, Rechtsanwalt und Steuerberater zuständig. Bei allem, was die Immobilie selbst betrifft, sprechen Sie mich gern an.

Was jetzt zu klären ist

Bei einer geerbten Immobilie steht meist zuerst die Frage im Raum, was sie wert ist und in welchem Zustand sie sich befindet. In einer Erbengemeinschaft kommt eine dritte dazu, und die ist unangenehmer: Wer darf hier eigentlich was entscheiden?

Diese drei Punkte klären Sie sinnvollerweise in dieser Reihenfolge:

1. Wer gehört zur Erbengemeinschaft, und mit welcher Quote? Ohne diese Antwort ist jede weitere Diskussion unverbindlich. Das ist eine Frage an das Nachlassgericht und an den Notar.
2. Was ist die Immobilie wert? Nicht als Bauchgefühl und nicht aus dem Online-Rechner, sondern nachvollziehbar, mit Begründung zu jeder Zahl.
3. In welchem Zustand ist sie? Der Punkt, an dem sich am meisten Meinung sammelt und am wenigsten Beleg. Und zugleich der einzige, den man objektiv festhalten kann, bevor über Zahlen geredet wird.

Mehrere Erben, ein Haus: wer darf entscheiden?

Hinterlässt der Erblasser mehrere Erben, wird der Nachlass nach § 2032 Absatz 1 BGB gemeinschaftliches Vermögen der Erben. Über seinen Anteil an den einzelnen Nachlassgegenständen kann ein Miterbe nach § 2033 Absatz 2 BGB nicht verfügen. Ein geerbtes Haus lässt sich deshalb nur gemeinsam verkaufen. Über die laufende Verwaltung entscheidet dagegen eine Mehrheit, die sich nach der Größe der Anteile berechnet.

Wer in der Erbengemeinschaft was darf

Der Gesetzestext ist hier kürzer, als man erwartet. Ich gebe ihn wieder, weil jede Zusammenfassung an dieser Stelle Schaden anrichtet.

Wem das Haus gehört

§ 2032 Absatz 1 BGB lautet: “Hinterlässt der Erblasser mehrere Erben, so wird der Nachlass gemeinschaftliches Vermögen der Erben.” Das Haus gehört also nicht zu einem Drittel Ihnen und zu zwei Dritteln Ihren Geschwistern. Es gehört der Erbengemeinschaft als Ganzes.

Wer verkaufen darf

§ 2033 BGB trennt zwei Dinge sauber. Absatz 1: “Jeder Miterbe kann über seinen Anteil an dem Nachlass verfügen. Der Vertrag, durch den ein Miterbe über seinen Anteil verfügt, bedarf der notariellen Beurkundung.” Absatz 2: “Über seinen Anteil an den einzelnen Nachlassgegenständen kann ein Miterbe nicht verfügen.” Sie können also Ihren Erbteil abgeben, aber niemand kann “sein Drittel am Haus” verkaufen. Für den Verkauf der Immobilie an einen Käufer müssen alle Miterben mitwirken.

Wer über die laufende Verwaltung entscheidet

§ 2038 Absatz 1 BGB besteht aus zwei Sätzen: “Die Verwaltung des Nachlasses steht den Erben gemeinschaftlich zu. Jeder Miterbe ist den anderen gegenüber verpflichtet, zu Maßregeln mitzuwirken, die zur ordnungsmäßigen Verwaltung erforderlich sind; die zur Erhaltung notwendigen Maßregeln kann jeder Miterbe ohne Mitwirkung der anderen treffen.” Der zweite Halbsatz ist der praktisch wichtigste: Wenn nach einem Sturm Ziegel fehlen, muss nicht erst eine Familienkonferenz stattfinden.

Das Wort “Mehrheit” kommt in § 2038 BGB übrigens nicht vor. Es kommt über eine Verweisung hinein: Absatz 2 Satz 1 bestimmt, dass die “Vorschriften der §§ 743, 745, 746, 748” Anwendung finden. Und § 745 Absatz 1 BGB sagt: “Durch Stimmenmehrheit kann eine der Beschaffenheit des gemeinschaftlichen Gegenstands entsprechende ordnungsmäßige Verwaltung und Benutzung beschlossen werden. Die Stimmenmehrheit ist nach der Größe der Anteile zu berechnen.”

