Geerbte vermietete Immobilie verkaufen — oder behalten?

Danny Wanderer · 24. August 2026

Sie haben geerbt, und in dem Haus oder der Wohnung wohnt jemand. Das ist eine andere Lage als ein leerstehendes Elternhaus. Sie können nicht einfach hingehen und sich in Ruhe umsehen. Sie wissen oft nicht, was für ein Mietvertrag da läuft, seit wann, zu welchen Bedingungen. Und während Sie noch überlegen, ob Sie eine geerbte vermietete Immobilie verkaufen oder behalten wollen, läuft alles weiter: Miete kommt herein, Grundsteuer geht hinaus, und wenn die Heizung ausfällt, ist das ab sofort Ihr Thema.

Der Zeitpunkt fühlt sich in dieser Lage selten richtig an. Man hat gerade jemanden verloren und soll eine Entscheidung über eine Immobilie treffen, die man vielleicht noch nie von innen gesehen hat. Das ist keine Kleinigkeit, und ich behandle es auch nicht so.

Was jetzt zu klären ist

Was tun, wenn man eine vermietete Immobilie geerbt hat?

Klären Sie zuerst drei Dinge, in dieser Reihenfolge: Wer ist jetzt Eigentümer und Vermieter, und was steht dazu im Grundbuch. In welchem Zustand ist das Objekt tatsächlich, obwohl jemand darin wohnt. Und erst dann: verkaufen, vermietet halten oder die Verwaltung abgeben. Für das Mietverhältnis selbst ist ein Rechtsanwalt zuständig.

1. Wer ist jetzt Eigentümer und Vermieter? Was dazu im Grundbuch steht und was noch fehlt.
2. In welchem Zustand ist das Objekt? Außen und innen getrennt betrachtet, weil Sie innen ohne geklärten Zutritt nicht hineinkommen.
3. Verkaufen, halten oder verwalten lassen? Diese Frage kommt zuletzt, nicht zuerst.

Welche Unterlagen Sie dafür zusammensuchen sollten, steht weiter unten in zwei Listen.

Die Reihenfolge ist wichtiger, als sie aussieht. Solange der Zustand unklar ist, lässt sich weder ein Preis begründen noch eine Entscheidung. Und der Zustand ist bei einem bewohnten Objekt genau das, was am schwersten zu greifen ist.

Was den Erbfall selbst angeht, also Erbschein, Grundbuchberichtigung und die Frist, die dabei zählt: Das habe ich an anderer Stelle ausführlich aufgeschrieben, unter die ersten Schritte nach einem Erbfall. Diese Seite hier setzt danach an, bei dem, was ein laufender Mietvertrag zusätzlich bedeutet.

Der Mietvertrag läuft weiter — auch wenn Sie verkaufen

Das ist der Punkt, an dem sich diese Situation von einer leerstehenden Erbimmobilie unterscheidet.

Wenn Sie eine vermietete Immobilie verkaufen, endet der Mietvertrag nicht. § 566 Abs. 1 BGB trägt die amtliche Überschrift „Kauf bricht nicht Miete” und lautet: „Wird der vermietete Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert, so tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein.” Für Mietverhältnisse über Grundstücke ordnet § 578 Abs. 1 BGB die entsprechende Anwendung an.

Drei Stellen in § 566 BGB tragen die Aussage, und jede einzelne verändert sie, wenn sie in einer verkürzten Wiedergabe fehlt:

• „nach der Überlassung an den Mieter”. Nicht an den Vertragsschluss.
• „während der Dauer seines Eigentums”. Der Eintritt des Erwerbers ist zeitlich begrenzt.
• Absatz 2. Er steht nicht mehr im zitierten Absatz 1, gehört aber dazu: „Erfüllt der Erwerber die Pflichten nicht, so haftet der Vermieter für den von dem Erwerber zu ersetzenden Schaden wie ein Bürge, der auf die Einrede der Vorausklage verzichtet hat.” Der Satz „mit dem Verkauf ist alles erledigt” ist also nicht richtig.

Eine Abgrenzung ist mir dabei wichtig, weil die beiden Fälle leicht durcheinandergehen: § 566 BGB regelt den Verkauf. Der Erbfall selbst ist keine Veräußerung an einen Dritten. Was mit einem laufenden Mietvertrag im Moment des Erbfalls geschieht, folgt anderen Regeln und ist eine Rechtsfrage. Solange Sie Eigentümer sind, gilt außerdem die Erhaltungspflicht des Vermieters während der gesamten Mietzeit (§ 535 Abs. 1 BGB).

