Geerbtes Haus in Eisfeld verkaufen: was jetzt zu klären ist

Danny Wanderer · 23. August 2026

Zwischen der Beerdigung und dem Moment, in dem Sie das erste Mal wieder vor dem Haus stehen, liegen oft nur ein paar Wochen. Und dann hängt an diesem Haus plötzlich alles gleichzeitig: ein Schlüsselbund, für den niemand mehr zuständig ist, ein Ordner, den Sie noch nie geöffnet haben, vielleicht Geschwister mit anderen Vorstellungen — und die Frage, ob Sie das geerbte Haus verkaufen, vermieten oder behalten. Wenn es in Eisfeld oder einem der Ortsteile steht und Sie selbst längst woanders wohnen, kommt die Entfernung dazu.

Der Zeitpunkt fühlt sich fast immer falsch an. Sie müssen heute auch nichts entscheiden. Was Sie brauchen, ist zuerst eine Reihenfolge.

Was jetzt zu klären ist

Was tun, wenn man ein Haus geerbt hat?

Klären Sie zuerst, wer rechtlich Eigentümer ist und ob Sie allein oder mit anderen erben. Danach verschaffen Sie sich Klarheit über zwei Dinge: den Wert und den baulichen Zustand. Erst wenn beides auf dem Tisch liegt, ist die Entscheidung zwischen Verkaufen, Vermieten und Behalten überhaupt eine Entscheidung.

Bei einer geerbten Immobilie steht meist zuerst die Frage im Raum, was sie wert ist und in welchem Zustand sie sich befindet. In dieser Reihenfolge sortiert sich alles Weitere. Ein Haus, dessen Dach in fünf Jahren fällig ist, führt zu einer anderen Entscheidung als eines, bei dem 2019 die Heizung erneuert wurde. Und zu einem anderen Preis.

Wenn Sie ein geerbtes Haus in Eisfeld verkaufen wollen, sind es fünf Punkte. Die lassen sich der Reihe nach abarbeiten:

1. Wer ist Erbe, gibt es ein Testament, und was steht im Grundbuch?
2. Welche Unterlagen liegen vor: Grundbuchauszug, Bauzeichnungen, Wohnflächenberechnung, Energieausweis, Nachweise über Modernisierungen?
3. Was ist am Gebäude in den letzten Jahren passiert, und was steht an?
4. Was ist am hiesigen Markt realistisch zu erzielen?
5. Und dann erst: verkaufen, vermieten oder selbst nutzen?

Die Punkte 2 bis 4 sind mein Teil. Punkt 1 gehört zum Notar oder zur Rechtsanwältin, dazu gleich mehr. Welche Unterlagen für Punkt 2 gebraucht werden, steht weiter unten als Liste zum Abhaken.

Der Zustand ist bei einem Erbhaus die zweite große Frage

Bei einem geerbten Haus fehlt häufig das, was ein Eigentümer sonst mitbringt: das Wissen darüber, was in den letzten dreißig Jahren am Gebäude gemacht wurde. Sie wissen vielleicht, dass der Vater irgendwann das Bad neu gemacht hat. Ob dabei auch die Leitungen getauscht wurden, weiß niemand mehr.

Das lässt sich nachholen. Ein Gebäudegutachten dokumentiert den Zustand einer Immobilie objektiv und dient als Entscheidungsgrundlage. Es beantwortet die Frage nach dem Zustand, während die Wertermittlung die Frage nach dem Preis beantwortet. Beides ergänzt sich, ist aber unabhängig voneinander beauftragbar. Sie können ein Gebäudegutachten also auch dann beauftragen, wenn Sie noch gar nicht wissen, ob Sie verkaufen wollen. Es ist nicht Teil der kostenfreien Erstberatung und Marktwertermittlung; die Konditionen bespreche ich vorab mit Ihnen.

Was ich bei der Bewertung vor Ort aufnehme, sortiere ich getrennt nach außen und innen. Das ist auch die Reihenfolge, in der ich den Zustand später in der Objektbeschreibung benenne:

Welches Gewicht die einzelnen Punkte bei Ihrer Immobilie haben, zeigt sich erst im Termin vor Ort. Deshalb gehört die persönliche Besichtigung zu jeder Bewertung. Was eine Sanierung kostet oder welche Förderung dafür infrage kommt, sage ich Ihnen allerdings nicht: Das gehört nicht zu meinen Leistungen.