Der zweite Satz entscheidet über alles. Wird er weggelassen, klingt es nach “die Mehrheit der Erben entscheidet”, und das wäre falsch. Drei Geschwister mit gleichen Quoten sind etwas anderes als ein Miterbe mit der Hälfte und zwei mit je einem Viertel. Ergänzend bestimmt § 745 Absatz 3 Satz 1 BGB: “Eine wesentliche Veränderung des Gegenstands kann nicht beschlossen oder verlangt werden.”

Wichtig, und der häufigste Irrtum: Der Verkauf des Hauses ist keine ordnungsmäßige Verwaltung. Über eine Mehrheit nach Quoten lässt sich ein Verkauf nicht durchsetzen. Dafür gilt das Auseinandersetzungsrecht, dazu gleich mehr.

Wer die laufenden Kosten trägt

Über dieselbe Verweisung in § 2038 Absatz 2 Satz 1 BGB kommt § 748 BGB ins Spiel. Dort heißt es, jeder Teilhaber sei den anderen gegenüber verpflichtet, “die Lasten des gemeinschaftlichen Gegenstands sowie die Kosten der Erhaltung, der Verwaltung und einer gemeinschaftlichen Benutzung nach dem Verhältnis seines Anteils zu tragen”. Die Norm spricht von Teilhabern und Anteilen, nicht von Miterben und Erbquoten; die Übertragung auf die Erbengemeinschaft läuft über die Verweisung. Grundsteuer, Gebäudeversicherung und die Reparatur am Dach verteilen sich also anteilig, nicht danach, wer zufällig noch in der Nähe wohnt und den Handwerker bestellt hat.

Wie das in Ihrem konkreten Fall zu bewerten ist, sagt Ihnen ein Rechtsanwalt für Erbrecht oder der Notar. Ich gebe hier den Gesetzestext wieder, mehr nicht.

Vier Wege aus der Erbengemeinschaft

Am Ende steht eine dieser vier Möglichkeiten. Die Tabelle sortiert, was jede voraussetzt und wer dafür zuständig ist.

Was allen vier Wegen gemeinsam ist: Sie funktionieren nur mit einer Zahl, die alle Beteiligten nachvollziehen können, und mit Klarheit über den baulichen Zustand. Solange die fehlen, verhandeln Sie über Vermutungen. Das ist der Punkt, an dem ich Ihnen tatsächlich helfen kann.

Wenn sich niemand bewegt: das Auseinandersetzungsrecht

Auch der unangenehme Weg ist im Gesetz geregelt, und es hilft, ihn zu kennen, bevor jemand damit droht.

§ 2042 Absatz 1 BGB: “Jeder Miterbe kann jederzeit die Auseinandersetzung verlangen, soweit sich nicht aus den §§ 2043 bis 2045 ein anderes ergibt.” Der zweite Halbsatz gehört zwingend dazu. Absatz 2 verweist weiter: “Die Vorschriften des § 749 Abs. 2, 3 und der §§ 750 bis 758 finden Anwendung.”

Über diese Verweisung wird § 753 Absatz 1 BGB relevant: “Ist die Teilung in Natur ausgeschlossen, so erfolgt die Aufhebung der Gemeinschaft durch Verkauf des gemeinschaftlichen Gegenstands nach den Vorschriften über den Pfandverkauf, bei Grundstücken durch Zwangsversteigerung und durch Teilung des Erlöses.”

Ob die Teilung in Natur ausgeschlossen ist, sagt das Gesetz nicht. Bei einem bewohnten Einfamilienhaus wird das in der Praxis regelmäßig so gesehen. Ob das für Ihr Objekt zutrifft, beantwortet Ihnen ein Fachanwalt, nicht ich.

Für das Versteigerungsverfahren gilt das Zwangsversteigerungsgesetz. Der geläufige Begriff “Teilungsversteigerung” steht dort im Normtext nicht; er hat sich in der Praxis eingebürgert. Was § 180 ZVG wörtlich regelt, ist die Bremse: Absatz 2 lautet “Die einstweilige Einstellung des Verfahrens ist auf Antrag eines Miteigentümers auf die Dauer von längstens sechs Monaten anzuordnen, wenn dies bei Abwägung der widerstreitenden Interessen der mehreren Miteigentümer angemessen erscheint. Die einmalige Wiederholung der Einstellung ist zulässig.” Und Absatz 4: “Durch Anordnungen nach Absatz 2, 3 darf das Verfahren nicht auf mehr als fünf Jahre insgesamt einstweilen eingestellt werden.”

Zu Kosten, Dauer oder erzielbaren Erlösen einer Teilungsversteigerung sage ich nichts. Die kursierenden Faustformeln sind durch keine Norm gedeckt, und eine Zahl, die ich nicht belegen kann, hilft Ihnen nicht.