Für alles Weitere zum Mietverhältnis wenden Sie sich bitte an einen Rechtsanwalt. Kündigung, Fristen, Vorkaufsrechte, Zutritt zur Wohnung: Das gehört nicht zu meinen Leistungen, und ich werde Ihnen dazu auch keine Einschätzung geben, die nachher nicht trägt.

Den Zustand beurteilen, wenn jemand darin wohnt

Bei einer geerbten Immobilie steht meist zuerst die Frage im Raum, was sie wert ist und in welchem Zustand sie sich befindet. Bei einem vermieteten Objekt ist genau das die Hürde. Sie haben keinen freien Blick. Der Zustand innen ist verdeckt, und was der letzte Mieterwechsel an Renovierung gesehen hat, weiß im Zweifel niemand mehr.

Deshalb steht hier der Zustand ganz am Anfang, und deshalb trenne ich ihn in zwei Teile. Ich benenne den Zustand ohnehin bewusst offen, getrennt nach Zustand außen und Zustand innen. Bei einem bewohnten Objekt ist diese Trennung nicht nur Systematik, sondern die einzige Möglichkeit, überhaupt anzufangen.

Außen komme ich ohne Zutritt weiter. Dach, Fassade, Fenster, Entwässerung, Nebengebäude, Garagen und Stellplätze, das Grundstück und seine Zufahrt, die Lage im Ort: Das sehe ich mir an, ohne dass jemand die Wohnungstür öffnen muss.

Innen bleibt zunächst eine Annahme, und ich sage Ihnen das auch so. Was sich hinter der Tür befindet, erschließe ich aus dem, was da ist: Baujahr, Bauzeichnungen und Grundrisse, Wohnflächenberechnung, Energieausweis und Nachweise über Modernisierungen und Sanierungen. Daraus lässt sich eine erste Einordnung ableiten, aber keine Gewissheit. Bei mir wissen Sie immer, wo Sie stehen, und dazu gehört, dass ich Ihnen sage, welcher Teil meiner Einschätzung auf Papier beruht und welcher auf eigener Anschauung.

Der Zutritt selbst ist keine Immobilienfrage. Ob und in welchem Rahmen Sie oder ich die Wohnung betreten dürfen, richtet sich nach dem Mietverhältnis. Klären Sie das mit einem Rechtsanwalt, bevor Sie einen Termin ansetzen. Sobald es geklärt ist, hole ich den Innenteil nach.

Der Wert wird nicht am Schreibtisch geschätzt, sondern vor Ort ermittelt. Online-Rechner bieten in der Regel nur grobe Richtwerte. Sie kennen weder den tatsächlichen Zustand Ihrer Immobilie noch die Besonderheiten des lokalen Marktes. Gerade im ländlichen Raum unterscheiden sich vergleichbar große Objekte im Wert erheblich, je nach Lage, Bausubstanz und Renovierungsbedarf. Bei einer vermieteten Immobilie kommt hinzu, dass ein Rechner über das, was er nicht sehen kann, erst recht nichts sagt.

Das Gebäudegutachten dokumentiert den Zustand einer Immobilie objektiv und dient als Entscheidungsgrundlage. Die Wertermittlung beantwortet die Frage nach dem Preis, das Gebäudegutachten die Frage nach dem Zustand. Beide ergänzen sich, sind aber unabhängig voneinander beauftragbar. Sie brauchen also keine Verkaufsabsicht, um Klarheit über den Zustand zu bekommen. Mehr dazu steht auf der Seite zum Gebäudegutachten vor dem Verkauf.

Die Wohnfläche ist bei einem vermieteten Objekt doppelt relevant. Sie ist eine zentrale Bezugsgröße: für den Kaufpreis, für die Miete und für alle Angaben in Unterlagen und Exposés. Ungenaue oder veraltete Angaben können später zu Streit oder Nachforderungen führen. Wenn eine Berechnung fehlt oder Zweifel an den vorhandenen Angaben bestehen, rechne ich die Wohnfläche nach den geltenden gesetzlichen Vorgaben.