Der zweite blinde Fleck ist die Wohnfläche. Sie ist die zentrale Bezugsgröße für den Kaufpreis, für die Miete und für alle Angaben in Unterlagen und Exposés. Ungenaue oder veraltete Angaben können später zu Streit oder Nachforderungen führen. Bei Häusern, die seit den Sechzigern in der Familie sind, stammt die Flächenangabe oft aus einem Bauantrag, der ein ausgebautes Dachgeschoss noch gar nicht kannte. Wie gerechnet wird, steht in der Wohnflächenverordnung:

• Räume mit einer lichten Höhe von mindestens zwei Metern zählen vollständig.
• Flächen von mindestens einem bis unter zwei Metern zählen zur Hälfte.
• Balkone und Terrassen zählen in der Regel zu einem Viertel, höchstens zur Hälfte.

Bei einem Dachgeschoss mit Schrägen macht das einen spürbaren Unterschied — in beide Richtungen.

Zwingend ist diese Rechenweise nur bei gefördertem Wohnraum; im freien Verkauf gilt sie, wenn die Beteiligten sie vereinbaren. Eine saubere Berechnung ist im Streitfall das bessere Argument.

Der Mechanismus dahinter ist simpel: Steht im Exposé eine Fläche, die der Käufer später nachmisst und nicht wiederfindet, landen Sie in genau der Diskussion, die eine saubere Berechnung vorher erspart hätte.

Dazu kommt der Energieausweis. Nach § 80 Absatz 4 Satz 1 des Gebäudemodernisierungsgesetzes, das bis Juli 2026 Gebäudeenergiegesetz hieß, haben Verkäufer oder Immobilienmakler ihn spätestens bei der Besichtigung vorzulegen. Ob privat verkauft wird oder über einen Makler, ändert daran nichts. Es gibt ihn als Bedarfsausweis, der auf Baukonstruktion und Anlagentechnik beruht, und als Verbrauchsausweis, der sich am tatsächlichen Verbrauch orientiert. Welcher für Ihr Haus in Frage kommt, hängt unter anderem vom Baujahr, der Zahl der Wohneinheiten und dem energetischen Zustand ab. Ausstellen darf ich ihn nicht selbst, aber ich lasse ihn erstellen.

Ehrlich gesagt halte ich diesen Teil für den unterschätztesten. Über den Preis wird geredet, über den Zustand wird geraten. Wer den Zustand belegen kann, verhandelt anders.

Was in Eisfeld über den Preis entscheidet

Eisfeld hatte am 31. Dezember 2025 genau 7.139 Einwohner auf 8.652 Hektar, also rund 86,5 Quadratkilometern (Thüringer Landesamt für Statistik, abgerufen am 21.08.2026). Zur Stadt gehören zwölf Ortsteile: Bockstadt-Herbartswind, Friedrichshöhe, Harras, Heid, Hirschendorf, Saargrund, Sachsenbrunn, Schirnrod, Stelzen, Tossenthal, Waffenrod-Hinterrod und Weitesfeld.

Was diese Gegend für Käufer interessant macht, ist gut zu benennen: ruhige Ortslagen, viel Natur und trotzdem eine gute Anbindung an die umliegenden Städte und die Autobahn. Nach meiner Beobachtung fällt genau diese Mischung im Ort selbst anders aus als in Stelzen oder Waffenrod-Hinterrod. Was Interessenten bei einer Ortsteillage zuerst fragen, ist immer dasselbe: Wie weit ist es zum Einkaufen, wie weit zur Schule, wie kommt man morgens auf die Bundesstraße, wie oft fährt der Bus. Auf diese Fragen sollten Sie eine Antwort haben, bevor die erste Besichtigung läuft. Ob das Haus hier oder dort steht, verändert Erreichbarkeit und Nahversorgung. Und damit den Wert.