Bevor Sie über Zahlen streiten, sollten Sie eine haben. Der erste Schritt ist ein unverbindliches Gespräch mit einer Marktwertermittlung vor Ort. Sie ist kostenfrei, und sie verpflichtet Sie zu nichts, auch nicht dazu, sich in der Erbengemeinschaft schon einig zu sein. Ich sehe mir die Immobilie an und sage Ihnen offen, was ich für realistisch halte. Rufen Sie an: 0160 73 999 01, schreiben Sie an info@wandererimmobilien.de oder nutzen Sie das Kontaktformular.

Warum der Zustand vor dem Preis kommt

Ein Preis ist eine Zahl, über die man verhandeln kann. Der bauliche Zustand ist keine. Entweder man weiß, wie es um Dach, Fenster und Heizung steht, oder man vermutet. Und wo drei Miterben vermuten, kommen drei verschiedene Zahlen heraus. Einer sagt, das Dach hält noch zehn Jahre. Der andere hat einen Bekannten gefragt und rechnet mit einer Vollsanierung. Keiner von beiden hat etwas in der Hand.

In Eisfeld hat das eine handfeste Seite. Zum Zensus 2022 wurden hier 2 484 Gebäude mit Wohnraum erfasst. Davon heizten zum Stichtag 15. Mai 2022 919 Gebäude mit Heizöl und 96 mit Solar- oder Geothermie beziehungsweise einer Wärmepumpe. Rund 37 Prozent hingen also am Öl, rund vier Prozent an einer Wärmepumpe. Ein geerbtes Elternhaus in Eisfeld steht damit rechnerisch deutlich häufiger auf einer Ölheizung als auf einer Wärmepumpe.

Quelle: Thüringer Landesamt für Statistik, Zensus 2022, Tabelle GS140420, Stichtag 15. Mai 2022. Abweichungen in den Summen erklären sich aus dem eingesetzten Geheimhaltungsverfahren.

Für eine Erbengemeinschaft heißt das: Die teuerste Unbekannte steht oft im Keller, und angesehen hat sie seit Jahren niemand. Drei Dinge schaffen dagegen Klarheit, und Sie können jedes einzeln beauftragen, ganz ohne Verkaufsabsicht:

• Das Gebäudegutachten dokumentiert den Zustand der Immobilie objektiv und dient als Entscheidungsgrundlage. Die Wertermittlung beantwortet die Frage nach dem Preis, das Gebäudegutachten die Frage nach dem Zustand. Beide ergänzen sich, sind aber unabhängig voneinander zu haben. Für eine Erbengemeinschaft ist der Unterschied entscheidend: Der Zustand steht danach nicht mehr zur Diskussion, sondern auf Papier.
• Die Wohnraumberechnung klärt die Fläche. Die Wohnfläche ist die zentrale Bezugsgröße für Kaufpreis, Miete und alle Angaben in den Unterlagen. Ungenaue oder veraltete Angaben können später zu Streit oder Nachforderungen führen. Bei geerbten Häusern mit ausgebautem Dachgeschoss geht es dabei schnell um etliche Quadratmeter, und die stehen in jeder Auszahlungsrechnung.
• Der Energieausweis ist ohnehin fällig. Nach § 80 Absatz 4 Satz 1 des Gebäudemodernisierungsgesetzes hat der Verkäufer oder der Immobilienmakler dem potenziellen Käufer spätestens bei der Besichtigung einen Energieausweis oder eine Kopie hiervon vorzulegen. Liegt keiner vor, lasse ich ihn erstellen.

Was eine Modernisierung kostet oder welche Förderung dafür infrage kommt, sage ich Ihnen nicht. Das gehört nicht zu meinen Leistungen.

Und noch etwas, das gerade in dieser Gegend zählt: Online-Rechner bieten in der Regel nur grobe Richtwerte. Sie kennen weder den tatsächlichen Zustand Ihrer Immobilie noch die Besonderheiten des lokalen Marktes. Gerade im ländlichen Raum unterscheiden sich vergleichbar große Objekte im Wert erheblich, je nach Lage, Bausubstanz und Renovierungsbedarf. Wenn drei Miterben drei verschiedene Rechner befragen, haben sie am Ende drei Zahlen und keinen Anhaltspunkt. Der Wert wird nicht am Schreibtisch geschätzt, sondern vor Ort ermittelt.