Wie schnell so eine Zahl auseinandergeht, zeigt der Normtext. Nach § 4 WoFlV zählen Grundflächen von Räumen mit einer lichten Höhe von mindestens zwei Metern vollständig, von mindestens einem und weniger als zwei Metern zur Hälfte; Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen sind „in der Regel zu einem Viertel, höchstens jedoch zur Hälfte anzurechnen”. Ein ausgebautes Dachgeschoss und ein Balkon können eine alte Angabe also deutlich verschieben. Im frei finanzierten Verkauf gilt die Verordnung nicht kraft Gesetzes.

Den Energieausweis brauchen Sie in beide Richtungen. Nach § 80 Abs. 3 Satz 1 GModG ist einer auszustellen, wenn ein Objekt verkauft oder „vermietet, verpachtet oder verleast” werden soll, aber nur, „wenn nicht bereits ein gültiger Energieausweis für das Gebäude vorliegt”. Vorzulegen ist er spätestens bei der Besichtigung. Ausnahmen bestehen, etwa für Baudenkmäler (§ 79 Abs. 4 GModG); ob ein Objekt darunter fällt, beurteile ich nicht. Wie das Gesetz Verkauf und Vermietung dabei auseinanderhält, steht unten in den häufigen Fragen. (Stand: 24.08.2026, Fassung gültig ab 29.07.2026.)

Ich lasse den Ausweis erstellen, wenn keiner da ist. Ausstellen darf ich ihn nicht, das ist eine eigene Berechtigung.

Wenn Sie nicht allein geerbt haben

Kurz, weil es dazu eine eigene Seite gibt: wenn mehrere Erben entscheiden müssen. Für vermietete Objekte hängt daran aber noch etwas.

Solange die Erbengemeinschaft besteht, läuft das Mietverhältnis weiter, und irgendjemand muss es verwalten. „Die Verwaltung des Nachlasses steht den Erben gemeinschaftlich zu” (§ 2038 Abs. 1 S. 1 BGB). Über die Verweisung in Absatz 2 Satz 1 kommt § 745 BGB zur Anwendung, und erst dort steht das Mehrheitsprinzip: „Durch Stimmenmehrheit kann eine der Beschaffenheit des gemeinschaftlichen Gegenstands entsprechende ordnungsmäßige Verwaltung und Benutzung beschlossen werden.” Und unmittelbar danach folgt Satz 2: „Die Stimmenmehrheit ist nach der Größe der Anteile zu berechnen.” Nach Anteilen also, nicht nach Köpfen.

Was daraus ausdrücklich nicht folgt: dass eine Mehrheit den Verkauf beschließen kann. Der Verkauf ist keine ordnungsmäßige Verwaltung. Dafür gelten andere Regeln, und dafür brauchen Sie einen Rechtsanwalt oder Notar, nicht mich.

Steuerlich liegen zwei Punkte hier anders

Ich gebe keine Steuerauskunft. Ich sage Ihnen nur, welche zwei Stellen im Gesetz bei einer vermieteten Erbimmobilie regelmäßig eine Rolle spielen, damit Sie beim Steuerberater die richtige Frage stellen können.

Erstens die Zehnjahresfrist. § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 1 EStG erfasst Veräußerungsgeschäfte bei Grundstücken, „bei denen der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre beträgt”. Für Erben ist § 23 Abs. 1 Satz 3 EStG die entscheidende Stelle: „Bei unentgeltlichem Erwerb ist dem Einzelrechtsnachfolger für Zwecke dieser Vorschrift die Anschaffung oder die Überführung des Wirtschaftsguts in das Privatvermögen durch den Rechtsvorgänger zuzurechnen.” Im Klartext: Für die Frist zählt das Datum des Erblassers, nicht Ihres. Die Ausnahme in § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG hat zwei Varianten: ausschließliche Nutzung zu eigenen Wohnzwecken zwischen Anschaffung und Veräußerung, oder Nutzung zu eigenen Wohnzwecken im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren. Wie sich das in Ihrem Fall auswirkt, beantwortet Ihr Steuerberater.