Gerade im ländlichen Raum unterscheiden sich vergleichbar große Objekte erheblich, je nach Lage, Bausubstanz und Renovierungsbedarf. Nach meiner Erfahrung wiegt der Zustand hier oft schwerer als die reine Quadratmeterzahl. Zur Größenordnung des Bestands: Beim Zensus lag die durchschnittliche Wohnfläche je Wohnung in Eisfeld am 15. Mai 2022 bei 98,68 Quadratmetern; landesweit in Thüringen waren es 86,56 Quadratmeter (Thüringer Landesamt für Statistik, Zensus 2022). Das ist der Bestand, um den es hier geht.

Beim Zensus 2022 wurden in Eisfeld 2.484 Gebäude mit Wohnraum erfasst, 2.098 davon gehörten Privatpersonen. Bei älteren Häusern in Privathand hängt viel an der Heizung: 919 Gebäude heizten zum Stichtag 15. Mai 2022 mit Heizöl, also rund 37 Prozent. Das sind vier Jahre alte Daten und keine Aussage über Ihr Haus. Aber es erklärt, warum die Frage nach Heizung und Öltank bei Besichtigungen in dieser Gegend früh kommt, und warum ein Energieausweis allein sie nicht beantwortet. Er zeigt die energetische Einstufung des Gebäudes, sagt aber nichts über Dach, Fenster oder Dämmung.

Zum Boden gibt es amtliche Orientierung. Die Bodenrichtwerte werden in Thüringen alle zwei Jahre von den Gutachterausschüssen für Grundstückswerte beschlossen; für Eisfeld ist der Gutachterausschuss für Grundstückswerte für das Gebiet des Landkreises Hildburghausen, des Landkreises Schmalkalden-Meiningen und der kreisfreien Stadt Suhl zuständig. Nachschlagen können Sie den Wert selbst und kostenfrei: im Portal BORIS-TH des Thüringer Landesamts für Bodenmanagement und Geoinformation unter boris.thueringen.de. Dort suchen Sie die Adresse und klicken die Bodenrichtwertzone an. Die Zonennummer können Sie gern zum Termin mitbringen. Eine Zahl nenne ich hier bewusst nicht: Sie wird alle zwei Jahre neu beschlossen, und ein veralteter Wert auf einer Maklerseite hilft Ihnen nicht. Nur: Ein Bodenrichtwert ist ein Bodenwert. Über Dach, Fenster, Grundriss und einen später angebauten Wintergarten sagt er nichts. Online-Rechner bieten in der Regel nur grobe Richtwerte und kennen weder den tatsächlichen Zustand Ihrer Immobilie noch die Besonderheiten des lokalen Marktes. Der Wert wird nicht am Schreibtisch geschätzt, sondern vor Ort ermittelt.

Sie wollen ein geerbtes Haus in Eisfeld verkaufen und wissen nicht, womit Sie anfangen sollen? In dieser Lage sind meist zwei Fragen offen: was die Immobilie wert ist und in welchem Zustand sie sich befindet. Genau da fange ich an — mit einer Wertermittlung vor Ort und, wenn Sie es möchten, einem Gebäudegutachten, das den Zustand objektiv festhält. Fehlende Unterlagen beschaffe ich bei den Ämtern; den Behördenmarathon nehme ich Ihnen ab. Rufen Sie an: 0160 73 999 01, schreiben Sie an info@wandererimmobilien.de oder fragen Sie einen Termin für eine Marktwertermittlung an. Ich melde mich zeitnah zurück.

Rechtlich und steuerlich: was Sie wissen sollten, und wer es beantwortet

Hier gilt eine klare Grenze, und ich sage sie lieber vorher als hinterher: Für erbrechtliche und steuerliche Fragen wenden Sie sich bitte an einen Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater. Das gehört nicht zu meinen Leistungen. Bei allem, was die Immobilie selbst betrifft, sprechen Sie mich gern an. Was folgt, gibt den Gesetzestext wieder, damit Sie wissen, wonach Sie fragen müssen. Es ersetzt keine Beratung und ist auf Ihren Fall nicht angewendet. Drei Themen stehen an: das Grundbuch, die Lage bei mehreren Erben und die Steuer.

