Sanierungsbedürftiges Haus verkaufen, ohne zu sanieren

Danny Wanderer · 23. August 2026

Das Dach ist alt. Die Fenster sind einfach verglast, die Heizung stammt aus einer Zeit, in der über Heizungen niemand geredet hat. Vielleicht steht das Haus leer, seit Ihre Mutter ins Pflegeheim gezogen ist. Vielleicht wohnen Sie noch darin und merken, dass Ihnen die Arbeit über den Kopf wächst. Und jetzt sollen Sie ein sanierungsbedürftiges Haus verkaufen. Ob das überhaupt jemand haben will, wissen Sie nicht.

Was an dieser Stelle blockiert, ist gar nicht die Sanierungsfrage. Es ist die Sorge, sich beim Termin zu blamieren: dass jemand durch die Räume geht, den Kopf schüttelt und eine Zahl nennt, die wehtut. Ich kann Ihnen die Sorge nicht wegreden. Aber sie lässt sich in Ruhe klären, und das fängt an einer Stelle an, an der die meisten nicht zuerst suchen.

Was jetzt zu klären ist

Vier Dinge, in dieser Reihenfolge. Alles andere kommt später.

1. Der Zustand, getrennt nach außen und innen aufgenommen und schriftlich festgehalten.

2. Die Fläche. Steht in den Unterlagen eine Zahl, auf die Sie sich verlassen können?

3. Die Unterlagen:

   • Grundbuchauszug
   • Bauzeichnungen und Grundrisse
   • Wohnflächenberechnung
   • Energieausweis

   Was davon fehlt, fordere ich bei den zuständigen Ämtern an.

4. Der Preis. Erst wenn die ersten drei Punkte stehen, ergibt eine Bewertung Sinn.

Muss ich mein Haus vor dem Verkauf sanieren?

Nein. Ein Haus darf im Ist-Zustand verkauft werden, auch mit erheblichem Sanierungsstau. Die rechtliche Grenze zieht § 444 BGB: Wer einen Mangel arglistig verschweigt, kann sich, soweit es diesen Mangel betrifft, später nicht auf den Gewährleistungsausschluss berufen. Manche gesetzlichen Nachrüstpflichten gehen sogar auf den neuen Eigentümer über. Ob sich einzelne Arbeiten vorher lohnen, hängt vom Objekt ab.

“Sanierungsbedürftig” heißt für jeden etwas anderes

Ein kurzer Einschub, weil dieses Wort so viel Schaden anrichtet. In Objektbeschreibungen steht “sanierungsbedürftig” mal für ein Haus, dem ein neues Bad und ein Anstrich fehlen, und mal für eines, bei dem der Dachstuhl morsch ist. Der Interessent liest beide Male dasselbe Wort und stellt sich das Schlimmere vor. Ein unpräzises Wort kostet Sie Geld.

Ich benenne den Zustand in den Objektbeschreibungen bewusst offen, getrennt nach Zustand außen und Zustand innen, damit ein Interessent vorab weiß, worauf er sich einlässt. Für viele Käufer ist genau das ein Vorteil: Objekte mit Renovierungsbedarf lassen Spielraum für ein eigenes Wohnkonzept und sind im Einstiegspreis entsprechend attraktiver.

Zustand und Preis sind zwei getrennte Fragen

Bei Sanierungsobjekten laufen zwei Fragen leicht ineinander, die getrennt gehören.

Die Wertermittlung beantwortet die Frage nach dem Preis. Das Gebäudegutachten beantwortet die Frage nach dem Zustand. Beide ergänzen sich, sind aber unabhängig voneinander beauftragbar.

Ein Gebäudegutachten dokumentiert den Zustand einer Immobilie objektiv und dient als Entscheidungsgrundlage. Wenn Sie ein sanierungsbedürftiges Haus verkaufen, nützt das ganz praktisch: Es nimmt die Verhandlung aus dem Bereich der Behauptung heraus. Ohne Dokument steht Ihre Einschätzung gegen die des Interessenten. Mit Dokument reden beide über dasselbe Objekt.