Zweitens die Abschreibung, falls Sie behalten und weiter vermieten. Nach § 11d Abs. 1 Satz 1 EStDV bemessen sich die Absetzungen für Abnutzung bei unentgeltlich erworbenen Wirtschaftsgütern des Privatvermögens nach den Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Rechtsvorgängers und nach dem Prozentsatz, der für ihn maßgebend wäre. Satz 2 begrenzt das: Absetzungen des Rechtsnachfolgers sind nur zulässig, soweit die von Rechtsvorgänger und Rechtsnachfolger zusammen vorgenommenen Absetzungen noch nicht zur vollen Absetzung geführt haben. Dass ein Erwerb durch Erbfall ein unentgeltlicher Erwerb in diesem Sinne ist, sagt die Vorschrift selbst nicht; das ist eine rechtliche Einordnung, keine Formulierung des Verordnungstextes. Aus beiden Sätzen zusammen folgt: Sie fangen beim Abschreiben nicht bei null an, sondern führen fort, was vorher schon lief; bei einer lange zurückliegenden Anschaffung kann davon wenig übrig sein. Auch diese Frage beantwortet Ihnen Ihr Steuerberater.

Für erbrechtliche und steuerliche Fragen wenden Sie sich bitte an einen Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater. Das gehört nicht zu meinen Leistungen. Was die Immobilie selbst angeht, den Zustand, die Fläche, den Wert, bin ich Ihr Ansprechpartner. Und dafür ist der erste Schritt immer derselbe: einmal hinfahren und nachsehen.

Behalten, verwalten lassen oder verkaufen

Diese Entscheidung fällt niemand am Küchentisch, und eine Tabelle nimmt sie Ihnen auch nicht ab. Sie ordnet aber die Fragen, und das hilft am Anfang mehr als eine Empfehlung.

Vier Dinge tragen die Entscheidung, und alle vier lassen sich vorher beschaffen:

• Der Zustand außen, den ich ohne Zutritt aufnehmen kann.
• Der Zustand innen, sobald der Zutritt geklärt ist, auf Wunsch als Gebäudegutachten.
• Eine belastbare Wohnfläche, weil sie auf Kaufpreis und Miete gleichermaßen durchschlägt.
• Die Pflichten, die schon jetzt an Ihnen hängen — die Erhaltungspflicht nach § 535 Abs. 1 BGB endet nicht, während Sie überlegen.

Wer diese vier Punkte beisammen hat, entscheidet nicht mehr aus dem Bauch heraus. Wer sie nicht hat, entscheidet zu früh.

Wenn Sie zum Behalten neigen

Über das Verkaufen ist in Ratgebern viel geschrieben, über das Behalten wenig. Dabei ist es bei einer geerbten vermieteten Immobilie oft die naheliegendere Variante: Es läuft ja schon.

Nur läuft es dann eben unter Ihrem Namen weiter. Konkret kommt Folgendes auf Sie zu:

• Die Erhaltungspflicht aus § 535 Abs. 1 BGB gilt während der gesamten Mietzeit. Sie endet nicht, während Sie überlegen, und sie richtet sich nicht danach, ob Sie das Haus je gesehen haben.
• Der Energieausweis wird auch bei einer Neuvermietung fällig, nicht nur beim Verkauf (§ 80 Abs. 3 S. 1 GModG). Wenn der alte abgelaufen ist, fällt das spätestens beim nächsten Mieterwechsel auf.
• Die Wohnfläche ist die Bezugsgröße für die Miete, nicht nur für einen Kaufpreis. Steht in Ihren Unterlagen eine Zahl, an der Zweifel bestehen, ist das ein Thema, bevor der nächste Mietvertrag darauf verweist.
• Der laufende Aufwand lässt sich abgeben. Die Verwaltung von Mietverhältnissen für Dritte gehört zu meinem Leistungsspektrum, und genau dafür ist sie gedacht: halten, ohne sich selbst darum kümmern zu müssen.
• Wird die Wohnung später frei, gehört auch die Vermittlung zur Vermietung dazu. Sie müssen sich also nicht heute entscheiden, ob Sie in fünf Jahren selbst einen Mieter suchen wollen.

Was ich Ihnen nicht sagen kann, ist, ob sich das für Sie lohnt. Das hängt an Zahlen, die Ihr Steuerberater kennt, und an einer Lebensplanung, die nur Sie kennen.