Das Haus gehört Ihnen schon, das Grundbuch weiß es nur noch nicht

Mit dem Tod einer Person geht deren Vermögen als Ganzes auf die Erben über, so formuliert es § 1922 Absatz 1 BGB. Das Eigentum wechselt also ohne Ihr Zutun. Das Grundbuch bildet das aber nicht automatisch ab, und für einen Verkauf muss es stimmen.

Wie Sie die Erbfolge gegenüber dem Grundbuchamt nachweisen, regelt § 35 Absatz 1 GBO. Der Nachweis kann grundsätzlich nur durch einen Erbschein oder ein Europäisches Nachlasszeugnis geführt werden. Beruht die Erbfolge auf einer Verfügung von Todes wegen in einer öffentlichen Urkunde, genügen die Verfügung und die Niederschrift über ihre Eröffnung. Dann folgt allerdings der Halbsatz, der beim Lesen gern untergeht: Erachtet das Grundbuchamt die Erbfolge durch diese Urkunden nicht für nachgewiesen, kann es trotzdem einen Erbschein verlangen. “Notarielles Testament heißt kein Erbschein” ist deshalb zu kurz gesprungen. Fragen Sie beim Grundbuchamt oder beim Notar nach, bevor Sie planen.

Ein praktischer Hinweis dazu, wo überhaupt zu fragen ist: Örtlich zuständig ist nach § 343 Absatz 1 FamFG das Gericht, in dessen Bezirk der Erblasser im Zeitpunkt seines Todes seinen gewöhnlichen Aufenthalt hatte. Die Lage der Immobilie ist nach dieser Vorschrift nicht der Anknüpfungspunkt. Beides kann auseinanderfallen, etwa wenn das Haus in Eisfeld steht, der Verstorbene zuletzt aber in einer Einrichtung in einer anderen Stadt gelebt hat. Welches Gericht in Ihrem Fall zuständig ist, sagt Ihnen der Notar.

Einen Punkt sollten Sie kennen, weil er zeitgebunden ist. Nach Nummer 14110 der Anmerkung zum Kostenverzeichnis des GNotKG wird die Gebühr für die Eintragung von Erben des eingetragenen Eigentümers nicht erhoben, wenn der Eintragungsantrag binnen zwei Jahren seit dem Erbfall beim Grundbuchamt eingeht.

Drei Dinge dazu:

• Es kommt auf den Eingang des Antrags an; wann tatsächlich eingetragen wird, spielt keine Rolle. Verlängern lässt sich die Frist nicht.
• Erfasst ist nur die Gerichtsgebühr des Grundbuchamts für die Eigentümereintragung. Notarkosten fallen nicht darunter.
• Die spätere Umschreibung auf einen Käufer ist ohnehin gebührenpflichtig.

Ob und wie das in Ihrem Fall greift, klären Sie mit dem Notar oder dem Grundbuchamt.

Wenn Sie nicht allein erben

Hinterlässt der Erblasser mehrere Erben, wird der Nachlass gemeinschaftliches Vermögen der Erben (§ 2032 Absatz 1 BGB). Über seinen Anteil am Nachlass kann jeder Miterbe verfügen, notariell beurkundet; über seinen Anteil an einzelnen Nachlassgegenständen dagegen nicht (§ 2033 BGB).

Was daraus für einen Verkauf folgt und was gilt, wenn sich mehrere Erben nicht einig sind, ist eine erbrechtliche Frage. Klären Sie das mit dem Notar oder einer Rechtsanwältin, bevor Sie planen. Was ich beitragen kann, ist der sachliche Teil: eine Wertermittlung vor Ort und, wenn gewünscht, ein Gebäudegutachten. Zahlen, die alle Beteiligten vor sich liegen haben, ersetzen keine Einigung. Sie verhindern immerhin, dass über verschiedene Vorstellungen vom selben Haus diskutiert wird. Wie es abläuft, wenn Sie zu mehreren erben, steht ausführlich auf der Seite Erbengemeinschaft in Eisfeld: die Immobilie verkaufen.