Sinnvoll ist ein Gebäudegutachten, wenn Sie den Zustand vor dem Verkauf belastbar festhalten wollen oder wenn ein Käufer Klarheit über die Bausubstanz braucht. Es ist eine eigenständige Leistung und setzt keinen Verkauf voraus. Wie so ein Termin abläuft und was am Ende darin steht, steht ausführlich auf der Seite zum Gebäudegutachten vor dem Verkauf.

Zur Einordnung: Ein Gebäudegutachten dokumentiert den Zustand, es bewertet ihn nicht in Geld. Wofür es in Ihrem Fall genügen soll, sagen Sie mir am besten vorab. Dann bespreche ich mit Ihnen, was sinnvoll ist.

Wenn die Wohnfläche in den Unterlagen nicht mehr stimmt

Die Wohnfläche ist eine zentrale Bezugsgröße: für den Kaufpreis, für die Miete und für alle Angaben in Unterlagen und Exposés. Ungenaue oder veraltete Angaben können später zu Streit oder Nachforderungen führen. Bei alten Häusern genügt dafür ein einziger Umbau: ein ausgebauter Dachboden, ein Anbau. Die Zahl in den Unterlagen stammt dann noch von vorher.

Wie Grundflächen angerechnet werden, regelt § 4 der Wohnflächenverordnung. Räume und Raumteile mit einer lichten Höhe von mindestens zwei Metern zählen vollständig, solche “von mindestens einem Meter und weniger als zwei Metern” nur zur Hälfte, und Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen “in der Regel zu einem Viertel, höchstens jedoch zur Hälfte”. Flächen unter einem Meter tauchen in der Aufzählung gar nicht auf. Sie zählen also nicht mit.

Dazu kommt eine Einschränkung, die im § 1 selbst steht: Nach ihrem § 1 Absatz 1 ist die Verordnung anzuwenden, wenn “nach dem Wohnraumförderungsgesetz die Wohnfläche berechnet” wird. Beim freihändigen Verkauf gilt sie nicht kraft Gesetzes. Welcher Maßstab für Ihren Kaufvertrag gelten soll, halten Sie deshalb mit dem Notar in der Urkunde fest. Dann steht schwarz auf weiß, worauf sich die Zahl bezieht. Wenn eine belastbare Berechnung fehlt oder Zweifel an den vorhandenen Angaben bestehen, erstelle ich sie.

Quelle: §§ 1 und 4 Wohnflächenverordnung, gesetze-im-internet.de, abgerufen am 20.08.2026.

Ein sanierungsbedürftiges Haus verkaufen: was zusätzlich hilft

Die Standardunterlagen stehen oben. Wenn Sie ein sanierungsbedürftiges Haus verkaufen, gibt es ein paar Dinge, nach denen sonst niemand fragt und die im Termin viel wert sind:

• Nachweise über Modernisierungen und Sanierungen, sofern vorhanden. Eine Rechnung für Dach, Fenster, Leitungen oder Heizung ist der Unterschied zwischen “irgendwann mal gemacht” und einem belegbaren Datum.
• Art und Alter der Heizung, dazu Keller, Nebengebäude, Garagen und Stellplätze.
• Frühere Gutachten oder Kostenvoranschläge, falls es welche gibt. Auch alte.
• Bei einer Eigentumswohnung zusätzlich Teilungserklärung und Protokolle der Eigentümerversammlung.

Wenn Sie nichts davon finden, ist das kein Problem. Ich prüfe, was da ist, und fordere den Rest bei den zuständigen Ämtern an.

Was das Gesetz vom Verkäufer verlangt

Drei Punkte, die eine Rolle spielen, wenn Sie ein sanierungsbedürftiges Haus verkaufen. Ich erkläre sie hier, weil Sie wissen sollten, worum es geht.