Sie wissen noch nicht, ob Sie verkaufen oder behalten wollen? Das müssen Sie an dieser Stelle auch noch nicht. Zwei Dinge bringen Sie trotzdem schon weiter: den Mietvertrag samt Nachträgen heraussuchen — und einen Termin für die Außenaufnahme vereinbaren, für den niemand die Wohnungstür öffnen muss. Die Marktwertermittlung vor Ort ist kostenfrei und unverbindlich. 0160 73 999 01 · info@wandererimmobilien.de · Termin für eine Marktwertermittlung anfragen

Was ich dabei übernehme

Bei einer geerbten Immobilie sind das sechs Dinge, und sie gelten auch dann, wenn ein Mietvertrag läuft:

1. Die Wertermittlung vor Ort ist unverbindlich und für Sie kostenfrei.
2. Unterlagen prüfen und beschaffen: Ich sehe mir an, was vorhanden ist, und fordere Fehlendes bei den zuständigen Ämtern an. Arbeitszeit berechne ich dafür nicht, Sie tragen nur die tatsächlich anfallenden Gebühren der Ämter und Dienstleister, etwa für den Grundbuchauszug.
3. Ein Gebäudegutachten zur objektiven Zustandsdokumentation, wenn Sie es möchten.
4. Eine Wohnflächenberechnung, falls belastbare Flächenangaben fehlen.
5. Verkauf oder Vermietung. Beides gehört zu meinem Leistungsspektrum.
6. Die Verwaltung, wenn die Immobilie behalten und vermietet werden soll.

Was Sie von mir nicht bekommen, sage ich genauso deutlich: keine mietrechtliche Beratung, keine Steuerauskunft, keine Einschätzung zu Kündigung oder Zutritt. Ich halte das für einen Vorteil. Eine Auskunft, die nicht trägt, kostet Sie später mehr als der Anruf beim Rechtsanwalt heute.

Alles Übrige kommt aus einer Hand, und zwar aus meiner: Es gibt keine wechselnden Sachbearbeiter und keine Weitergabe an Dritte. Was davon zu Ihrer Immobilie passt, steht auch auf der Seite Verwaltung und Vermittlung im Überblick; welche Objekte ich gerade betreue, sehen Sie unter aktuelle Angebote.

In welcher Reihenfolge das bei einem bewohnten Objekt läuft

1. Persönliches Gespräch. Ich lerne Ihre Immobilie und Ihre Ziele kennen, und höre zu, was Ihnen an der Sache am meisten Kopfzerbrechen macht. Hier klären wir auch, ob der Zutritt zur Wohnung schon geregelt ist oder ob Sie das erst mit einem Rechtsanwalt besprechen müssen.
2. Außentermin. Lage, Dach, Fassade, Fenster, Nebengebäude, Grundstück. Dafür brauche ich niemanden in der Wohnung.
3. Sichtung der Unterlagen. Grundbuchauszug, Bauzeichnungen, Wohnflächenberechnung, Energieausweis und, soweit vorhanden, alles zum laufenden Mietverhältnis.
4. Innentermin, sobald der Zutritt geklärt ist. Auf Wunsch als Gebäudegutachten.
5. Bewertung und Erläuterung. Ich gehe mit Ihnen durch, welche Faktoren bei Ihrem Objekt tatsächlich ins Gewicht fallen und welche nicht. Sie bekommen eine nachvollziehbare Einschätzung, keine Zahl ohne Begründung.

Wenn daraus ein Verkauf wird, gilt: Massenbesichtigungen mit mehreren Interessenten gleichzeitig gibt es bei mir nicht. Bei einem bewohnten Objekt ohnehin nicht. Bevor ich mit einem Interessenten zum Notar gehe, verlange ich eine schriftliche Finanzierungsbestätigung einer deutschen Bank oder einen entsprechenden Eigenkapitalnachweis. Mein Maklerhonorar ist rein erfolgsbasiert und fällt erst an, wenn der Verkauf beim Notar erfolgreich beurkundet wurde.

Ich mache keine unrealistischen Versprechen, weder bei der Preisfindung noch beim Zeitrahmen. Eine pauschale Angabe, wie lange so etwas dauert, wäre unseriös; dafür hängt zu viel am einzelnen Objekt, bei einem vermieteten erst recht.

Diese Unterlagen sind der Anfang

Für das erste Gespräch reicht, was Sie da haben. Vollständig muss es zu diesem Zeitpunkt nicht sein.

• Aktueller Grundbuchauszug
• Bauzeichnungen und Grundrisse
• Wohnflächenberechnung
• Energieausweis
• Bei Eigentumswohnungen zusätzlich: Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlung
• Sofern vorhanden: Nachweise über Modernisierungen und Sanierungen

Was fehlt, fordere ich bei den zuständigen Ämtern an. Den Behördenmarathon nehme ich Ihnen ab.