Recht, Fristen und Finanzamt: was Sie wissen sollten, und wen Sie fragen müssen

Dieser Abschnitt gibt Normtexte wieder. Er ersetzt keine Beratung, und er ist auch nicht als solche gemeint. Für erbrechtliche und steuerliche Fragen wenden Sie sich bitte an einen Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater.

Wenn Sie die Erbschaft nicht wollen

Ein geerbtes Haus kann auch eine Last sein. Mit dem Tod einer Person geht deren Vermögen als Ganzes auf die Erben über, Verbindlichkeiten eingeschlossen (§ 1922 Absatz 1 BGB). Für die Ausschlagung nennt § 1944 BGB eine kurze Frist. Absatz 1: “Die Ausschlagung kann nur binnen sechs Wochen erfolgen.” Absatz 2: “Die Frist beginnt mit dem Zeitpunkt, in welchem der Erbe von dem Anfall und dem Grunde der Berufung Kenntnis erlangt.” Absatz 3 sieht sechs Monate vor, wenn der Erblasser nur im Ausland gewohnt hat oder der Erbe sich bei Fristbeginn im Ausland aufhält. Ausnahmslos sechs Wochen sind es also nicht. Ob und wie das für Sie gilt, klären Sie mit einem Rechtsanwalt oder beim Nachlassgericht, und zwar zügig.

Welches Nachlassgericht zuständig ist

Hier steckt eine Falle, die gerade Erbengemeinschaften betrifft, deren Mitglieder verstreut wohnen. § 343 Absatz 1 FamFG bestimmt: “Örtlich zuständig ist das Gericht, in dessen Bezirk der Erblasser im Zeitpunkt seines Todes seinen gewöhnlichen Aufenthalt hatte.” Anknüpfungspunkt ist der gewöhnliche Aufenthalt des Erblassers, ausdrücklich nicht die Lage der Immobilie. Wenn das Haus in Eisfeld steht, die Mutter zuletzt aber in einer Pflegeeinrichtung an einem anderen Ort gelebt hat, ist der Schluss “Haus in Eisfeld, also Nachlassgericht hier” nicht tragfähig. Welches Gericht konkret zuständig ist, erfragen Sie beim Nachlassgericht oder beim Notar; von mir bekommen Sie dazu keinen Namen, weil ich ihn nicht belegen kann.

Was das Grundbuchamt sehen will

§ 35 Absatz 1 GBO im Wortlaut: “Der Nachweis der Erbfolge kann nur durch einen Erbschein oder ein Europäisches Nachlasszeugnis geführt werden. Beruht jedoch die Erbfolge auf einer Verfügung von Todes wegen, die in einer öffentlichen Urkunde enthalten ist, so genügt es, wenn an Stelle des Erbscheins oder des Europäischen Nachlasszeugnisses die Verfügung und die Niederschrift über die Eröffnung der Verfügung vorgelegt werden; erachtet das Grundbuchamt die Erbfolge durch diese Urkunden nicht für nachgewiesen, so kann es die Vorlegung eines Erbscheins oder eines Europäischen Nachlasszeugnisses verlangen.”

Der Teil nach dem Semikolon ist der, den man mitlesen muss. Ein notarielles Testament macht den Erbschein also nicht automatisch entbehrlich, das Grundbuchamt kann ihn trotzdem verlangen. Was ein Erbschein ist, steht in § 2353 BGB: ein Zeugnis des Nachlassgerichts über das Erbrecht und, wenn jemand nur zu einem Teil der Erbschaft berufen ist, über die Größe des Erbteils.

Die Zwei-Jahres-Frist beim Grundbuchamt

Das ist der konkreteste Punkt dieser Seite, und er kostet Sie nichts außer Aufmerksamkeit. Im Kostenverzeichnis zum Gerichts- und Notarkostengesetz steht bei Nr. 14110 Anmerkung Absatz 1: “Die Gebühr wird nicht für die Eintragung von Erben des eingetragenen Eigentümers erhoben, wenn der Eintragungsantrag binnen zwei Jahren seit dem Erbfall bei dem Grundbuchamt eingereicht wird. Dies gilt auch, wenn die Erben erst infolge einer Erbauseinandersetzung eingetragen werden.”

Vier Einschränkungen stecken in diesen zwei Sätzen:

• Es geht um die Erben des eingetragenen Eigentümers, nicht um Erben allgemein.
• Es zählt der Eingang des Antrags beim Grundbuchamt, nicht der Zeitpunkt der Eintragung.
• Befreit ist allein die Gerichtsgebühr des Grundbuchamts. Notarkosten sind davon nicht erfasst.
• Es geht ausschließlich um die Eintragung der Erben als Eigentümer. Die spätere Umschreibung auf einen Käufer bleibt gebührenpflichtig.