• Bekannte Mängel: Der Gewährleistungsausschluss im Kaufvertrag hat eine gesetzliche Grenze.
• Energieausweis: Pflicht beim Verkauf, vorzulegen spätestens bei der Besichtigung.
• Dämmung der obersten Geschossdecke: Die Pflicht kann den neuen Eigentümer treffen, nicht Sie.

Bekannte Mängel und der Gewährleistungsausschluss

In fast jedem Kaufvertrag über eine gebrauchte Immobilie steht ein Ausschluss der Gewährleistung. Der hat eine gesetzliche Grenze. § 444 BGB lautet: “Auf eine Vereinbarung, durch welche die Rechte des Käufers wegen eines Mangels ausgeschlossen oder beschränkt werden, kann sich der Verkäufer nicht berufen, soweit er den Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie für die Beschaffenheit der Sache übernommen hat.”

Das Wort “soweit” ist wichtig, und ebenso, dass die Norm zwei Fälle nennt: arglistiges Verschweigen und die übernommene Beschaffenheitsgarantie.

Die Kehrseite steht in § 442 Absatz 1 BGB: “Die Rechte des Käufers wegen eines Mangels sind ausgeschlossen, wenn er bei Vertragsschluss den Mangel kennt.” Praktisch heißt das: Was der Käufer vorher weiß, kann er einpreisen. Was er hinterher erfährt, wird zum Problem. Das ist der eigentliche Grund, warum ich den Zustand offen benenne.

Der Energieausweis

Der Energieausweis ist beim Verkauf und bei der Vermietung gesetzlich vorgeschrieben. § 80 Absatz 3 Satz 1 des Gebäudemodernisierungsgesetzes (GModG) formuliert das so: Soll ein bebautes Grundstück verkauft werden, “ist ein Energieausweis auszustellen, wenn nicht bereits ein gültiger Energieausweis für das Gebäude vorliegt.”

Dann folgen zwei verschiedene Schritte. Vorlegen: “Im Falle eines Verkaufs […] hat der Verkäufer oder der Immobilienmakler dem potenziellen Käufer spätestens bei der Besichtigung einen Energieausweis oder eine Kopie hiervon vorzulegen.” Übergeben: “Unverzüglich nach Abschluss des Kaufvertrages hat der Verkäufer oder der Immobilienmakler dem Käufer den Energieausweis oder eine Kopie hiervon zu übergeben.” Die Norm nennt Verkäufer und Makler nebeneinander; wer von beiden es im Einzelfall tut, sagt der Gesetzestext nicht.

Zwei Ausnahmen stehen in § 79 Absatz 4: Auf ein “kleines Gebäude”, laut § 3 GModG eines mit nicht mehr als 50 Quadratmetern Nutzfläche, ist der Abschnitt nicht anzuwenden, und auf ein Baudenkmal ist § 80 Absatz 3 bis 7 nicht anzuwenden.

Damit ist das Thema Denkmal aber nur für den Energieausweis erledigt. Steht Ihr Haus unter Denkmalschutz oder in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet, kommen weitere Anforderungen dazu, die ich Ihnen nicht beurteilen kann. Klären Sie das vor der Preisfindung bei der Unteren Denkmalschutzbehörde des Landkreises beziehungsweise Ihrer Stadtverwaltung und beim Notar. Bei einem alten Ortskernhaus ist das die erste Frage, nicht die letzte.

Es gibt zwei Arten: den Bedarfsausweis, der auf Grundlage von Baukonstruktion und Anlagentechnik berechnet wird, und den Verbrauchsausweis, der sich am tatsächlichen Energieverbrauch orientiert. Welcher zulässig ist, hängt unter anderem vom Baujahr, der Anzahl der Wohneinheiten und dem energetischen Zustand des Gebäudes ab. Ich stelle den Ausweis nicht selbst aus, aber ich lasse ihn erstellen und kümmere mich um die Beschaffung.

Für Ihr Haus heißt das praktisch: Der Ausweis gehört spätestens zur ersten Besichtigung bereitgelegt, nicht erst zum Notartermin.