Dazu kommt bei einem vermieteten Objekt ein zweiter Stapel. Der Grund steht in § 566 BGB: Wer kauft, tritt in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis ein. Der Inhalt dieses Vertrags ist damit Teil dessen, was verkauft wird. Suchen Sie heraus, was Sie finden:

• Der Mietvertrag mit allen Nachträgen und Anlagen
• Das Übergabeprotokoll vom Einzug, falls es eines gibt
• Unterlagen zur Mietkaution
• Die Betriebskostenabrechnungen der letzten Jahre
• Schriftverkehr zu Mieterhöhungen, Modernisierungen und Mängelanzeigen

Diese Liste ist bewusst breit. Was davon rechtlich zählt und was nicht, entscheidet ein Rechtsanwalt. Meine Aufgabe ist, dass der Stapel überhaupt vollständig auf dem Tisch liegt, bevor jemand über Ihr Haus verhandelt.

Ein Blick auf den Landkreis Hildburghausen

Ich arbeite in meiner Heimatregion und kenne den Markt im Grünen Band Deutschlands aus eigener Anschauung. Eine Zahl dazu, weil sie die Ausgangslage beschreibt: Zum Zensus 2022, Stichtag 15. Mai 2022, lag die Eigentümerquote im Landkreis Hildburghausen bei rund 66 Prozent, in der Kreisstadt Hildburghausen dagegen bei rund 39 Prozent.

Die Quote beschreibt den Bestand, nicht Ihr Haus. Welches Gewicht die einzelnen Punkte bei Ihrer Immobilie haben, zeigt sich erst im Termin vor Ort. Deshalb gehört die persönliche Besichtigung zu jeder Bewertung. Und deshalb sage ich Ihnen am Telefon keine Zahl.

Mein Tätigkeitsgebiet ist Eisfeld und die umliegende Region im Grünen Band Deutschlands: Südthüringen, insbesondere der Landkreis Hildburghausen und die angrenzenden Orte am Thüringer Wald. Wenn Sie nicht sicher sind, ob Ihre Immobilie in meinem Einzugsgebiet liegt, sprechen Sie mich einfach an.

Häufige Fragen

Muss ich dem Mieter kündigen, bevor ich verkaufen kann? Nein, ein Verkauf setzt keine Kündigung voraus. Nach § 566 Abs. 1 BGB tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis ein, sofern der Wohnraum dem Mieter überlassen war. Ob eine Kündigung in Ihrem Fall überhaupt möglich wäre und unter welchen Voraussetzungen, ist eine mietrechtliche Frage. Dazu sage ich nichts; das beantwortet Ihnen ein Rechtsanwalt.

Der Mietvertrag ist von 1998, handgeschrieben, und ich verstehe die Hälfte nicht. Alte Verträge sind bei Objekten, die lange in der Familie waren, keine Seltenheit. Ob der Vertrag wirksam ist und was einzelne Klauseln bedeuten, prüft ein Rechtsanwalt. Was ich davon unabhängig tun kann: die Wohnfläche nachrechnen, den Zustand aufnehmen und die Unterlagen beschaffen, die fehlen. Damit ist der Papierstapel danach zumindest überschaubarer.

Kann ich die Wohnung überhaupt besichtigen lassen, wenn jemand darin wohnt? Ob und in welchem Umfang Besichtigungen bei einem laufenden Mietverhältnis zulässig sind, ist eine Rechtsfrage, und die gehört zum Rechtsanwalt. Was ich Ihnen zusagen kann, sobald das geklärt ist: Ich koordiniere und leite alle Besichtigungen persönlich, als Einzeltermine. Massenbesichtigungen mit mehreren Interessenten gleichzeitig gibt es bei mir nicht. Bei einem bewohnten Objekt wäre das ohnehin das Letzte, was ich vorschlagen würde.

Ich möchte die Immobilie behalten, aber nicht selbst verwalten. Geht das? Ja. Die Verwaltung von Mietverhältnissen für Dritte gehört zu meinem Leistungsspektrum, und sie ist besonders dann interessant, wenn Sie langfristig halten möchten, den laufenden Aufwand aber abgeben wollen. Den konkreten Leistungsumfang besprechen wir persönlich, weil er von Ihrer Immobilie und Ihren Vorstellungen abhängt. Auch die Vermittlung zur Vermietung gehört dazu, falls die Wohnung später einmal frei wird.