Wie ich arbeite, hilft in dieser Konstellation. Es gibt bei mir keine wechselnden Sachbearbeiter und keine Weitergabe an Dritte: Wer von Ihnen auch anruft, spricht mit derselben Person und bekommt denselben Stand. Die Bewertung findet vor Ort statt, und das Ergebnis erläutere ich Ihnen persönlich. Besichtigungen laufen ohnehin ausschließlich als Einzeltermine, und über den Stand und die Rückmeldungen der Interessenten gebe ich regelmäßig Feedback. Ob Sie einen von Ihnen als Ansprechpartner benennen oder ob alle im Verteiler bleiben sollen, klären wir im ersten Gespräch.

Und falls Sie überlegen, das Erbe gar nicht anzutreten: Die Ausschlagung kann nur binnen sechs Wochen erfolgen (§ 1944 Absatz 1 BGB, Stand 15.07.2026), die Frist beginnt mit der Kenntnis von Anfall und Berufungsgrund. Bei Auslandsbezug sind es sechs Monate. Über eine Ausschlagung entscheiden Sie besser in einer Rechtsberatung.

Steuer: was im Gesetz steht, und wer es beantwortet

Vier Punkte, die bei einem geerbten Haus regelmäßig auftauchen. Ich gebe sie hier nur wieder. Angewendet werden sie vom Steuerberater.

Ich rechne davon nichts aus und gebe dazu auch keine Faustregeln. Da endet mein Zuständigkeitsbereich.

Geerbtes Haus in Eisfeld verkaufen, vermieten oder behalten

Ein leer stehendes Haus kostet weiter, auch wenn niemand darin wohnt: Grundsteuer, Gebäudeversicherung, Grundgebühren für Strom und Wasser, im Winter das Heizen gegen Frostschäden, dazu Schnee vor der Tür und ein Garten, der niemanden fragt. Zwei Punkte gehören zu den jeweils Zuständigen: Ob Ihre Gebäudeversicherung bei längerem Leerstand weiter greift, klären Sie mit Ihrem Versicherer. Steuerliche Fragen gehören zum Steuerberater.

Die Verwaltung von Eigentum übernehme ich ebenfalls, gemeinschaftliches Wohnungseigentum genauso wie Mietverhältnisse für Dritte. Das ist besonders dann interessant, wenn Sie die Immobilie langfristig halten möchten, den laufenden Aufwand aber abgeben wollen. Auch die Vermittlung zur Vermietung gehört dazu. Den konkreten Leistungsumfang besprechen wir persönlich, weil er von Ihrer Immobilie und Ihren Vorstellungen abhängt. Wenn ein Erbhaus länger leer stand, ist vor einer Vermietung einiges zu klären. Der Zustand innen entscheidet, ob überhaupt und ab wann vermietet werden kann. Die Heizungsart prägt die Betriebskosten für den künftigen Mieter. Und die Wohnfläche braucht eine belastbare Angabe, denn sie ist die Bezugsgröße für den Kaufpreis und für die Miete.

Diese Unterlagen brauche ich für das erste Gespräch

Keine Sorge, wenn nicht alles da ist. Gerade bei Häusern, die lange in Familienbesitz waren, fehlen einzelne Unterlagen häufig.

• Aktueller Grundbuchauszug (vom Grundbuchamt)
• Bauzeichnungen und Grundrisse (aus der Bauakte bei der zuständigen Bauaufsicht)
• Wohnflächenberechnung (oft in der Bauakte, sonst neu zu erstellen)
• Energieausweis (lasse ich erstellen, wenn keiner vorliegt)
• Bei einer Eigentumswohnung zusätzlich: Teilungserklärung und Protokolle der Eigentümerversammlung (beim Verwalter)
• Sofern vorhanden: Nachweise über Modernisierungen und Sanierungen (Rechnungen, Handwerkerangebote, Wartungshefte)
• Falls schon vorhanden: Erbschein oder eröffnete Verfügung von Todes wegen

Ein Hinweis, bevor Sie mit dem Räumen anfangen: Bauunterlagen, Heizungsrechnungen, Wartungshefte und Modernisierungsnachweise liegen oft genau dort, wo beim Entrümpeln zuerst aufgeräumt wird. Was einmal im Container gelandet ist, muss aufwendig oder gar nicht wiederbeschafft werden. Legen Sie diese Papiere in einen eigenen Ordner, bevor der Rest weggeht.