§ 80 GModG, Fassung ab 29.07.2026, gesetze-im-internet.de, abgerufen am 21.08.2026.

Nachrüstpflichten, die auf den Käufer übergehen

Dieser Punkt betrifft nur ältere Gebäude, und er wirkt über den Verkauf hinaus. § 35 Absatz 1 GModG verlangt für bestehende Gebäude, dass oberste Geschossdecken so gedämmt werden, dass “der Wärmedurchgangskoeffizient der obersten Geschossdecke 0,24 Watt pro Quadratmeter und Kelvin nicht überschreitet”.

Für ältere Ein- und Zweifamilienhäuser gibt es dazu zwei Sonderregeln. Sie knüpfen an unterschiedliche Zeitpunkte an. Der Unterschied in einem Satz: Absatz 3 verschiebt die Pflicht auf den nächsten Eigentümer, Absatz 4 lässt sie unter bestimmten Bedingungen ganz entfallen.

Absatz 3 betrifft die Selbstnutzung an einem Stichtag in der Vergangenheit: “Bei einem Wohngebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen der Eigentümer eine Wohnung am 1. Februar 2002 selbst bewohnt hat, ist die Pflicht nach Absatz 1 erst im Fall eines Eigentümerwechsels nach dem 1. Februar 2002 von dem neuen Eigentümer zu erfüllen. Die Frist zur Pflichterfüllung beträgt zwei Jahre ab dem ersten Eigentumsübergang nach dem 1. Februar 2002.”

Absatz 4 zielt auf etwas anderes, nämlich die heutige Selbstnutzung und die Wirtschaftlichkeit: Die Absätze 1 bis 3 sind bei solchen Häusern nicht anzuwenden, “soweit die für eine Nachrüstung erforderlichen Aufwendungen durch die eintretenden Einsparungen nicht innerhalb angemessener Frist erwirtschaftet werden können.”

Für das Verkaufsgespräch lohnt es sich, das zu kennen: Absatz 3 adressiert im Wortlaut den neuen Eigentümer, nicht Sie. Ein Interessent, der die Dämmung als Argument für einen Abschlag ins Feld führt, redet über eine Pflicht, die das Gesetz ihm selbst zuweist.

Ob und ab wann eine Frist in Ihrem Fall überhaupt gelaufen ist, hängt davon ab, wann das Haus zuletzt den Eigentümer gewechselt hat und wer wann darin gewohnt hat. Diese Frage gehört zum Notar.

Und damit zur Grenze meiner Zuständigkeit: Für rechtliche und steuerliche Fragen wenden Sie sich bitte an einen Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater. Das gehört nicht zu meinen Leistungen. Bei allem, was die Immobilie selbst betrifft, sprechen Sie mich gern an. Was ich beitragen kann, ist die Grundlage, auf der solche Gespräche überhaupt sinnvoll werden: ein dokumentierter Zustand, belastbare Flächenangaben, vollständige Unterlagen und eine realistische Preiseinschätzung.

Quelle: § 35 GModG, gesetze-im-internet.de, Fassung in Kraft seit 29.07.2026, abgerufen am 20.08.2026. Der frühere § 47 GEG ist weggefallen.

Sanieren, teilsanieren oder im Ist-Zustand verkaufen?

Wer ein sanierungsbedürftiges Haus verkaufen will, bekommt auf diese Frage überall eine andere Antwort. Es gibt keine allgemeingültige, und wer Ihnen eine Faustregel nennt, kennt Ihr Haus nicht. Die Übersicht unten sortiert die Ausgangslagen. Entscheiden müssen Sie das am Objekt.

Was ich hier bewusst nicht liefere: Zahlen. Kostenschätzungen für einzelne Gewerke, Amortisationsrechnungen und Förderberatung gehören nicht zu meinen Leistungen, und eine erfundene Faustzahl wäre für Sie schlimmer als keine.