Wie weit Satz 2 reicht, wenn die Erbengemeinschaft zuvor schon eingetragen war, ist obergerichtlich nicht einheitlich beantwortet. Eine Zusage bekommen Sie deshalb weder von mir noch sollten Sie sie von jemand anderem annehmen. Fragen Sie beim Grundbuchamt oder beim Notar nach. Der Grund, warum die Frist hier steht: In Erbengemeinschaften vergehen zwei Jahre schneller, als man denkt, und die Frist ist eine Ausschlussfrist.

Was das Finanzamt betrifft

Zuerst die Anzeige. § 30 Absatz 1 ErbStG in der Fassung seit dem 29. Dezember 2020 lautet: “Jeder der Erbschaftsteuer unterliegende Erwerb (§ 1) ist vom Erwerber, bei einer Zweckzuwendung vom Beschwerten binnen einer Frist von drei Monaten nach erlangter Kenntnis von dem Anfall oder von dem Eintritt der Verpflichtung dem für die Verwaltung der Erbschaftsteuer zuständigen Finanzamt schriftlich anzuzeigen.”

Absatz 3 Satz 1 nimmt davon Fälle aus, in denen der Erwerb auf einer von einem deutschen Gericht, Notar oder Konsul eröffneten Verfügung von Todes wegen beruht. Der Halbsatz nach dem Semikolon, also § 30 Absatz 3 Satz 1 Halbsatz 2 ErbStG, schränkt das aber wieder ein: “das gilt nicht, wenn zum Erwerb Grundbesitz, Betriebsvermögen, Anteile an Kapitalgesellschaften, die nicht der Anzeigepflicht nach § 33 unterliegen, oder Auslandsvermögen gehört.” Ein geerbtes Haus ist Grundbesitz. Nach dem Wortlaut greift die Entlastung hier also gerade nicht. Daneben verpflichten die §§ 33 und 34 ErbStG auch Notare, Banken und Standesämter zu eigenen Anzeigen; es ist also keine reine Holschuld des Erben. Was daraus für Ihren Fall folgt und welche Frist wann läuft, rechnet Ihnen Ihr Steuerberater aus. Ich tue das nicht.

Zweitens die Zehnjahresfrist beim Verkauf. § 23 Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 Satz 1 EStG erfasst Veräußerungsgeschäfte bei Grundstücken, “bei denen der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre beträgt”. Satz 3 derselben Nummer nennt zwei gleichrangige Ausnahmen: Wirtschaftsgüter, die im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden, oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken. Wer nur die erste Variante nennt, stellt die Sache schiefer dar, als sie ist.

Für Erben wichtig ist zusätzlich § 23 Absatz 1 Satz 3 EStG: “Bei unentgeltlichem Erwerb ist dem Einzelrechtsnachfolger für Zwecke dieser Vorschrift die Anschaffung oder die Überführung des Wirtschaftsguts in das Privatvermögen durch den Rechtsvorgänger zuzurechnen.” Die Frist beginnt also nicht mit dem Erbfall neu. Das ist die gute Nachricht bei einem Elternhaus, das seit Jahrzehnten in der Familie ist. Ob sie für Sie gilt, sagt Ihnen der Steuerberater. Steuersätze und Rechenbeispiele finden Sie auf dieser Seite bewusst nicht.

Drittens der Fall, dass ein Miterbe übernimmt. § 3 des Grunderwerbsteuergesetzes beginnt mit “Von der Besteuerung sind ausgenommen:” und nennt unter Nummer 3 Satz 1 “der Erwerb eines zum Nachlaß gehörigen Grundstücks durch Miterben zur Teilung des Nachlasses”. Die amtliche Schreibweise mit “ß” stammt aus der Fassung von 1983 und ist so wiedergegeben. Mehr als diesen Wortlaut sage ich dazu nicht: Von Ausgleichszahlungen, Abfindungen oder Wertgrenzen steht in der Norm nichts, und alles, was darüber hinausgeht, ist steuerrechtliche Auslegung. Die gehört zum Steuerberater und zum Notar. Auch den Grunderwerbsteuersatz für Thüringen nenne ich hier nicht, weil er nicht im Grunderwerbsteuergesetz steht und ich ihn nicht belegen kann.

Und der eine Satz, der für jeden Weg gilt: Der Kaufvertrag über eine Immobilie muss notariell beurkundet werden (§ 311b Absatz 1 Satz 1 BGB). Was verbindlich vereinbart ist, steht deshalb am Ende in der Notarurkunde.