Was fehlt, prüfe ich und fordere es bei den zuständigen Ämtern an. Meine Arbeitszeit dafür berechne ich nicht; Sie tragen nur die tatsächlich anfallenden Gebühren der Ämter und Dienstleister, etwa für den Grundbuchauszug, und die gebe ich transparent weiter.

Zum Termin mitbringen: was von der Liste oben da ist, den Ordner mit Rechnungen und Wartungsheften, und wenn Sie mögen die Bodenrichtwertzone aus BORIS-TH. Wenn Sie gar nicht wissen, was Ihnen fehlt: Bringen Sie mit, was da ist, den Rest sortiere ich im Termin. Auf die Grundbuchberichtigung müssen Sie dafür nicht warten — Bewertung und Zustandsaufnahme sind auch vorher möglich. Einen Termin für die Marktwertermittlung anfragen.

Wie ich Sie dabei begleite

Hinter Wanderer Immobilien steht eine Person. Ich betreue jeden Auftrag persönlich, von der ersten Beratung über die Wertermittlung vor Ort und die Vermarktung bis zum Notartermin. Es gibt keine wechselnden Sachbearbeiter und keine Weitergabe an Dritte. Für Sie heißt das: eine Nummer, ein Ansprechpartner, auch wenn Sie zweihundert Kilometer entfernt wohnen. Erreichen Sie mich nicht sofort, hinterlassen Sie gern eine Nachricht, ich melde mich zeitnah zurück.

Was Sie von mir bekommen und was nicht:

• Ich sehe mir Lage, Zustand, Ausstattung, Größe und Besonderheiten vor Ort selbst an.
• Gebäudegutachten und Wohnraumberechnung sind eigenständige Leistungen und setzen keinen Verkauf voraus; die Konditionen bespreche ich vorab mit Ihnen.
• Ich prüfe, was an Unterlagen vorhanden ist, fordere Fehlendes bei den Ämtern an und lasse einen gültigen Energieausweis erstellen.
• Massenbesichtigungen mit mehreren Interessenten gleichzeitig gibt es bei mir nicht. Auf Wunsch leite ich alle Termine komplett in Ihrer Abwesenheit. Und bevor ich mit einem Interessenten zum Notar gehe, verlange ich eine schriftliche Finanzierungsbestätigung einer deutschen Bank oder einen entsprechenden Eigenkapitalnachweis.
• Mein Maklerhonorar ist rein erfolgsbasiert. Entscheiden Sie sich nach der Bewertung gegen einen Verkauf, ist das ohne Weiteres möglich.
• Nicht von mir: Erbrecht, Steuern, Finanzierung, Versicherung. Dafür gibt es Notare, Rechtsanwälte, Steuerberater und Banken, und ich sage Ihnen das lieber offen, als so zu tun, als könnte ich alles.

Ich arbeite in meiner Heimatregion und kenne den Markt im Grünen Band Deutschlands aus eigener Anschauung. Ich mache keine unrealistischen Versprechen, weder bei der Preisfindung noch beim Zeitrahmen — eine pauschale Aussage, wie lange ein Verkauf dauert, bekommen Sie von mir deshalb nicht. Hier kennt man sich, und hier zählt, dass man zu dem steht, was man zusagt.

Noch etwas zum Preis, weil danach zuerst gefragt wird: Ein zu hoher Preis schreckt Interessenten ab und lässt die Immobilie zum Ladenhüter werden; ein zu niedriger bedeutet finanziellen Verlust. Ziel ist ein Preis, der beides ist: realistisch und für Sie maximal profitabel.

Was Wertermittlung, Gebäudegutachten und Wohnraumberechnung im Einzelnen umfassen, steht auf Dienstleistungen und auf Gebäudegutachten vor dem Verkauf. Wie ich in Eisfeld und den Ortsteilen arbeite, steht auf Immobilienmakler in Eisfeld; die aktuellen Angebote liegen unter “Immobilien”.