Sie brauchen Klarheit über den Zustand oder die Fläche, auch ohne Verkaufsabsicht? Gebäudegutachten, Wohnraumberechnung und die Beschaffung des Energieausweises sind eigenständige Leistungen und setzen keinen Verkauf voraus. Sagen Sie mir, worum es geht: 0160 73 999 01, info@wandererimmobilien.de oder über das Kontaktformular.

Warum ein sanierungsbedürftiges Haus im ländlichen Raum anders bewertet wird

Ein sanierungsbedürftiges Haus verkaufen Sie hier unter anderen Vorzeichen als in der Stadt. Online-Rechner bieten in der Regel nur grobe Richtwerte. Sie kennen weder den tatsächlichen Zustand Ihrer Immobilie noch die Besonderheiten des lokalen Marktes. Gerade im ländlichen Raum unterscheiden sich vergleichbar große Objekte im Wert erheblich, je nach Lage, Bausubstanz und Renovierungsbedarf. Welches Gewicht die einzelnen Punkte bei Ihrer Immobilie haben, zeigt sich erst im Termin vor Ort.

Dass es hier viele ältere Häuser gibt, ist keine Vermutung. Nach der Gebäude- und Wohnungszählung des Zensus 2022 gab es zum Stichtag 15. Mai 2022 im Landkreis Hildburghausen 20.607 Gebäude mit Wohnraum, davon 6.160 mit Baujahr vor 1919 und 3.816 aus den Jahren 1919 bis 1949. In der Stadt Eisfeld waren es 2.484 Gebäude, davon 736 vor 1919 und 498 aus den Jahren 1919 bis 1949. Das sind nach eigener Berechnung auf Basis dieser Zensus-Daten gut 48 Prozent des Kreisbestands und rund 50 Prozent des Eisfelder Bestands mit einer Bauzeit bis 1949.

Ein Baujahr ist kein Zustand. Aus dieser Statistik folgt nicht, dass die Häuser hier in schlechtem Zustand wären. Sie sagt nur, dass ein großer Teil des Bestands aus einer Zeit stammt, in der anders gebaut wurde, und dass sich zwei Häuser aus demselben Jahrzehnt in derselben Straße völlig unterschiedlich entwickelt haben können, je nachdem, was in siebzig Jahren an ihnen gemacht wurde. Genau deshalb wird der Wert nicht am Schreibtisch geschätzt, sondern vor Ort ermittelt.

Dazu kommt, was hier oft mit im Kaufvertrag steht: Scheune, Stallgebäude, Werkstatt, ein Grundstück, das im alten Ortskern ganz anders geschnitten ist als im Neubaugebiet. Solche Nebengebäude sind je nach Zustand ein Verkaufsargument oder eine Last, und beides schlägt auf den Preis durch. Es gehört zu den Nutzungsmöglichkeiten, die zu den Wertfaktoren zählen: mehrere Generationen, eine zweite Wohneinheit, Vermietung.

Quelle: Thüringer Landesamt für Statistik, Zensus 2022, Tabelle gs140120 “Gebäude mit Wohnraum am 15. Mai 2022 nach Baujahr (Jahrzehnte) in Thüringen”, statistik.thueringen.de, abgerufen am 23.08.2026. Das Landesamt weist zu diesen Tabellen darauf hin: “Abweichungen in den Summen erklären sich aus dem eingesetzten Geheimhaltungsverfahren.” Die Prozentangaben sind eigene, gerundete Berechnungen.

Was der Bodenrichtwert sagt und was nicht

Bei einem Haus mit starkem Sanierungsstau schaut jeder Interessent irgendwann auf den Grund und Boden. Deshalb lohnt es sich zu wissen, was der Bodenrichtwert leistet. Für bebaute Gebiete sagt § 196 Absatz 1 Satz 2 BauGB ausdrücklich, Bodenrichtwerte seien “mit dem Wert zu ermitteln, der sich ergeben würde, wenn der Boden unbebaut wäre.”