Diese Unterlagen brauche ich für das Gespräch

Vollständig muss der Ordner nicht sein. Bringen Sie mit, was da ist:

• aktueller Grundbuchauszug
• Bauzeichnungen und Grundrisse
• Wohnflächenberechnung
• Energieausweis, falls vorhanden
• bei Eigentumswohnungen zusätzlich Teilungserklärung und die Protokolle der Eigentümerversammlung
• sofern vorhanden: Nachweise über Modernisierungen und Sanierungen

Keine Sorge wegen der Bürokratie. Ich prüfe die vorhandenen Dokumente auf Vollständigkeit, fordere fehlende Unterlagen bei den zuständigen Ämtern an und lasse einen gültigen Energieausweis erstellen. Den Behördenmarathon nehme ich Ihnen ab. Meine Arbeitszeit dafür berechne ich nicht; Sie tragen nur die tatsächlich anfallenden Gebühren der Ämter und Dienstleister, etwa für den Grundbuchauszug, und die gebe ich transparent weiter.

Wenn niemand aus der Erbengemeinschaft mehr in der Nähe wohnt, ist genau das der Teil, der sonst Urlaubstage kostet: Behördengänge in einem Ort, in dem man längst nicht mehr zu Hause ist.

Wie ich Sie dabei begleite

Bei mir gibt es keine wechselnden Sachbearbeiter und keine Weitergabe an Dritte. Ich bin selbstständiger Immobilienmakler in Eisfeld und betreue jeden Auftrag persönlich. Für eine Erbengemeinschaft hat das einen praktischen Vorteil: Sie haben einen Ansprechpartner, den alle Miterben anrufen können, und niemand bekommt eine andere Auskunft als der andere.

Was ich für Sie tue:

• Wertermittlung vor Ort, unverbindlich und kostenfrei, mit Begründung zu jeder Zahl. Sie ist die Grundlage, egal ob verkauft, übernommen oder vermietet wird.
• Gebäudegutachten, das den Zustand objektiv dokumentiert, wenn Sie ihn belastbar festhalten wollen.
• Wohnraumberechnung, wenn belastbare Flächenangaben fehlen oder Zweifel an den vorhandenen bestehen.
• Unterlagenprüfung und -beschaffung bei den Ämtern, inklusive Energieausweis.
• Verkauf oder Vermietung der Immobilie, mit einer Vermarktungsstrategie, die zum Objekt passt.
• Verwaltung, wenn die Erbengemeinschaft das Objekt behalten und vermieten will und den laufenden Aufwand abgeben möchte.

Eine Einschränkung, die ich lieber vorher sage als hinterher: Ich bin kein Spezialist für Erbengemeinschaften und behaupte das auch nicht. Über Erbquoten, Auseinandersetzungsvereinbarungen und Streitigkeiten unter Miterben entscheidet niemand in meinem Büro. Ich bin für die Immobilie zuständig, für ihren Wert, ihren Zustand und ihre Vermarktung. Das ist mein Teil der Arbeit. Sagen Sie mir gern, wen Sie schon eingeschaltet haben, dann arbeite ich mit dem, was dort bereits feststeht.

Falls es um Finanzierung oder Absicherung geht, etwa weil ein Miterbe die anderen auszahlen möchte: Auch das gehört nicht zu meinen Leistungen. Ich stelle Ihnen aber gern den Kontakt zu einer Finanzberatung her.

So läuft es ab

1. Unverbindliches Erstgespräch. Sie sagen mir, wie die Erbengemeinschaft zusammengesetzt ist und was Sie bisher besprochen haben. Es reicht, wenn zunächst einer von Ihnen anruft.
2. Besichtigung vor Ort. Ich nehme Lage, Zustand, Ausstattung, Größe und Besonderheiten auf, getrennt nach Zustand außen und innen. Anwesend sein muss dabei nicht die ganze Familie.
3. Sichtung der Unterlagen und Beschaffung dessen, was fehlt.
4. Bewertung auf Grundlage anerkannter Wertermittlungsverfahren, kombiniert mit der Kenntnis des regionalen Marktes.
5. Ergebnis und Erläuterung. Sie bekommen eine nachvollziehbare Einschätzung, die Sie so in die Familie tragen können, dass sie dort standhält. Was sie für die weitere Vorgehensweise bedeutet, besprechen wir gemeinsam.