So läuft es ab

1. Unverbindliches Erstgespräch und Besichtigung der Immobilie vor Ort
2. Fundierte Marktwertermittlung und gemeinsame Festlegung des Angebotspreises
3. Prüfung der Unterlagen, Beschaffung fehlender Dokumente, falls nötig Erstellung des Energieausweises
4. Entwicklung einer individuellen Vermarktungsstrategie
5. Bearbeitung der Anfragen und Vorauswahl qualifizierter Interessenten
6. Durchführung der Einzelbesichtigungen, auf Wunsch in Ihrer Abwesenheit, mit regelmäßigem Feedback
7. Prüfung der Kaufkraft: Finanzierungsbestätigung oder Eigenkapitalnachweis
8. Verhandlungsführung und Abstimmung der Konditionen
9. Vorbereitung und Begleitung des Notartermins bis zur Beurkundung

Beim Notartermin wird der Vertrag verlesen, beide Seiten unterschreiben. Dass es diesen Termin überhaupt geben muss, steht im Gesetz: Ein Vertrag, durch den sich der eine Teil verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, bedarf der notariellen Beurkundung (§ 311b Absatz 1 Satz 1 BGB, Stand 15.07.2026). Das gilt auch beim Verkauf ohne Makler. Was verbindlich vereinbart ist, steht deshalb in der Notarurkunde. Das Exposé ist für mich die Vorinformation davor, mehr nicht.

Häufige Fragen

Ich wohne weit weg von Eisfeld. Muss ich für jeden Termin herkommen?

Nein. Ich koordiniere und leite alle Besichtigungen persönlich, auf Wunsch auch komplett in Ihrer Abwesenheit. Sie verpassen dabei nichts: Ich gebe Ihnen regelmäßig Rückmeldung zum Stand und zu den Reaktionen der Interessenten. Zum Notartermin selbst und zu Vollmachtsfragen sprechen Sie bitte mit dem Notar. Dafür ist er zuständig.

Wir sind mehrere Erben und haben sehr unterschiedliche Vorstellungen vom Wert. Was hilft?

Eine Bewertung vor Ort, an der sich alle orientieren können, und bei Bedarf ein Gebäudegutachten, das den Zustand objektiv festhält. Das ersetzt keine Einigung und keine Rechtsberatung. Sie streiten dann wenigstens nicht über zwei verschiedene Zahlen. Wie sich Miterben rechtlich auseinandersetzen, klären Sie mit einer Rechtsanwältin oder einem Notar.

Für das Haus gibt es weder eine Wohnflächenberechnung noch einen Energieausweis. Ist das ein Problem?

Bei lange bewohnten Häusern fehlen solche Unterlagen häufig, und es ist lösbar. Die Wohnfläche berechne ich nach den geltenden gesetzlichen Vorgaben, auch dann, wenn eine Berechnung ganz fehlt oder Zweifel an den vorhandenen Angaben bestehen. Den Energieausweis lasse ich erstellen; vorgelegt werden muss er spätestens bei der Besichtigung. Beides sind eigenständige Leistungen; dafür gelten eigene Konditionen, die ich vorab mit Ihnen bespreche.

Das Haus ist seit Jahren nicht renoviert worden. Lässt sich so etwas hier überhaupt verkaufen?

Ja, und ich schreibe den Zustand auch nicht schön. Ich benenne ihn in den Objektbeschreibungen bewusst offen, getrennt nach Zustand außen und Zustand innen, damit die Interessenten vorab wissen, worauf sie sich einlassen. Für viele Käufer ist genau das ein Vorteil: Objekte mit Renovierungsbedarf lassen Spielraum für ein eigenes Wohnkonzept und sind im Einstiegspreis entsprechend attraktiver.

Muss ich verkaufen, oder kann ich das Haus behalten und vermieten?

Beides ist möglich, und die Entscheidung gehört Ihnen. Ich vermittle auch zur Vermietung und übernehme die Verwaltung von Mietverhältnissen für Dritte, wenn Sie halten, aber den Aufwand abgeben wollen. Welcher Weg trägt, hängt am Zustand, an der Lage und an Ihrer eigenen Planung. Deshalb kommt die Bewertung zuerst.