Daraus folgen zwei Dinge. Er ist eine Zonenaussage, keine Aussage über Ihr Grundstück: Nach Satz 3 sind “Richtwertzonen zu bilden, die jeweils Gebiete umfassen, die nach Art und Maß der Nutzung weitgehend übereinstimmen.” Und er enthält das Haus nicht, weder im Guten noch im Schlechten.

Ansehen können Sie ihn selbst. § 196 Absatz 3 BauGB bestimmt: “Jedermann kann von der Geschäftsstelle Auskunft über die Bodenrichtwerte verlangen.” In Thüringen führt das Landesamt für Bodenmanagement und Geoinformation dafür das Bodenrichtwert-Informationssystem BORIS-TH. Die Einsichtnahme einschließlich der Grundstücksmerkmale und die Druckausgabe als PDF “sind für jedermann kostenfrei möglich.”

Was Ihr Haus in seinem Zustand wert ist, beantwortet keine dieser Zahlen. Dafür zählen Lage, Zustand innen und außen, Bausubstanz, Dach, Fenster und Dämmung, Größe und Zuschnitt, Ausstattung und Technik, bereits erfolgte Modernisierungen, Nutzungsmöglichkeiten und die Marktsituation.

Quellen: § 196 BauGB, gesetze-im-internet.de, abgerufen am 20.08.2026 · BORIS-TH, Thüringer Landesamt für Bodenmanagement und Geoinformation, abgerufen am 21.08.2026.

Wie ich Sie begleite, wenn Sie ein sanierungsbedürftiges Haus verkaufen

Bei mir haben Sie einen Ansprechpartner, vom ersten Termin bis zum Notar. Bei einem Objekt, dessen Zustand erklärungsbedürftig ist, zählt das mehr als sonst: Jede Weitergabe ist eine Gelegenheit, bei der eine Information verloren geht.

• Den Zustand nehme ich vor Ort auf, getrennt nach außen und innen, und benenne ihn in der Objektbeschreibung offen. Auf Wunsch zusätzlich als Gebäudegutachten.
• Fehlende Unterlagen beschaffe ich bei den Ämtern. Keine Sorge wegen der Bürokratie: Ich prüfe, was da ist, fordere an, was fehlt, und lasse einen gültigen Energieausweis erstellen. Meine Arbeitszeit dafür berechne ich nicht. Sie tragen nur die tatsächlich anfallenden Gebühren der Ämter und Dienstleister.
• Besichtigungen finden ausschließlich als Einzeltermine statt. Massenbesichtigungen mit mehreren Interessenten gleichzeitig gibt es bei mir nicht. Bei einem Sanierungsobjekt gibt es viel zu erklären, und Fragen zum Zustand stellt niemand vor sechs fremden Leuten.
• Bevor ich mit einem Interessenten zum Notar gehe, verlange ich eine schriftliche Finanzierungsbestätigung einer deutschen Bank oder einen entsprechenden Eigenkapitalnachweis.
• Mein Honorar ist rein erfolgsbasiert und fällt erst an, wenn der Verkauf beim Notar erfolgreich beurkundet wurde.
• Ich koordiniere und leite alle Besichtigungen persönlich, auf Wunsch auch komplett in Ihrer Abwesenheit, gerade wenn die Immobilie weiter entfernt liegt. Sie verpassen dabei nichts, ich melde mich nach jedem Termin.

Was ich nicht mache: Sanierungsberatung, Bauplanung, Finanzierungs- oder Förderberatung. Wenn eine dieser Fragen aufkommt, sage ich Ihnen das, statt eine Antwort zu improvisieren.

