Immobilien-ABC · Buchstabe V

Verkehrswert

Objektiver Marktwert einer Immobilie zum Stichtag der Bewertung unter normalen Marktbedingungen

Verkehrswert ist der Preis, der zum Bewertungsstichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr ohne ungewöhnliche Verhältnisse zu erzielen wäre (§ 194 BauGB). Er dient als Grundlage für Kauf/Verkauf, Finanzierung, Steuern (Erbschaft/Schenkung) und gerichtliche Auseinandersetzungen.

Wertermittlungsverfahren

Vergleichswertverfahren (§ 15 ImmoWertV): Aus Kaufpreisen vergleichbarer Immobilien, geeignet für Wohnimmobilien. Ertragswertverfahren (§ 17 ImmoWertV): Aus nachhaltig erzielbaren Erträgen, für Renditeimmobilien. Sachwertverfahren (§ 21 ImmoWertV): Herstellungskosten minus Alterswertminderung plus Bodenwert, für Eigennutzer.

Bewertungsfaktoren

Lage (wichtigster Faktor): Makrolage (Stadt, Region), Mikrolage (Straße, Nachbarschaft). Ausstattung und Zustand. Grundstück (Größe, Erschließung, Altlasten). Marktlage (Angebot/Nachfrage, Zinsniveau). Lage kann 50-300% Preisunterschied ausmachen.

Gutachter und Kosten

Öffentlich bestellte Sachverständige (IHK-Bestellung) oder zertifizierte nach DIN EN ISO/IEC 17024. Honorar: Einfamilienhaus 1.500-3.000€, Mehrfamilienhaus 2.500-5.000€, Kurzgutachten 500-1.500€. Unabhängigkeit und Neutralität verpflichtet.

Verkehrswert vs. Beleihungswert

Beleihungswert (§ 16 PfandBG) vorsichtiger, meist 10-20% unter Verkehrswert. Bank berechnet Beleihungsauslauf (Kredit/Beleihungswert), üblich 60-80% für günstige Konditionen. Verkehrswert schwankt mit Markt, Beleihungswert stabiler.

Steuerliche Relevanz

Erbschaftsteuer: Verkehrswert als Bemessungsgrundlage, Freibeträge (400.000€ Ehegatte/Kind). Gutachten kann niedrigeren Wert nachweisen. Neue Grundsteuer ab 2025 nach Verkehrswert oder Ertragswert. Bei Verkauf innerhalb Spekulationsfrist steuerpflichtig.

Siehe auch: Marktwert , Beleihungswert , Sachverständiger