Brauche ich einen Energieausweis, obwohl die Immobilie schon vermietet ist? Nach § 80 Abs. 3 Satz 1 GModG ist ein Energieausweis auszustellen, wenn ein Objekt verkauft oder „vermietet, verpachtet oder verleast” werden soll — aber nur, „wenn nicht bereits ein gültiger Energieausweis für das Gebäude vorliegt”. Die Vorlagepflicht spätestens bei der Besichtigung regelt Absatz 4 für den Verkauf; Absatz 5 erklärt sie für Vermieter, Verpächter, Leasinggeber und Makler für entsprechend anwendbar. Ausnahmen bestehen unter anderem für Baudenkmäler (§ 79 Abs. 4 GModG). Ich lasse den Ausweis erstellen, wenn keiner da ist.

Wir sind drei Erben. Einer will vermietet halten, zwei wollen verkaufen. Wer entscheidet? Für die laufende Verwaltung gilt: Sie steht den Erben gemeinschaftlich zu (§ 2038 Abs. 1 Satz 1 BGB), und über die Verweisung in Absatz 2 Satz 1 kann nach § 745 Abs. 1 Satz 1 BGB eine ordnungsmäßige Verwaltung durch Stimmenmehrheit beschlossen werden, wobei sich die Mehrheit nach der Größe der Anteile berechnet, nicht nach Köpfen (§ 745 Abs. 1 Satz 2 BGB). Für den Verkauf gilt das gerade nicht; er ist keine ordnungsmäßige Verwaltung. Wie Sie in dieser Konstellation weiterkommen, klären Sie mit einem Rechtsanwalt oder Notar. Was ich beisteuern kann, ist eine neutrale Wertermittlung, die für alle drei dieselbe Grundlage schafft. Mehr dazu steht auf der Seite wenn mehrere Erben entscheiden müssen.

Über den Autor

Hinter Wanderer Immobilien in Eisfeld steht eine Person: Danny Wanderer, selbstständiger Immobilienmakler. Ich betreue jeden Auftrag persönlich, von der ersten Beratung über die Wertermittlung vor Ort und die Vermarktung bis zum Notartermin. Es gibt keine wechselnden Sachbearbeiter und keine Weitergabe an Dritte. Neben der Vermittlung übernehme ich Wertermittlungen, Gebäudegutachten, Wohnraumberechnungen, die Beschaffung des Energieausweises und die Verwaltung von Eigentum. Ich arbeite in meiner Heimatregion, dem Grünen Band Deutschlands, und kenne den Markt hier aus eigener Anschauung. Ich stehe für Zuverlässigkeit, Transparenz und Bodenständigkeit. Transparenz heißt für mich, dass Sie jederzeit wissen, wo Sie stehen. Hier kennt man sich, und hier zählt, dass man zu dem steht, was man zusagt.

Stand: 24. August 2026

Sie überlegen, Ihre geerbte vermietete Immobilie zu verkaufen — oder sind sich noch nicht sicher? Der erste Schritt ist ein unverbindliches Gespräch mit einer Marktwertermittlung vor Ort, kostenfrei und ohne Verpflichtung zu einem Verkauf. Ich sehe mir die Immobilie persönlich an, statt einen Online-Rechner entscheiden zu lassen, und sage Ihnen offen, was ich für realistisch halte. Fehlende Unterlagen beschaffe ich bei den Ämtern. Mein Honorar fällt erst an, wenn der Verkauf beim Notar beurkundet ist. Rufen Sie an: 0160 73 999 01, schreiben Sie an info@wandererimmobilien.de oder nutzen Sie das Kontaktformular. Ich melde mich zeitnah zurück.

Wanderer Immobilien · Danny Wanderer · Breite Straße 23, 98673 Eisfeld

Ein Hinweis noch: Ich bin nicht immer persönlich im Büro anzutreffen, weil ich viel unterwegs bin und Termine vor Ort wahrnehme. Vereinbaren Sie am besten vorab einen Termin, telefonisch, per E-Mail oder über das Kontaktformular. Sagen Sie kurz, worum es geht, dann kann ich mich auf das Gespräch vorbereiten.

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