So läuft es ab

So sieht der Weg aus, wenn Sie mit mir ein sanierungsbedürftiges Haus verkaufen:

1. Unverbindliches Erstgespräch und Besichtigung vor Ort: Ich sehe mir Lage, Zustand, Ausstattung, Größe und Besonderheiten an.
2. Sichtung der Unterlagen: Grundbuchauszug, Bauzeichnungen, Wohnflächenberechnung, Energieausweis. Fehlendes wird beschafft, falls nötig wird der Energieausweis erstellt.
3. Marktwertermittlung nach anerkannten Wertermittlungsverfahren, kombiniert mit der Kenntnis des regionalen Marktes. Sie erhalten eine nachvollziehbare Einschätzung, und ich bespreche mit Ihnen, was sie für Ihre Verkaufsstrategie bedeutet.
4. Auf Wunsch das Gebäudegutachten, wenn Sie den Zustand belastbar dokumentiert haben wollen.
5. Angebotspreis gemeinsam festlegen. Ein zu hoher Preis schreckt Interessenten ab und lässt die Immobilie zum Ladenhüter werden; ein zu niedriger bedeutet finanziellen Verlust.
6. Vermarktung, Einzelbesichtigungen, Kaufkraftprüfung und Verhandlung, mit laufender Rückmeldung an Sie.
7. Begleitung bis zur Beurkundung beim Notar. Erst damit ist der Verkauf rechtlich verbindlich.

Erstberatung und Marktwertermittlung sind dabei kostenfrei und unverbindlich. Daraus entsteht keine Verpflichtung zu einem Verkauf, und Vorabkosten fallen nicht an. Wenn Sie sich nach der Bewertung gegen einen Verkauf entscheiden, ist das ohne Weiteres möglich.

Häufige Fragen

Muss ich bekannte Mängel wirklich alle nennen, auch die unangenehmen? Das Gesetz zieht die Grenze beim arglistigen Verschweigen: Auf einen vereinbarten Gewährleistungsausschluss kann sich der Verkäufer nach § 444 BGB nicht berufen, “soweit er den Mangel arglistig verschwiegen” hat. Umgekehrt sind die Rechte des Käufers nach § 442 Absatz 1 BGB ausgeschlossen, wenn er den Mangel bei Vertragsschluss kennt. Was in Ihrem konkreten Fall wie einzuordnen ist, klären Sie mit dem Notar oder einer Rechtsanwältin beziehungsweise einem Rechtsanwalt. Der praktische Grund ist einfacher: Ein Käufer, der den Mangel kennt, rechnet ihn ein.

Brauche ich trotz Sanierungsstau einen Energieausweis? Ja. Soll ein bebautes Grundstück verkauft werden, ist nach § 80 Absatz 3 Satz 1 GModG ein Energieausweis auszustellen, es sei denn, es liegt bereits ein gültiger für das Gebäude vor. Er ist dem potenziellen Käufer spätestens bei der Besichtigung vorzulegen und unverzüglich nach Abschluss des Kaufvertrags zu übergeben. Ausnahmen gelten für kleine Gebäude mit nicht mehr als 50 Quadratmetern Nutzfläche und für Baudenkmäler. Ich lasse den Ausweis erstellen, wenn keiner vorliegt.

Muss der Käufer die Dämmung der obersten Geschossdecke nachholen? Bei Wohngebäuden mit nicht mehr als zwei Wohnungen, in denen der Eigentümer am 1. Februar 2002 selbst eine Wohnung bewohnt hat, ist die Pflicht laut § 35 Absatz 3 GModG “erst im Fall eines Eigentümerwechsels nach dem 1. Februar 2002 von dem neuen Eigentümer zu erfüllen”, mit einer Frist von zwei Jahren ab dem ersten Eigentumsübergang nach diesem Stichtag. Daneben steht in Absatz 4 eine eigene Ausnahme für heute selbst genutzte Häuser, wenn sich die Nachrüstung wirtschaftlich nicht rechnet. Wie sie auf Ihr Haus wirken, gehört zum Notar oder zur Rechtsanwältin beziehungsweise zum Rechtsanwalt.