Entscheidet sich die Erbengemeinschaft für den Verkauf, folgt der übliche Weg: Festlegung des Angebotspreises, individuelle Vermarktungsstrategie, Vorauswahl qualifizierter Interessenten, Einzelbesichtigungen mit regelmäßigem Feedback, Prüfung der Kaufkraft und schließlich die Begleitung bis zur notariellen Beurkundung.

Zwei Punkte dabei sind mir wichtig. Massenbesichtigungen mit mehreren Interessenten gleichzeitig gibt es bei mir nicht. Und bevor ich mit einem Interessenten zum Notar gehe, verlange ich eine schriftliche Finanzierungsbestätigung einer deutschen Bank oder einen entsprechenden Eigenkapitalnachweis. Es kommt vor, dass sich beide Seiten einig sind, der Notartermin steht und dann die Finanzierung platzt. In einer Erbengemeinschaft, in der man sich mühsam auf einen gemeinsamen Schritt geeinigt hat, wäre das besonders bitter.

Mein Maklerhonorar ist rein erfolgsbasiert und fällt erst an, wenn der Verkauf beim Notar erfolgreich beurkundet wurde. Entscheiden Sie sich nach der Bewertung gegen einen Verkauf, ist das ohne Weiteres möglich.

Häufige Fragen

Kann ein einzelner Erbe das geerbte Haus in Eisfeld verkaufen? Nein. Nach § 2033 Absatz 2 BGB kann ein Miterbe über seinen Anteil an den einzelnen Nachlassgegenständen nicht verfügen. Verkaufen können Sie das Haus nur gemeinsam. Was ein einzelner Miterbe abgeben kann, ist sein Anteil am Nachlass insgesamt; ein solcher Vertrag bedarf nach § 2033 Absatz 1 BGB der notariellen Beurkundung. Ob das in Ihrer Lage sinnvoll ist, besprechen Sie mit einem Rechtsanwalt.

Was passiert, wenn wir uns in der Erbengemeinschaft nicht einigen? Jeder Miterbe kann nach § 2042 Absatz 1 BGB jederzeit die Auseinandersetzung verlangen, soweit sich nicht aus den §§ 2043 bis 2045 BGB etwas anderes ergibt. Führt das zu keinem Ergebnis, kann die Aufhebung der Gemeinschaft bei Grundstücken über eine Zwangsversteigerung und die Teilung des Erlöses laufen (§ 753 Absatz 1 BGB, in der Praxis Teilungsversteigerung genannt). Das Verfahren kann auf Antrag eines Miteigentümers für längstens sechs Monate eingestellt werden, eine einmalige Wiederholung ist zulässig (§ 180 Absatz 2 ZVG); durch solche Anordnungen darf das Verfahren insgesamt nicht auf mehr als fünf Jahre eingestellt werden (§ 180 Absatz 4 ZVG). Der Weg dorthin gehört in die Hände eines Rechtsanwalts für Erbrecht. Was ich beitragen kann, liegt davor: Solange eine belastbare Zahl und ein dokumentierter Zustand fehlen, verhandeln alle Beteiligten über Vermutungen. Liegen beide auf dem Tisch, ist wenigstens klar, worüber gesprochen wird.

Wir wohnen alle nicht mehr in der Gegend. Muss jemand von uns zu den Besichtigungen kommen? Nein. Ich koordiniere und leite alle Besichtigungen persönlich, auf Wunsch auch komplett in Ihrer Abwesenheit. Gerade wenn die Immobilie weiter entfernt liegt oder Termine schwer mit dem Berufsalltag vereinbar sind, ist das eine Entlastung. Sie verpassen dabei nichts: Ich gebe Ihnen regelmäßig Feedback zum aktuellen Stand und zu den Rückmeldungen der Interessenten. Wie der Notartermin selbst organisiert wird, wenn niemand anreisen kann, besprechen Sie bitte mit dem Notar; dazu kann ich Ihnen nichts zusagen.

Das geerbte Haus ist vermietet. Können wir es trotzdem verkaufen? Verkaufen können Sie es, und ob Sie das wollen, ist eine Entscheidung der Erbengemeinschaft. Zum Mietverhältnis regelt § 566 Absatz 1 BGB, dass beim Verkauf von Wohnraum, der nach der Überlassung an den Mieter an einen Dritten veräußert wird, der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten eintritt; § 578 BGB erstreckt die Vorschrift auf Grundstücke und auf Räume, die keine Wohnräume sind. Und Absatz 2 gehört dazu: Erfüllt der Erwerber die Pflichten nicht, haftet der Vermieter für den vom Erwerber zu ersetzenden Schaden wie ein Bürge, der auf die Einrede der Vorausklage verzichtet hat. Mit dem Verkauf ist also nicht in jedem Fall alles erledigt. Wie das für Ihren Mietvertrag zu bewerten ist, sagt Ihnen ein Rechtsanwalt. Wenn Sie das Objekt lieber halten und vermieten wollen, kann ich die Vermittlung zur Vermietung und die Verwaltung des Mietverhältnisses übernehmen; den Leistungsumfang legen wir gemeinsam fest.