Im geerbten Haus wohnt noch ein Mieter. Was heißt das für einen Verkauf?

Für den Verkauf regelt das Gesetz diesen Fall ausdrücklich. Wird vermieteter Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter vom Vermieter an einen Dritten veräußert, tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein (§ 566 Absatz 1 BGB; für Mietverhältnisse über Grundstücke gilt § 578 BGB entsprechend). Absatz 2 setzt noch etwas drauf: Erfüllt der Erwerber diese Pflichten nicht, haftet der Vermieter dafür wie ein Bürge. Mit der Unterschrift beim Notar ist also nicht jede Verbindung zum Mietverhältnis gekappt. Wie das in Ihrem Fall liegt, gehört zur Rechtsanwältin oder zum Rechtsanwalt: Mietrecht berate ich nicht. Was ich übernehmen kann, ist der Verkauf oder, wenn Sie das Haus behalten wollen, die Verwaltung des Mietverhältnisses für Sie.

Was kostet mich die Bewertung?

Nichts. Die Marktwertermittlung ist unverbindlich und für Sie kostenfrei, es entstehen dadurch keine Verpflichtung zu einem Verkauf und keine Vorabkosten. Mein Honorar ist rein erfolgsbasiert und fällt erst an, wenn der Verkauf beim Notar erfolgreich beurkundet wurde. Für Gebäudegutachten, Wohnraumberechnung und Energieausweis gilt das nicht. Das sind eigenständige Leistungen mit eigenen Konditionen.

Wie schnell muss ich mich entscheiden?

Von meiner Seite gar nicht. Es gibt Fristen, die im Gesetz stehen, die Ausschlagungsfrist etwa oder die Zweijahresfrist beim Grundbuchamt. Dafür sind Notar und Rechtsanwalt zuständig. Für alles, was die Immobilie selbst betrifft, gilt: Erst schauen, dann entscheiden.

Über den Autor

Danny Wanderer, selbstständiger Immobilienmakler in Eisfeld. Vom ersten Gespräch bis zum Notartermin bin ich Ihr einziger Ansprechpartner; es gibt keine wechselnden Sachbearbeiter und keine Weitergabe an Dritte. Neben der Vermittlung übernehme ich Wertermittlungen, Gebäudegutachten, Wohnraumberechnungen, die Beschaffung des Energieausweises und die Verwaltung von Eigentum. Ich arbeite in meiner Heimatregion, dem Grünen Band Deutschlands, und kenne den Markt hier aus eigener Anschauung.

Wanderer Immobilien · Danny Wanderer · Breite Straße 23, 98673 Eisfeld · 0160 73 999 01 · info@wandererimmobilien.de

Stand: 23. August 2026.

Sie haben ein Haus geerbt und wissen noch nicht, wie es weitergeht? Der erste Schritt ist ein unverbindliches Gespräch mit einer Marktwertermittlung vor Ort — kostenfrei und ohne Verpflichtung zu einem Verkauf. Ich sehe mir die Immobilie persönlich an, statt einen Online-Rechner entscheiden zu lassen, und sage Ihnen offen, was ich für realistisch halte. Wenn Sie zusätzlich Klarheit über den Zustand brauchen, kommt ein Gebäudegutachten dazu; dafür gelten eigene Konditionen, die ich Ihnen vorher nenne. Fehlende Unterlagen hole ich bei den Ämtern. Mein Honorar fällt erst an, wenn der Verkauf beim Notar beurkundet ist. Rufen Sie an: 0160 73 999 01, schreiben Sie an info@wandererimmobilien.de oder fragen Sie über das Kontaktformular einen Termin für eine Marktwertermittlung an. Nennen Sie kurz Ihr Anliegen, dann kann ich das Gespräch vorbereiten. Ich bin nicht immer im Büro und telefonisch nicht durchgehend erreichbar — hinterlassen Sie in dem Fall gern eine Nachricht, ich melde mich zeitnah zurück. Mein Büro: Breite Straße 23, 98673 Eisfeld.

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