Wer kauft überhaupt ein sanierungsbedürftiges Haus? Menschen, die selbst gestalten wollen. Für diese Gruppe ist Renovierungsbedarf Gestaltungsspielraum zu einem niedrigeren Einstiegspreis. Hier im Grünen Band kommt dazu, was die Region Käufern bietet: ruhige Ortslagen, viel Natur und trotzdem eine gute Anbindung an die umliegenden Städte und die Autobahn. Wer sich auf ein Sanierungsobjekt meldet, weiß, worauf er sich einlässt. Wichtig ist nur, dass die Beschreibung stimmt.

Lohnt sich ein Gebäudegutachten, wenn ich sowieso verkaufe? Das entscheiden Sie. Es hält den Zustand fest, bevor jemand darüber verhandelt: für Sie in der Preisfindung, für den Interessenten in seiner eigenen Kalkulation. Es ist unabhängig von der Wertermittlung beauftragbar. Und es ist kostenpflichtig. Kostenfrei sind bei mir Erstberatung und Marktwertermittlung.

Wie lange dauert der Verkauf eines Sanierungsobjekts? Dazu gebe ich keine pauschale Zahl an. Eine allgemeine Angabe wäre unseriös, und wer ein sanierungsbedürftiges Haus verkaufen möchte, ist mit einer erfundenen Frist nicht bedient. Die Dauer hängt von Objekt, Preis, Lage und Nachfrage ab. Was ich zusagen kann: Bei mir wissen Sie immer, wo Sie stehen. Ich mache keine unrealistischen Versprechen, weder bei der Preisfindung noch beim Zeitrahmen.

Was ist, wenn ich weit weg wohne? Dann müssen Sie zu den Terminen nicht anreisen. Sie erfahren nach jeder Besichtigung, wer da war, was gefragt wurde und wie die Reaktion ausfiel. Gerade bei einem geerbten Haus, das ein paar hundert Kilometer entfernt steht, ist das die eigentliche Erleichterung.

Über den Autor

Hinter Wanderer Immobilien in Eisfeld steht eine Person: Danny Wanderer, selbstständiger Immobilienmakler. Ich betreue jeden Auftrag persönlich, von der ersten Beratung über die Wertermittlung vor Ort und die Vermarktung bis zum Notartermin. Es gibt keine wechselnden Sachbearbeiter und keine Weitergabe an Dritte. Neben der Vermittlung übernehme ich Wertermittlungen, Gebäudegutachten, Wohnraumberechnungen, die Beschaffung des Energieausweises und die Verwaltung von Eigentum. Ich arbeite in meiner Heimatregion, dem Grünen Band Deutschlands, und kenne den Markt hier aus eigener Anschauung. Hier kennt man sich, und hier zählt, dass man zu dem steht, was man zusagt.

Mehr zu den einzelnen Leistungen: Gebäudegutachten, Wohnraumberechnung und Energieausweis. Und ein Blick auf die aktuellen Objekte. Wenn Ihr Haus in Eisfeld oder einem der Ortsteile steht, finden Sie hier den örtlichen Überblick: Immobilienmakler in Eisfeld.

Sie überlegen, Ihre Immobilie zu verkaufen? Der erste Schritt ist ein unverbindliches Gespräch mit einer Marktwertermittlung vor Ort, kostenfrei und ohne Verpflichtung zu einem Verkauf. Ich sehe mir die Immobilie persönlich an, statt einen Online-Rechner entscheiden zu lassen, und sage Ihnen offen, was ich für realistisch halte. Auch dann, wenn das Ergebnis nicht das ist, was Sie hören wollten. Ihre vorhandenen Dokumente prüfe ich auf Vollständigkeit und fordere fehlende Unterlagen bei den zuständigen Ämtern an: Den Behördenmarathon nehme ich Ihnen ab. Mein Honorar fällt erst an, wenn der Verkauf beim Notar beurkundet ist.

Rufen Sie an: 0160 73 999 01, schreiben Sie an info@wandererimmobilien.de oder nutzen Sie das Kontaktformular. Ich melde mich zeitnah zurück. Mein Büro: Breite Straße 23, 98673 Eisfeld.

Zurück zu Haus verkaufen