Wer zahlt Grundsteuer, Versicherung und die Reparatur am Dach, solange die Erbengemeinschaft besteht? Über die Verweisung in § 2038 Absatz 2 Satz 1 BGB gilt § 748 BGB. Danach ist jeder Teilhaber den anderen gegenüber verpflichtet, die Lasten des gemeinschaftlichen Gegenstands sowie die Kosten der Erhaltung, der Verwaltung und einer gemeinschaftlichen Benutzung nach dem Verhältnis seines Anteils zu tragen. Die Norm spricht von Teilhabern und Anteilen; die Übertragung auf Miterben und Erbquoten läuft über diese Verweisung und ist eine Erläuterung, kein Zitat. Für die Bewertung Ihres konkreten Falls ist ein Rechtsanwalt zuständig.

Was kostet mich das Gespräch, wenn wir uns am Ende gar nicht auf einen Verkauf einigen? Nichts. Die Erstberatung und die Marktwertermittlung vor Ort sind unverbindlich und für Sie kostenfrei; es entstehen dadurch keine Verpflichtung zu einem Verkauf und keine Vorabkosten. Mein Honorar fällt erst an, wenn ein Verkauf beim Notar beurkundet wurde. Anders ist es beim Gebäudegutachten, bei der Wohnraumberechnung, beim Energieausweis und bei der Verwaltung: Das sind eigenständige Leistungen, und was sie kosten, bespreche ich vorher offen mit Ihnen, bevor Sie etwas beauftragen.

Über den Autor

Hinter Wanderer Immobilien in Eisfeld steht eine Person: Danny Wanderer, selbstständiger Immobilienmakler. Ich betreue jeden Auftrag persönlich, von der ersten Beratung über die Wertermittlung vor Ort und die Vermarktung bis zum Notartermin. Es gibt keine wechselnden Sachbearbeiter und keine Weitergabe an Dritte. Neben der Vermittlung übernehme ich Wertermittlungen, Gebäudegutachten, Wohnraumberechnungen, die Beschaffung des Energieausweises und die Verwaltung von Eigentum. Ich arbeite in meiner Heimatregion, dem Grünen Band Deutschlands am Rand des Thüringer Waldes, und kenne den Markt hier aus eigener Anschauung. Hier kennt man sich, und hier zählt, dass man zu dem steht, was man zusagt.

Eine Übersicht meiner Leistungen finden Sie auf der Website. Wenn Sie wissen möchten, wie ich in Eisfeld und den zwölf Ortsteilen arbeite, lesen Sie die Seite Immobilienmakler in Eisfeld.

Sie haben mit anderen zusammen geerbt und wissen nicht, wo Sie anfangen sollen? In dieser Lage sind meist zwei Fragen offen: was die Immobilie wert ist und in welchem Zustand sie sich befindet. Genau da fange ich an, mit einer Wertermittlung vor Ort und, wenn Sie es möchten, einem Gebäudegutachten, das den Zustand objektiv festhält. Fehlende Unterlagen beschaffe ich bei den Ämtern; den Behördenmarathon nehme ich Ihnen ab. Die Erstberatung und die Marktwertermittlung sind kostenfrei und unverbindlich. Sie müssen sich in der Erbengemeinschaft dafür noch auf nichts geeinigt haben, und Sie verpflichten sich zu nichts. Mein Honorar fällt erst an, wenn ein Verkauf beim Notar beurkundet ist. Rufen Sie an: 0160 73 999 01, schreiben Sie an info@wandererimmobilien.de oder nutzen Sie das Kontaktformular. Sagen Sie mir kurz, worum es geht, damit ich das Gespräch vorbereiten kann. Ich bin viel unterwegs und nehme Termine vor Ort wahr, deshalb erreichen Sie mich nicht durchgehend telefonisch. Hinterlassen Sie in dem Fall gern eine Nachricht auf der Mailbox: Ich melde mich zeitnah bei Ihnen zurück. Mein Büro: Breite Straße 23, 98673 Eisfeld.

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